Son muchas las personas que sienten inquietud ante la palabra "propiedad accidentada". Aunque tienden a tener un alquiler más bajo que las propiedades ordinarias, pocas personas desean vivir en ellas activamente. Conocer los puntos para identificar una propiedad accidentada permite evitar riesgos antes de firmar el contrato. Este artículo explica la definición, los métodos de identificación y la obligación de comunicación de las propiedades accidentadas.
¿Qué es una propiedad accidentada?
Una propiedad accidentada es aquella en la que un inquilino ha fallecido dentro de la habitación por incendio, suicidio, homicidio, muerte solitaria, etc. Sin embargo, en la legislación japonesa no existe una definición clara de propiedad accidentada, y se clasifica como propiedad con "defecto psicológico".
Tipos de defectos psicológicos
Los defectos de una propiedad tienen los siguientes 4 tipos.
- Defecto psicológico: Hechos pasados como suicidio u homicidio
- Defecto físico: Defectos del edificio como goteras o termitas
- Defecto ambiental: Existencia de ruidos, malos olores o instalaciones indeseables
- Defecto legal: Problemas legales como incumplimiento de la normativa de construcción
En general, no se considera propiedad accidentada cuando una persona mayor fallece por causas naturales.
¿Cuál es la obligación de comunicación de las empresas inmobiliarias?
Las empresas inmobiliarias tienen la obligación de comunicar el hecho cuando hay un defecto psicológico en la propiedad a quienes estén considerando el contrato. En 2021 el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo publicó directrices que aclararon los estándares de comunicación.
- Alquiler: La comunicación es necesaria durante aproximadamente 3 años tras la ocurrencia del suceso
- Compraventa: No hay un plazo claro, y se requiere comunicación
- Muerte natural / accidente durante la vida cotidiana: En principio no es necesaria la comunicación (aunque si se realizó limpieza especial sí es objeto de comunicación)
Sin embargo, cuando el propietario cambia por venta, hay casos en que la información no se traspasa, por lo que es necesario tener precaución.
¿Cómo se identifica una propiedad accidentada?
Se puede verificar si es una propiedad accidentada mediante los siguientes métodos.
Verificar la descripción en los portales inmobiliarios
Las propiedades con descripciones como "con comunicación obligada" o "con defecto psicológico" tienen una alta probabilidad de ser propiedades accidentadas. Verifiquemos también la sección de observaciones en la página de detalles de la propiedad.
Prestar atención a propiedades con alquiler significativamente más bajo que el mercado
Las propiedades con un precio un 20-30% por debajo del mercado de la zona merecen precaución. Puede que la rebaja se deba a que es una propiedad accidentada.
Aprovechar sitios de información sobre propiedades accidentadas como Oshima Teru
Los sitios web que recopilan información sobre propiedades accidentadas también pueden ser de referencia. Sin embargo, no todas las propiedades accidentadas están listadas, así que utilicémoslos solo como fuente de información complementaria.
Preguntar directamente a la empresa inmobiliaria
El método más seguro es preguntar directamente antes del contrato: "¿Ha habido algún incidente o accidente en esta propiedad en el pasado?". Como las empresas inmobiliarias tienen obligación de comunicación, no pueden dar respuestas falsas a las preguntas.
¿Qué hacer si se firma un contrato sin saber que era una propiedad accidentada?
Si se descubre que hay incumplimiento de la obligación de comunicación, son posibles las siguientes medidas.
- Rescisión del contrato: Se puede rescindir el contrato alegando incumplimiento de la obligación de comunicación
- Reclamación por daños y perjuicios: Se puede reclamar indemnización por daños morales y costos de mudanza
- Negociación de reducción del alquiler: Si se continúa residiendo, se puede negociar una reducción del alquiler
En cualquier caso, se recomienda consultar a un abogado después de comprender las precauciones del contrato de alquiler.
¿Qué medidas puede tomar el propietario para evitar que su propiedad se convierta en accidentada?
Desde la posición del propietario, con las siguientes medidas se puede reducir el riesgo de que la propiedad se convierta en accidentada.
- Introducción de servicios de vigilancia: Confirmación del estado de vida de inquilinos mayores que viven solos
- Realización de selección de inquilinos: Verificación de que tienen una base de vida estable
- Coordinación con empresa de gestión: Inspecciones periódicas por una empresa de gestión de confianza
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Hay ventajas en vivir en una propiedad accidentada?
Las propiedades accidentadas tienden a tener un alquiler aproximadamente un 20-30% más bajo que el mercado, lo que supone una ventaja económica para quienes deseen reducir los gastos de vivienda. También hay muchos casos en que los equipos y la ubicación de la propiedad en sí no presentan problemas.
P. ¿Tiene plazo la obligación de comunicación de una propiedad accidentada?
En el caso del alquiler, se toman como referencia aproximadamente 3 años, pero en el caso de compraventa no hay un plazo claro, y para casos graves se requiere comunicación durante un largo período.
P. ¿Cómo puedo saber si una propiedad es accidentada?
La pregunta directa a la empresa inmobiliaria es lo más seguro. Además, son útiles el uso de sitios de información sobre propiedades accidentadas, la comparación con el precio de alquiler de mercado de la propiedad y la verificación del historial de reparaciones de la propiedad.
P. ¿La muerte natural se convierte en una propiedad accidentada?
En principio, la muerte natural (fallecimiento por vejez o enfermedad crónica) no se considera una propiedad accidentada. Sin embargo, si se retrasa el descubrimiento y se necesita una limpieza especial, sí es objeto de comunicación.
