許多人聽到「事故物件」這個詞會感到不安。這類物件的租金往往比一般物件低，但主動想住進去的人並不多。了解辨別事故物件的要點，就能在簽約前規避風險。本文將解說事故物件的定義、辨別方式及告知義務。
事故物件是什麼？
事故物件是指因火災、自殺、他殺、孤獨死等原因導致入住者在室內死亡的物件。但是，日本法律並沒有事故物件的明確定義，通常被定位為有「心理瑕疵」的物件。
心理瑕疵的種類
瑕疵（物件的缺陷）分為以下4種類。
- 心理瑕疵：自殺、他殺等過去發生的事件
- 物理瑕疵：漏水、白蟻等建物缺陷
- 環境瑕疵：噪音、惡臭、嫌惡設施的存在
- 法律瑕疵：違反建築基準法等法律問題
高齡者因老衰死亡的情況，一般不屬於事故物件。
不動產公司的告知義務是怎麼規定的？
不動產公司在物件有心理瑕疵的情況下，有義務向考慮簽約者告知此事實。2021年國土交通省公布了指南，使告知標準更加明確。
- 租賃：事案發生後大約3年內需要告知
- 買賣：沒有明確期限，但需要告知
- 自然死・日常生活意外死亡：原則上不需要告知（但若進行特殊清潔則需告知）
但若因出售而更換業主，有時資訊無法延續，需特別注意。
辨別事故物件的方法是什麼？
可以透過以下方法確認是否為事故物件。
確認不動產入口網站的記載
記載有「告知事項有」「心理瑕疵有」的物件很可能是事故物件。請仔細查看物件詳細頁面的備注欄。
注意租金比行情明顯低廉的物件
比周邊行情低20〜30%以上的物件需要特別注意。可能是因為是事故物件而降價。
活用事故物件資訊網站
收集事故物件資訊的網站也可作為參考。但並非所有事故物件都有記載，應作為輔助性資訊來源活用。
直接向不動產公司詢問
在簽約前直接詢問「這個物件過去是否發生過事件或事故？」是最確實的方法。不動產公司有告知義務，不能對問題給出虛假回答。
不知道是事故物件就簽約時的應對方法是什麼？
若發現違反告知義務，可採取以下處理方式。
- 契約解除：可以違反告知義務為理由解除契約
- 損害賠償請求：可要求賠償精神損失及搬家費用
- 租金減額交涉：繼續居住的情況下可交涉減少租金
無論哪種情況，賃貸契約の注意点，了解後建議諮詢律師。
作為租賃業主，防止物件成為事故物件的對策是什麼？
從業主的立場，可透過以下對策降低物件成為事故物件的風險。
- 導入見守服務：對獨居高齡入住者進行安危確認
- 實施入住審查：確認是否有穩定的生活基礎
- 與管理公司合作：值得信賴的管理公司進行定期巡查
常見問題（FAQ）
居住事故物件有什麼好處嗎？
事故物件的租金往往比行情低約20〜30%，對想控制居住費用的人有經濟上的好處。物件本身的設備和位置沒有問題的情況也很多。
事故物件的告知義務有期限嗎？
租賃情況下大約3年為基準，但買賣情況下沒有明確期限，重大事案可能需要長期告知。
如何調查是否為事故物件？
直接向不動產公司詢問是最確實的方法。此外，活用事故物件資訊網站、比較物件租金行情、確認物件修繕記錄等也有效。
自然死會成為事故物件嗎？
原則上自然死（老衰、因病死亡）不屬於事故物件。但若發現較晚需要進行特殊清潔，則成為告知對象。
