Le teiki shakuya (定期借家, bail à durée déterminée sans reconduction) est un mécanisme propre au droit locatif japonais, né en mars 2000 : un dispositif encore jeune, dont beaucoup d'investisseurs francophones ignorent les détails.
Dans les faits, seuls environ 2 % des logements locatifs privés japonais l'utilisent.
Pourtant, bien le maîtriser permet au locataire de se loger à des conditions plus avantageuses, et au propriétaire de remettre en usage un bien vacant selon un calendrier connu d'avance.
Les baux à durée limitée existent aussi à l'étranger, et l'on peut s'attendre à ce que cette formule gagne encore du terrain au Japon.
Nous présentons donc ici le teiki shakuya en le comparant au bail d'habitation japonais ordinaire (普通借家, futsū shakuya).
Les avantages et les inconvénients, côté locataire comme côté bailleur, sont détaillés : lisez jusqu'au bout.
Qu'est-ce que le teiki shakuya ?
Commençons par regarder de près ce qu'est le teiki shakuya.
Nous en présentons les traits distinctifs, puis la raison pour laquelle le législateur japonais l'a créé.
Les traits distinctifs du teiki shakuya
On appelle teiki shakuya un logement locatif dont le contrat s'éteint à l'échéance, sans renouvellement.
Dans un bail japonais ordinaire, le locataire peut demander le renouvellement à l'échéance et, en pratique, continuer d'occuper le logement.
La construction juridique n'est pas la même, mais un teiki shakuya peut lui aussi donner lieu à un nouveau contrat si le bailleur et le locataire s'accordent.
Pourquoi le « teiki shakuya » a-t-il vu le jour ?
Il est né parce que la charge pesait de façon disproportionnée sur le bailleur.
Dans un logement loué sous bail ordinaire, le propriétaire ne peut pas refuser facilement le renouvellement lorsque le locataire le demande, même après l'échéance convenue.
Les cas se sont multipliés où un locataire peu respectueux des règles restait en place, et où le bailleur en subissait un coût psychologique élevé.
Pour obtenir le départ d'un tel locataire, il fallait souvent réunir une indemnité d'éviction (立ち退き料, tachinoki-ryō) considérable : pour un loyer de 200 000 yens (environ 1 230 EUR au taux indicatif de 1 EUR ≈ 163 JPY, août 2026), l'ordre de grandeur va souvent de 1 à 2 millions de yens, soit environ 6 100 à 12 300 EUR.
Le teiki shakuya permet de refuser le renouvellement, ou du moins d'obtenir la restitution du bien à l'échéance : c'est ce qui redonne de la visibilité au propriétaire.
Pour un lecteur français, belge ou suisse, un calage s'impose ici, car c'est à cet endroit que le droit japonais diverge le plus nettement de l'intuition européenne — sans que cet article devienne un guide du bail français.
Le bail d'habitation français (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) est déjà très protecteur du locataire : trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, six ans lorsqu'il est une personne morale, reconduction tacite, congé du bailleur seulement à l'échéance et seulement pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux.
Le futsū shakuya japonais va plus loin encore : le locataire qui demande à rester, reste, sauf « motif légitime » (正当事由, seitō jiyū) que les tribunaux interprètent de façon extrêmement stricte, et le bailleur doit en pratique verser une indemnité d'éviction même lorsqu'un motif existe.
Le teiki shakuya de 2000 n'est donc pas l'équivalent d'un bail mobilité ou d'un bail meublé d'un an : c'est l'outil du propriétaire pour récupérer le bien à une date connue d'avance, sans procès de résiliation et sans indemnité d'éviction.
Teiki shakuya et bail ordinaire : quelles différences ?
Où se situent donc les différences entre le teiki shakuya et le logement locatif habituel, le futsū shakuya ?
Outre le renouvellement et la durée, nous détaillons aussi la résiliation en cours de bail et les modalités de notification.
Renouvellement et durée du contrat
Comme indiqué plus haut, un futsū shakuya peut être renouvelé à l'échéance dès lors que le locataire le demande.
Dans un teiki shakuya, au contraire, il n'y a pas de renouvellement à l'échéance, même si le locataire souhaite rester.
Un maintien dans les lieux n'est possible que si les deux parties s'accordent — et juridiquement, il ne s'agit pas d'un renouvellement, mais d'un nouveau contrat, le saikeiyaku (再契約).
Quant à la durée, un futsū shakuya est en général conclu pour un à deux ans ; un contrat de moins d'un an n'est pas possible.
Le teiki shakuya, lui, accepte des durées inférieures à un an, par exemple « teiki shakuya de six mois ».
Lorsqu'une démolition est prévue, il n'est pas rare de caler volontairement la durée en deçà d'un an.
Mode de conclusion du contrat
Un futsū shakuya peut, en droit japonais, être conclu oralement, sans acte écrit.
Dans la pratique, un contrat est évidemment rédigé, mais l'absence d'écrit n'entache pas, en soi, la validité du bail.
Pour un teiki shakuya, un contrat écrit est en revanche obligatoire.
Au contrat s'ajoute une obligation d'expliquer clairement qu'il s'agit d'un bail à durée déterminée sans reconduction.
Si cette explication n'est pas donnée comme il se doit, le contrat est traité comme un futsū shakuya : le bailleur doit y veiller.
L'écrit est exigé parce que la charge qui pèse sur le locataire est, relativement, plus lourde que dans un bail ordinaire.
L'acte et l'explication préalable doivent permettre au locataire de comprendre le régime et de se préparer à l'échéance.
Résiliation en cours de bail
Dans un futsū shakuya, une résiliation anticipée n'est admise que si le contrat la prévoit.
Dans un teiki shakuya, en principe, on ne peut pas résilier en cours de route : c'est un point à retenir.
Il existe toutefois des cas où le locataire peut résilier de son côté.
La résiliation anticipée n'est ouverte que si des conditions précises sont réunies : un bâtiment à usage d'habitation de moins de 200 m², et des circonstances impérieuses qui rendent le maintien dans les lieux impossible.
Modalités de notification
Dans un futsū shakuya, le contrat se renouvelle automatiquement à l'échéance, sans démarche particulière.
Lorsqu'un motif légitime — démolition, par exemple — justifie de demander le départ, on notifie en général un an à six mois à l'avance.
Dans un teiki shakuya, le contrat s'éteint automatiquement à l'échéance : le locataire doit donc s'organiser pour quitter les lieux d'ici là.
Si plus d'un an reste à courir, le bailleur doit notifier six mois à un an avant l'échéance, afin que le locataire ait clairement en tête la date de fin.
[Côté locataire] Les avantages du teiki shakuya
Le teiki shakuya présente de nombreux avantages, pour le locataire comme pour le bailleur.
Commençons par ceux qui reviennent au locataire.
Se loger pour une courte période seulement
Parmi les biens proposés en teiki shakuya, certains se louent pour trois mois ou six mois seulement.
C'est très pratique lorsque le délai jusqu'au prochain déménagement est court : mutation professionnelle déjà fixée, besoin d'un toit le temps d'une reconstruction ou d'une rénovation.
Un futsū shakuya peut aussi prévoir une clause de résiliation anticipée, mais selon le contrat une pénalité peut alors être due.
Il existe aussi des biens à longue durée
Certains teiki shakuya sont au contraire conclus pour une durée longue.
On en trouve sur cinq à dix ans.
Un futsū shakuya implique parfois des formalités de renouvellement tous les un à deux ans, que certains locataires jugent fastidieuses.
Le teiki shakuya n'en connaît aucune : pendant la durée convenue, on n'a pas à s'occuper de démarches de reconduction.
On peut parfois habiter un bien de grande qualité
Parmi les propriétaires qui recourent au teiki shakuya, beaucoup veulent seulement « louer le temps d'une mutation » ou « louer la villa ou la résidence secondaire hors saison ».
On appelle ces biens des « biens de relocation » (リロケーション物件).
Parce qu'il s'agit de logements que le propriétaire occupe lui-même, la chance de trouver un bien de qualité supérieure est élevée.
On y trouve des constructions neuves et des maisons individuelles, mais aussi des copropriétés (mansion) dotées d'équipements que l'on ne voit pas dans un immeuble locatif courant.
Il arrive toutefois que l'on loue la maison individuelle qu'habitaient les parents : si l'âge du bâtiment compte pour vous, inspectez-le soigneusement, même pour un séjour court.
Le loyer peut être inférieur au marché
Parce que la durée d'occupation est limitée, le loyer est parfois fixé en dessous du marché pour attirer un preneur.
On ne peut pas s'y installer durablement, mais lorsque l'emplacement et l'environnement sont bons, beaucoup de ces biens restent, au total, de très bonnes conditions.
Surtout si un déménagement est de toute façon prévu : enchaîner deux déménagements coûte cher, et l'économie de loyer devient alors un avantage réel pour le locataire.
La qualité des occupants tend à s'élever
Dans un immeuble locatif, des conflits de voisinage surviennent parfois.
La présence d'occupants peu respectueux des règles rend un quotidien calme difficile.
Dans un teiki shakuya, le locataire ne peut pas obtenir le renouvellement de sa seule volonté : un voisin qui multiplie les nuisances a donc du mal à rester.
Si le propriétaire refuse le nouveau contrat, il ne reste progressivement que des occupants de qualité, et l'environnement résidentiel s'en trouve amélioré.
Usage en villa ou résidence secondaire possible
La courte durée rend aussi possible un usage en villa ou en résidence secondaire.
Comme indiqué plus haut, nombreux sont les propriétaires qui ne louent hors saison qu'un bâtiment qu'ils tiennent eux-mêmes comme villa ou résidence secondaire.
S'ils ne peuvent pas l'utiliser non plus en saison, ils peuvent aussi le proposer pendant la haute saison.
Bien entendu, un logement qui n'a pas été conçu comme villa peut tout de même servir de résidence secondaire.
En ne contractant que pour la durée d'un voyage ou d'un congé long, on peut parfois se loger à moindre coût qu'à l'hôtel.
[Côté locataire] Les inconvénients du teiki shakuya
Venons-en aux inconvénients qui pèsent sur le locataire.
Les connaître permet d'imaginer des aménagements et des parades : tenez-en compte avant de signer.
On ne peut pas résilier en cours de route
La résiliation anticipée, possible dans un futsū shakuya selon le contenu du contrat, ne l'est pas dans un teiki shakuya.
La durée est fermement fixée, et le propriétaire perdrait les loyers qu'il était en droit d'encaisser : sa charge deviendrait trop lourde.
Pour que sa position ne devienne pas instable, les règles de résiliation anticipée sont strictes.
En cas de départ anticipé, on peut se voir réclamer les loyers restant à courir : le coût est élevé.
Toutefois, le locataire peut résilier de son côté si certaines conditions sont réunies.
Il s'agit d'un bâtiment à usage d'habitation de moins de 200 m², et de circonstances impérieuses rendant le maintien dans les lieux impossible.
Une mutation professionnelle, des soins médicaux ou l'aide à un proche en sont des exemples de motifs légitimes.
À l'échéance, il faut quitter les lieux sans délai
Même si la mutation professionnelle est reportée ou si les travaux de reconstruction prennent du retard, on ne peut pas prolonger la durée du contrat.
À l'échéance, il faut partir.
Lorsque le calendrier d'une mutation ou d'une reconstruction reste flou, mieux vaut aussi envisager un futsū shakuya plutôt qu'un teiki shakuya.
Le propriétaire notifie à l'avance la date de fin.
Dès que cette notification arrive, il faut commencer à chercher le logement suivant.
Un nouveau contrat est, en principe, difficile
Un nouveau contrat est possible si les deux parties s'accordent, mais on dit qu'en principe il est difficile à obtenir.
Le teiki shakuya est souvent proposé sous des conditions du type « seulement jusqu'à la démolition » ou « seulement pendant la mutation ».
C'est encore plus difficile après des impayés de loyer ou un conflit de voisinage.
De plus, parce qu'il s'agit d'un nouveau contrat et non d'un renouvellement, le dépôt de garantie (敷金, shikikin), le « key money » non remboursable (礼金, reikin) et la caution (保証金, hoshōkin) peuvent être redemandés, et les coûts s'alourdissent souvent.
Les conditions peuvent aussi différer de celles du premier contrat.
La hausse de loyer est fréquente : relisez donc attentivement le contenu avant de re-signer.
C'est ici que les sûretés locatives japonaises méritent un calage, car c'est d'elles que naissent le plus d'incompréhensions.
La caution française d'habitation est plafonnée (en principe un mois de loyer hors charges en meublé, deux mois en logement vide), elle est remboursable, et son régime est encadré.
Le shikikin japonais suit la même idée d'un dépôt remboursable, mais sans plafond légal comparable ni obligation de cantonnement ; le reikin, lui, est une somme versée au propriétaire dès l'origine, non remboursable, sans équivalent dans le droit français, belge ou suisse.
Le point décisif pour le calcul : parce que le saikeiyaku est un contrat nouveau, ces frais d'entrée peuvent revenir à chaque cycle — impensable lors d'une reconduction tacite d'un bail d'habitation, où le même contrat se poursuit.
Qui envisage plusieurs cycles doit budgéter ces coûts dès le premier jour.
Points de vigilance pour le locataire d'un teiki shakuya
Le teiki shakuya diffère du futsū shakuya sur de nombreux points : les précautions à prendre ne sont donc pas les mêmes.
Si vous envisagez de louer sous ce régime, avancez en gardant les points suivants en tête.
Attention aux biens appâts
Un bien appât (おとり物件, otori-bukken) désigne la pratique qui consiste à mettre en ligne un bien déjà loué, ou un bien fictif, pour attirer du monde en agence.
On fait venir le client avec un teiki shakuya aux conditions trop belles, on lui explique alors longuement les inconvénients de ce régime.
Une fois qu'il les a acceptés, on lui présente d'autres biens que l'agence souhaite réellement placer : un procédé déloyal.
Un loyer nettement sous le marché, ou des conditions étonnamment favorables, peuvent signaler un bien appât : soyez prudent.
Vérifier impérativement le type de contrat et la durée
Les cas où l'on croyait signer un teiki shakuya et où l'on se retrouve en futsū shakuya — ou l'inverse — ne sont pas rares.
C'est particulièrement délicat lorsque l'on a signé en croyant avoir un bail ordinaire.
Même si l'on vous a déjà tout expliqué oralement, relisez l'acte et l'explication des points essentiels (重要事項説明, jūyō jikō setsumei).
Pour un teiki shakuya, le contrôle de la durée est tout aussi indispensable.
À l'échéance, un départ rapide est exigé.
Tenez compte de votre calendrier de déménagement et vérifiez que vous pourrez effectivement partir à la date prévue.
Comprendre la « clause d'interdiction de baisse de loyer »
La clause d'interdiction de baisse de loyer (家賃不減特約, yachin fugen tokuyaku) est une stipulation selon laquelle le locataire ne peut pas demander une réduction du loyer.
Dans un futsū shakuya, cette clause est sans effet même si elle figure au contrat : le locataire peut tout de même demander une baisse, en vertu de l'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers (借地借家法, Shakuchi Shakuya Hō).
Autrement dit, on peut toujours rouvrir la discussion sur le loyer.
Dans un teiki shakuya, en revanche, si la clause est stipulée, aucune demande de baisse n'est possible.
Même si le loyer s'écarte nettement du marché du quartier, le montant convenu reste dû.
Cela dit, les négociations de baisse interviennent surtout après une longue occupation, et restent rares sur un teiki shakuya court.
Sur une durée longue, ce point doit être examiné avec soin.
[Côté bailleur] Les avantages du teiki shakuya
Voyons maintenant, en détail, ce que le bailleur gagne à choisir le teiki shakuya.
On peut fixer soi-même la durée d'occupation
Le plus grand avantage, pour le bailleur, est de pouvoir fixer librement la durée d'occupation.
Il n'y a pas de renouvellement, et le bien est restitué comme prévu à la fin de la durée initiale : on n'a plus cette anxiété de ne pas savoir quand le logement loué redeviendra libre.
Et bien qu'il n'y ait pas de renouvellement, on peut continuer à louer à la même personne en enchaînant des nouveaux contrats, si bien qu'il est possible de fixer volontairement une première durée courte, puis de décider ensuite, une fois le locataire observé.
En principe, toutefois, un teiki shakuya n'admet pas de résiliation anticipée.
Même si une mutation se termine plus tôt que prévu et que l'on souhaite réintégrer son logement, il faut attendre l'échéance.
Si un terme anticipé est possible, il faut en fixer les conditions par une clause particulière.
On peut rompre le contrat de façon certaine
Autre avantage du teiki shakuya : on peut rompre le contrat de façon certaine.
Dans un futsū shakuya ordinaire, même après l'échéance initiale, le bailleur ne peut pas refuser le renouvellement si le locataire le demande, sauf motif légitime (正当事由).
Dans un teiki shakuya, le bailleur fixe lui-même la durée, et le contrat s'éteint lorsqu'elle est écoulée.
Même si le locataire souhaite un nouveau contrat, le bailleur peut le refuser : en cas d'impayés ou de troubles, le teiki shakuya permet donc de couper vraiment la relation.
Et parce qu'il n'y a pas de renouvellement, on peut aussi louer pour une période étroitement limitée, par exemple « seulement le temps d'une mutation ».
[Côté bailleur] Les inconvénients du teiki shakuya
Là où il y a des avantages, il y a aussi des inconvénients.
Nous les exposons ici côté bailleur, pour éclairer le choix de la formule contractuelle.
Remise d'un écrit séparé et explication obligatoire
Contrairement au futsū shakuya, le teiki shakuya exige la remise d'un écrit et une explication.
Il faut donc remettre, en plus du contrat, un document distinct, et expliquer au préalable qu'il s'agit d'un teiki shakuya à durée déterminée et qu'il n'y aura pas de renouvellement.
Si l'on omet cette remise et cette explication, le contrat n'est pas un teiki shakuya et peut être requalifié en futsū shakuya : soyez particulièrement vigilant.
La conséquence est, en pratique, irréversible : un projet calé sur trois ans devient un bail protégé à la japonaise, plus difficile à éteindre qu'un bail d'habitation français.
Le loyer tend à se situer sous le marché
Autre inconvénient : le loyer d'un teiki shakuya tend à se situer sous le marché.
Beaucoup de gens, une fois installés, veulent rester longtemps.
Or la durée d'occupation est fixée d'avance, et il peut être plus difficile de trouver un candidat.
Si les candidats se font attendre, il faut alors baisser le loyer ou prendre d'autres mesures.
Dans la pratique, l'écart se situe souvent entre 5 et 20 % selon l'emplacement et le reliquat de durée : c'est le prix de la visibilité pour le propriétaire.
Points de vigilance pour le propriétaire d'un teiki shakuya
Qui choisit le teiki shakuya doit être attentif non seulement à la conclusion, mais aussi au nouveau contrat, au passage depuis un futsū shakuya, et à l'arrivée de l'échéance.
Nous détaillons ces points : servez-vous-en comme grille.
Points d'attention à la conclusion du contrat
Pour qu'un teiki shakuya soit considéré comme valablement formé, quatre conditions doivent être réunies.
・Une durée déterminée
・L'absence de renouvellement
・La conclusion par écrit
・Une explication préalable, par écrit, de l'absence de renouvellement
Inscrire seulement « teiki shakuya » et « pas de renouvellement » dans l'acte ne suffit pas : que le locataire l'ait ou non compris, cette rédaction est jugée insuffisante, et l'on bascule en futsū shakuya. C'est le piège le plus fréquent.
Points d'attention lors d'un nouveau contrat
Renouvellement et nouveau contrat n'ont rien à voir.
Dans un teiki shakuya, la résiliation pendant la durée est plus strictement limitée que dans un futsū shakuya.
C'est pourquoi on fixe parfois une durée relativement courte, un ou deux ans, on y insère une clause de nouveau contrat, et l'on traite ensuite l'opération, à l'échéance, presque comme un renouvellement.
Il s'agit pourtant bien d'un contrat nouveau : contrairement à un renouvellement, il faut à nouveau rédiger un acte, remettre un écrit séparé et procéder à l'explication.
De plus, la caution personnelle, le shikikin et le hoshōkin, qui se poursuivraient en cas de renouvellement, doivent être reconstitués depuis le début.
Si l'on veut éviter de faire circuler les fonds — les restituer puis les redemander —, il faut stipuler que les sommes déjà déposées sont reprises.
Il ne faut pas non plus oublier d'inscrire, en clause particulière, que la remise en état (原状回復, genjō kaifuku) se mesure à l'état du bien lors de la première mise à disposition, et non à l'état au jour du nouveau contrat.
Points d'attention pour passer d'un futsū shakuya à un teiki shakuya
Certains propriétaires, une fois les avantages connus, envisagent de changer de régime.
L'essentiel, ici, est qu'il existe des biens pour lesquels le changement est impossible.
Les dispositions relatives au teiki shakuya sont entrées en vigueur le 1er mars 2000 (Heisei 12).
Les futsū shakuya conclus avant cette date ne peuvent pas être convertis, même si les deux parties sont d'accord : la conversion serait nulle.
Pour un contrat formé à compter du 1er mars 2000, la conversion est possible si les deux parties s'accordent.
Pour un acquéreur étranger, cela signifie que la date de chaque bail en cours appartient à la due diligence d'acquisition.
Points d'attention à l'échéance du contrat
Pouvoir rompre le contrat de façon certaine ne veut pas dire que le bien sera restitué sans rien faire, du seul fait que la durée s'achève.
Lorsque l'échéance approche, le propriétaire doit adresser au locataire une notification de fin.
La forme écrite n'est pas, en elle-même, obligatoire.
Mais si l'acte prévoit une notification écrite, une notification orale ne satisfait pas l'exigence : attention.
Adressez la notification de fin entre six mois et un an avant l'échéance.
Principaux cas d'usage du teiki shakuya
Dans quelles configurations le teiki shakuya est-il réellement utilisé ?
Voici les cas les plus courants.
La période qui précède une reconstruction
Lorsque, en raison de la vétusté du bâtiment, une reconstruction est prévue, on recourt souvent au teiki shakuya.
Dans un futsū shakuya, on ne peut pas résilier sans motif légitime, et obtenir le départ peut exiger une indemnité d'éviction.
Aussi, lorsque la reconstruction n'est prévue que dans quelques années, beaucoup de propriétaires s'abstiennent de relouer les logements qui se libèrent, par crainte d'une restitution qui n'avancerait pas.
En fixant, dans un teiki shakuya, la date de fin sur le calendrier de reconstruction, on peut utiliser les vacances sans conflit à la restitution.
Lors du renouvellement des occupants pour un gros entretien
Maintenir la valeur de marché d'un immeuble exige des travaux d'entretien lourd périodiques, mais intervenir en site occupé complique le chantier et en alourdit le coût.
Un accident qui blesserait un occupant serait par ailleurs un événement grave : on souhaite donc, autant que possible, caler les travaux sur une rotation des locataires.
Or cette rotation ne se produit pas toujours comme prévu.
D'où l'intérêt, pour fluidifier le chantier, de recourir au teiki shakuya et de fixer l'échéance en conséquence.
Lorsque une mutation laisse la résidence principale vacante
Lorsqu'une mutation impose de payer à la fois la mensualité du prêt habitat et le loyer du lieu d'affectation, le teiki shakuya est un outil efficace.
En louant la résidence laissée vide le temps de la mutation, les loyers perçus servent à rembourser le prêt, et la charge mensuelle diminue.
Et parce que la date de fin est fixée, on est assuré de pouvoir réintégrer son logement au retour.
Lorsque des personnes âgées quittent une maison pour un appartement
Après le départ des enfants, beaucoup de personnes âgées envisagent de quitter une maison individuelle devenue lourde à gérer pour un appartement en copropriété : le teiki shakuya est aussi adapté à ce cas.
La location de la maison procure un revenu locatif.
Et si l'appartement ne convient pas, savoir que l'on pourra rentrer chez soi à l'échéance est un facteur de sécurité.
Autre attrait : après un décès et une succession, les héritiers peuvent, à l'échéance, décider librement de relouer, de vendre ou d'occuper eux-mêmes.
Lors de la location d'un local commercial
Le teiki shakuya est aussi très utilisé pour les locaux d'activité.
Dans un futsū shakuya, obtenir le départ du preneur exige une indemnité d'éviction.
Pour un commerce s'y ajoute souvent une indemnité d'exploitation, si bien que la charge et le risque, côté bailleur, sont élevés.
Avec un teiki shakuya dont la date de fin est fixée dès l'origine, indemnité d'éviction et indemnité d'exploitation n'ont plus lieu d'être : la charge du bailleur s'en trouve allégée.
Vous passez au teiki shakuya ? Reconsidérez aussi l'agence
Si vous envisagez de passer au teiki shakuya, revoyez aussi le choix de l'agence immobilière.
Voici les critères à examiner.
A-t-elle une expérience du teiki shakuya ?
Vérifiez d'abord si l'agence a une expérience réelle du teiki shakuya.
Au Japon, les baux locatifs relèvent pour l'essentiel de deux formules : le futsū shakuya et le teiki shakuya.
Les logements locatifs courants sont presque tous en futsū shakuya.
Le teiki shakuya impose en amont la remise d'un écrit et une explication : une agence qui ne traite que des baux ordinaires risque des lacunes dans les formalités et dans la gestion.
L'inexpérience peut aussi déboucher sur un litige : mieux vaut choisir une agence qui a vraiment pratiqué ce régime.
En vérifiant l'expérience, regardez aussi le nombre de biens sous gestion.
Une agence qui en gère beaucoup est, de ce seul fait, souvent choisie par les propriétaires.
On peut aussi y attendre un savoir-faire en matière de vacance et d'entretien du bâtiment : un contrôle préalable rassure.
Quant au mode de délégation, on distingue le mandat de gestion et le modèle de sous-location garantie (サブリース, sublease).
Dans le mandat de gestion, l'agence prend en charge l'ensemble de la gestion et prélève des honoraires sur les loyers.
Dans le sublease, l'agence prend le bien à bail en bloc et garantit le loyer même en cas de vacance.
Le meilleur choix dépend de la situation de chacun : il s'agit de retenir la formule adaptée.
Quelles mesures contre la vacance met-elle en œuvre ?
Un logement vacant ne produit pas de loyer pendant toute la durée de la vacance.
Plus elle se prolonge, plus la perte s'accumule : il faut donc une agence qui traite vraiment la vacance.
Pour le vérifier, la bonne question est : « Comment recrutez-vous les locataires ? »
Aujourd'hui, beaucoup de gens cherchent un logement depuis un smartphone ou un ordinateur : vérifiez si le bien est bien présent sur les portails de recherche, et si les photos en font réellement percevoir les atouts.
Une agence qui se contente de mettre en ligne des clichés pris sans intention, on s'en écarte.
Préférez une agence dont le cadrage et la qualité d'image montrent la volonté de présenter le bien sous son meilleur jour.
Peut-on lui confier aussi la sélection et le suivi des locataires ?
Disposer du savoir-faire pour sélectionner les locataires et les suivre au quotidien est un autre critère important.
En cas d'impayé, l'agence doit réagir sans délai.
Lors du choix, examinez le taux d'impayés de plus de deux mois.
S'il atteint 1,5 à 1,7 % ou davantage, la capacité de recouvrement est peut-être faible : soyez attentif.
Pour prévenir ce type de difficulté, la sélection à l'entrée compte tout autant.
Il ne s'agit pas d'accepter n'importe quel candidat : faites-vous préciser à l'avance les critères de décision.
Peut-elle aussi traiter les incidents ?
Si l'on néglige un bruit excessif, une fuite d'eau ou un autre incident, on installe la défiance chez les locataires, ce qui peut conduire à des départs et à de la vacance.
Lors du choix, faites-vous expliquer la conduite à tenir en cas d'incident, et examinez le dispositif de soutien.
Les horaires du guichet qui reçoit les demandes des locataires, et le nombre de personnes qui y travaillent, sont aussi des indices de fiabilité.
Nous avons présenté le teiki shakuya : ses traits, ses différences avec le futsū shakuya, et les avantages et inconvénients pour le locataire comme pour le bailleur.
Un contrat sans renouvellement, qui s'éteint de façon certaine à l'échéance, présente des avantages aussi pour le locataire, et pas seulement pour le propriétaire.
Cela ne signifie pas qu'il n'y a pas d'inconvénients.
Avant d'y recourir, il faut vérifier que cette formule correspond à votre situation.
Pour un investisseur francophone, le bilan se résume ainsi : le teiki shakuya est le seul instrument du droit locatif résidentiel japonais qui livre une date de fin certaine, sans procès d'éviction et sans indemnité d'éviction — et donc la condition d'une stratégie de démolition, de repositionnement ou de reprise par le propriétaire, avec un calendrier tenable.
Le prix en est un loyer souvent inférieur de 5 à 20 %, une demande plus étroite, et l'immobilisation du propriétaire lui-même pendant la durée.
Le vrai risque, toutefois, n'est pas économique : il est de forme. Une erreur sur l'écrit séparé ou sur l'explication préalable transforme le teiki en futsū — et un projet calé devient un bail protégé à la japonaise, plus difficile à éteindre que le bail d'habitation français.
Le choix de la formule n'appartient donc pas à la seule gestion : il appartient à la décision d'acquisition.
Questions fréquentes sur le teiki shakuya
Q1. Un teiki shakuya peut-il être renouvelé ?
Un teiki shakuya ne peut pas être renouvelé. Le contrat s'éteint à l'échéance. Si le bailleur et le locataire s'accordent, un maintien dans les lieux reste toutefois possible sous la forme d'un « nouveau contrat ».
Q2. Le loyer d'un teiki shakuya est-il moins élevé ?
Parce qu'il n'y a pas de renouvellement, le loyer d'un teiki shakuya est en général fixé en dessous de celui d'un futsū shakuya. L'écart se situe souvent autour de 10 à 20 % sous le marché.
Q3. Peut-on résilier un teiki shakuya en cours de bail ?
Pour un logement à usage d'habitation de moins de 200 m², le locataire peut résilier de façon anticipée s'il existe des circonstances impérieuses. Le contrat prend fin un mois après la notification de résiliation.
