Muitas pessoas sentem insegurança ao ouvir o termo "imóvel acidentado". Embora esses imóveis tendam a ter aluguéis mais baixos do que os convencionais, poucas pessoas escolhem morar neles voluntariamente. Conhecer os pontos para identificar um imóvel acidentado permite evitar riscos antes de assinar o contrato. Este artigo explica a definição, como identificar e as obrigações de divulgação relacionadas a imóveis acidentados.
O que é um imóvel acidentado?
Imóvel acidentado é aquele em que um morador faleceu dentro da unidade devido a incêndio, suicídio, homicídio, morte solitária, entre outros. No entanto, a legislação japonesa não possui uma definição legal clara para esse tipo de imóvel, sendo classificado como um imóvel com "vício psicológico".
Tipos de vícios em imóveis
Os vícios (defeitos do imóvel) se dividem em quatro tipos:
- Vício psicológico: eventos passados como suicídio ou homicídio
- Vício físico: defeitos estruturais como infiltrações ou cupins
- Vício ambiental: ruído, mau cheiro ou presença de instalações indesejadas nas proximidades
- Vício legal: irregularidades jurídicas como violações ao código de construção
Em geral, casos em que idosos faleceram por morte natural não são considerados imóveis acidentados.
Qual é a obrigação de divulgação das imobiliárias?
As imobiliárias têm a obrigação de informar aos potenciais locatários ou compradores a existência de vícios psicológicos no imóvel. Em 2021, o Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo do Japão publicou diretrizes que definiram critérios claros para essa divulgação.
- Locação: a divulgação é obrigatória por aproximadamente 3 anos após o ocorrido
- Compra e venda: não há prazo definido, sendo exigida a divulgação
- Morte natural ou acidente doméstico: em princípio, não há obrigação de divulgação (exceto quando houver necessidade de limpeza especializada)
Atenção: quando o imóvel é vendido e o proprietário muda, as informações podem não ser repassadas ao novo dono.
Como identificar um imóvel acidentado?
É possível verificar se um imóvel é acidentado pelos seguintes métodos:
Verifique as informações nos portais imobiliários
Imóveis com descrições como "há itens a declarar" ou "vício psicológico presente" têm grande probabilidade de ser imóveis acidentados. Verifique também com atenção o campo de observações na página de detalhes do imóvel.
Atenção a imóveis com aluguel muito abaixo da média
Imóveis com preço 20 a 30% ou mais abaixo da média da região merecem atenção redobrada. Pode haver redução de preço justamente por se tratar de um imóvel acidentado.
Utilize sites de informação sobre imóveis acidentados, como o Oshima Teru
Sites que agregam informações sobre imóveis acidentados também podem ser úteis. No entanto, nem todos os imóveis acidentados estão listados, portanto utilize-os apenas como fonte de consulta complementar.
Pergunte diretamente à imobiliária
Antes de assinar o contrato, perguntar diretamente "houve algum incidente ou acidente neste imóvel no passado?" é o método mais seguro. Como as imobiliárias têm obrigação de divulgação, não podem responder de forma falsa.
O que fazer se você assinou contrato sem saber que era um imóvel acidentado?
Caso seja constatada violação da obrigação de divulgação, as seguintes medidas são possíveis:
- Rescisão contratual: é possível rescindir o contrato com base na violação da obrigação de divulgação
- Pedido de indenização: é possível solicitar reparação por danos morais e custos de mudança
- Negociação de redução do aluguel: caso opte por continuar morando no imóvel, é possível negociar a redução do aluguel
Em qualquer situação, recomenda-se entender as precauções do contrato de locação e consultar um advogado.
Quais medidas um proprietário pode tomar para evitar que seu imóvel se torne um imóvel acidentado?
Na posição de proprietário, as seguintes medidas ajudam a reduzir o risco de o imóvel se tornar um imóvel acidentado:
- Implementação de serviços de monitoramento: verificação de bem-estar para moradores idosos que vivem sozinhos
- Realização de triagem de inquilinos: verificação de estabilidade financeira e condições de vida
- Parceria com administradora: vistorias periódicas por uma administradora de confiança
Perguntas frequentes (FAQ)
Há alguma vantagem em morar em um imóvel acidentado?
Imóveis acidentados tendem a ter aluguel cerca de 20 a 30% mais baixo do que a média, o que representa uma vantagem econômica para quem deseja reduzir os custos com moradia. Em muitos casos, as instalações e a localização do imóvel em si não apresentam problemas.
Há prazo para a obrigação de divulgação de imóveis acidentados?
No caso de locação, o prazo de referência é de aproximadamente 3 anos. Já na compra e venda, não há prazo definido, e casos graves podem exigir divulgação por um período prolongado.
Como verificar se um imóvel é acidentado?
A forma mais segura é perguntar diretamente à imobiliária. Além disso, são métodos eficazes: consultar sites de informação sobre imóveis acidentados, comparar o aluguel com a média da região e verificar o histórico de reformas do imóvel.
Morte natural configura imóvel acidentado?
Em princípio, morte natural (por envelhecimento ou doença preexistente) não configura imóvel acidentado. No entanto, se o corpo for descoberto tardiamente e houver necessidade de limpeza especializada, o caso passa a ser objeto de divulgação obrigatória.
