사고 물건이란? 4가지 종류·구별 방법·고지 의무를 부동산 전문가가 해설

"사고 물건"이라는 말에 불안을 느끼는 분이 많을 것입니다. 일반 물건보다 임대료가 저렴한 경향이 있지만, 스스로 적극적으로 살고 싶다고 생각하는 사람은 소수입니다。사고 물건을 구별하는 포인트를 알아두면 계약 전에 리스크를 회피할 수 있습니다. 이 글에서는 사고 물건의 정의·구별 방법·고지 의무에 대해 해설합니다。

사고 물건이란 무엇인가?

사고 물건이란 화재·자살·타살·고독사 등으로 입주자가 실내에서 사망한 물건입니다. 단, 일본 법률에서는 사고 물건의 명확한 정의가 없고 "심리적 하자"가 있는 물건이라는 위치입니다。

심리적 하자의 종류

하자(물건의 결함)에는 다음 4종류가 있습니다。

• 심리적 하자：자살·타살 등의 과거 사건
• 물리적 하자：누수·흰개미 등 건물의 결함
• 환경적 하자：소음·악취·혐오 시설의 존재
• 법적 하자：건축기준법 위반 등 법적 문제

고령자가 노쇠로 사망한 경우는 사고 물건에 해당하지 않는 것이 일반적입니다。

부동산 회사의 고지 의무는 어떻게 되어 있는가?

부동산 회사에는 물건에 심리적 하자가 있는 경우, 계약 검토자에게 그 사실을 전하는 고지 의무가 있습니다. 2021년 국토교통성이 가이드라인을 발표하고 고지 기준이 명확화되었습니다。

• 임대：사안 발생 후 대략 3년간은 고지가 필요
• 매매：명확한 기한은 없고 고지가 요구된다
• 자연사·일상생활의 사고사：원칙적으로 고지 불필요(단, 특수 청소가 이루어진 경우는 고지 대상)

단, 매각으로 오너가 바뀐 경우 정보가 인계되지 않는 경우도 있으므로 주의가 필요합니다。

사고 물건을 구별하는 방법이란?

다음 방법으로 사고 물건인지 확인할 수 있습니다。

부동산 포털 사이트의 표기를 확인한다

"고지 사항 있음" "심리적 하자 있음"이라는 기재가 있는 물건은 사고 물건의 가능성이 높다입니다. 물건 상세 페이지의 비고란도 주의 깊게 확인합시다。

시세보다 현저하게 임대료가 저렴한 물건에 주의

주변 시세보다 20~30% 이상 저렴한 물건은 주의 필요입니다. 사고 물건임을 이유로 가격을 낮추고 있는 가능성이 있습니다。

오시마 테루 등의 사고 물건 정보 사이트를 활용한다

사고 물건 정보를 집약한 웹사이트도 참고가 됩니다. 단,모든 사고 물건이 게재되어 있는 것은 아니다므로 어디까지나 보조적인 정보원으로서 활용합시다。

부동산 회사에 직접 질문한다

계약 전에 "이 물건에서 과거에 사건·사고가 있었습니까?"라고 직접 질문하는것이 가장 확실한 방법입니다. 부동산 회사에는 고지 의무가 있으므로 질문에 대해 허위 답변을 할 수 없습니다。

사고 물건인 줄 모르고 계약해버린 경우의 대처법이란?

고지 의무 위반이 판명된 경우, 다음 대처가 가능합니다。

• 계약 해제：고지 의무 위반을 이유로 계약을 해제할 수 있다
• 손해배상 청구：정신적 고통이나 이사 비용의 배상을 요구할 수 있다
• 임대료 감액 교섭：계속 거주하는 경우 임대료 감액을 교섭할 수 있다

어느 경우에도,임대 계약의 주의사항를 이해한 후 변호사 상담을 권장합니다。

임대 오너로서 사고 물건이 되지 않기 위한 대책이란?

오너의 입장에서 다음 대책으로 사고 물건화의 리스크를 경감할 수 있습니다。

• 돌봄 서비스 도입：고령의 혼자 사는 입주자에 대한 안부 확인
• 입주 심사 실시：안정된 생활 기반이 있는지 확인
• 관리 회사와의 연계：신뢰할 수 있는 관리 회사에 의한 정기 순회