일본의 정기임대차(定期借家) 제도는 2000년 3월에 도입된 비교적 새로운 제도이기 때문에 자세한 내용을 모르는 사람도 많습니다. 실제로 정기임대차 제도를 도입한 일본의 민간 임대주택은 2% 정도에 불과합니다. 그렇다고는 해도 정기임대차 계약에 대해 제대로 알아두면 저렴하게 집을 빌리거나 빈집을 효율적으로 활용할 수 있습니다. 또한 정기임대차 계약은 해외에서도 흔히 볼 수 있는 임대차 계약 방식 중 하나이기 때문에 앞으로 더욱 늘어날 가능성도 있습니다. 이번 글에서는 일본의 일반 임대차(보통차가, 普通借家)와 비교하면서 정기임대차 제도를 소개합니다. 임차인·임대인 각각의 장점과 단점도 설명하니, 한국의 전월세 제도와 비교하며 끝까지 읽어보시기 바랍니다.
정기임대차란?
먼저 정기임대차(定期借家) 제도에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 여기서는 정기임대차의 특징과 도입 배경을 설명합니다.
정기임대차의 특징
임대차 계약이 만기가 되면 갱신되지 않고 계약이 종료되는 임대주택을 일본에서는 정기임대차(定期借家)라고 부릅니다. 일반적인 일본의 임대주택(보통차가, 普通借家)은 계약이 만기가 되었을 때 갱신할 수 있기 때문에 그대로 계속 거주할 수 있습니다. 계약 형태는 다르지만, 정기임대차라도 임대인과 임차인이 서로 합의하면 재계약도 가능합니다. 참고로 이는 일본에만 있는 제도로, 한국의 전세·월세 계약에는 애초에 이런 '갱신 불가형' 계약 유형이 원칙적으로 존재하지 않습니다.
왜 '정기임대차'가 만들어졌는가
정기임대차가 만들어진 이유는 임대인 측에 부담이 지나치게 쏠려 있었기 때문입니다. 일반적인 일본의 임대주택은 계약이 만기가 되어도 임차인이 갱신을 요구하면 임대인이 쉽게 거절할 수 없습니다. 그 결과 매너를 지키지 않는 임차인이 계속 거주하는 등의 문제가 늘어나면서 임대인이 심리적으로 큰 부담을 지는 사례가 증가했습니다. 그런 임차인을 퇴거시키려면 많은 금액의 퇴거 보상금(다치노키료, 立退料)을 준비해야 하는 경우도 있었습니다. 정기임대차 제도를 도입하면 갱신을 거절할 수 있고, 최소한 계약 기간이 끝나면 확실히 퇴거를 받을 수 있는 등 임대인에게 안심감을 줍니다. 한편 한국에서는 정반대의 흐름으로, 2020년 개정된 주택임대차보호법을 통해 임차인에게 계약갱신요구권이 부여되어 임대인이 정당한 사유 없이는 갱신을 거절할 수 없게 되었습니다. 즉 일본의 정기임대차가 '임대인이 갱신을 피하기 위한 제도'인 것과 달리, 한국의 갱신요구권은 '임차인이 계속 거주하기 위한 권리'로, 두 제도는 방향이 정반대라고 할 수 있습니다.
정기임대차와 일반 임대차, 무엇이 다를까?
그렇다면 정기임대차와 일반적인 임대주택(일반 임대차, 普通借家)의 차이는 어디에 있을까요? 갱신과 계약 기간에 더해 중도해약이나 통지 방법에 대해서도 자세히 설명합니다.
갱신·계약 기간
앞서 소개한 것처럼 일반 임대차는 계약이 만기가 되었을 때 임차인이 원하면 갱신할 수 있습니다. 반면 정기임대차는 만기가 되면 임차인이 원해도 갱신할 수 없습니다. 임대인과 임차인이 서로 합의하면 계속 거주할 수 있지만, 이는 갱신이 아니라 '재계약'이라는 형태가 됩니다. 계약 기간에 대해서는 일반 임대차라면 1~2년으로 정해지는 것이 일반적이며, 1년 미만의 계약은 할 수 없습니다. 반면 정기임대차는 '정기임대차 6개월' 등 1년 미만이라도 계약이 가능합니다. 건물을 철거할 예정이 있는 경우 계약 기간을 1년 미만으로 설정하는 사례도 있습니다. 한국의 주택임대차보호법은 임차인 보호를 위해 최단 존속기간을 2년으로 보장하는데, 이는 정기임대차가 오히려 계약 기간을 짧게 설정할 수 있도록 열어두는 일본의 방향성과 대조적입니다.
계약 방법
일반 임대차는 계약서 등 서면이 없어도 말로만 계약하는 '구두 계약'이 가능합니다. 실제로는 계약서를 작성해 정식으로 계약을 맺지만, 법률상으로는 계약서가 없어도 문제가 되지 않습니다. 정기임대차의 경우는 반드시 계약서를 작성해 계약을 맺어야 합니다. 계약서와 더불어 그 계약이 정기임대차라는 사실을 확실히 설명할 의무도 부과됩니다. 제대로 설명하지 않으면 일반 임대차 계약으로 취급되어 버리므로 임대인 측은 주의가 필요합니다. 서면으로 계약을 맺어야 하는 이유는 일반 임대차와 달리 임차인 측의 부담이 비교적 크기 때문입니다. 계약서와 설명을 통해 정기임대차임을 정확히 인지하고, 계약 기간 만료 후에 대비할 수 있도록 해야 합니다. 한국의 전월세 계약도 실무적으로는 서면 계약이 일반적이지만, 확정일자·전입신고 등 대항력 확보를 위한 절차가 핵심이라는 점에서 '갱신하지 않는다는 사실의 서면 설명'을 요구하는 일본의 방식과는 초점이 다릅니다.
중도해약
일반 임대차에서는 계약에서 정해진 경우에 한해 중도해약이 인정됩니다. 반면 정기임대차의 경우는 원칙적으로 중도해약이 불가능하므로 주의해야 합니다. 다만 임차인 측에서 중도해약할 수 있는 사례도 있습니다. 중도해약이 가능한 경우는 일정한 조건(200㎡ 미만의 주거용 건물로, 부득이한 사정이 있어 계속 거주하기 어려운 경우)을 충족한 경우입니다.
통지 방법
일반 임대차의 경우는 계약이 만기가 되었을 때 별도의 절차 없이도 자동으로 계약이 갱신됩니다. 철거 등 정당한 사유로 퇴거를 요구하는 경우는 6개월~1년 전까지 통지하는 것이 일반적입니다. 정기임대차의 경우는 계약이 만기가 되면 자동으로 계약이 종료되므로, 임차인은 그전에 퇴거할 수 있도록 준비해 두어야 합니다. 계약 만기까지 1년 이상 남아 있는 경우는 임차인이 계약 종료 시기를 알 수 있도록 만기 6개월~1년 전까지 통지해야 합니다.
【임차인 입장】 정기임대차의 장점
정기임대차를 이용하면 임차인·임대인 모두에게 다양한 장점이 있습니다. 먼저 임차인 입장에서 정기임대차를 이용하는 장점을 소개하겠습니다.
단기간만 거주할 수 있다
정기임대차 중에는 3개월이나 반년 등 짧은 기간만 계약할 수 있는 매물이 있습니다. '전근이 예정되어 있다', '재건축이나 리모델링 기간에만 거주하고 싶다' 등 다음 이사까지 기간이 짧을 때 매우 편리합니다. 일반 임대차라도 해약 조항이 있으면 중도해약이 가능하지만, 계약에 따라서는 위약금이 필요한 경우가 있습니다.
계약 기간이 긴 매물도 존재한다
정기임대차 중에는 계약 기간을 길게 설정한 매물도 있습니다. 5~10년 정도 기간의 정기임대차도 존재합니다. 일반 임대차 계약의 경우는 갱신 절차가 필요한 경우가 있어, 1~2년마다라고는 해도 번거로움을 느끼는 사람도 있을 것입니다. 정기임대차의 경우는 갱신 절차가 발생하지 않기 때문에 계약 기간 중에는 절차를 신경 쓰지 않고 지낼 수 있습니다.
질 좋은 매물에 거주할 수 있는 경우가 있다
정기임대차 임대인 중에는 '전근 기간에만 빌려주고 싶다', '별장이나 세컨드하우스를 비수기 기간에만 빌려주고 싶다'는 사람도 적지 않습니다. 그런 매물을 '릴로케이션 매물'이라고 부릅니다. 임대인 본인이 거주하던 주택이기 때문에 질 좋은 매물을 찾을 가능성이 높습니다. 신축이나 단독주택은 물론 분양 맨션 등도 있어, 일반 아파트에는 없는 설비가 갖춰져 있는 경우도 있습니다. 다만 부모가 살던 단독주택을 빌려주는 경우도 있으므로, 준공 연도에 신경이 쓰인다면 단기 거주라도 꼼꼼히 확인하는 것을 추천합니다.
월세가 시세보다 저렴한 경우도 있다
기간이 한정된 정기임대차에서는 임차인을 구하기 위해 월세가 시세보다 낮게 책정되는 경우가 있습니다. 장기간 거주할 수는 없지만, 입지나 주변 환경이 좋은 경우 함께 고려하면 조건이 좋은 매물도 많습니다. 특히 이사 예정이 있는 경우는 잦은 이사로 비용이 늘어나기 때문에, 절약이라는 측면에서도 임차인에게 장점이 됩니다.
입주자의 수준이 높아지기 쉽다
아파트에 거주하는 경우 이웃 주민과의 문제가 발생하는 경우가 있습니다. 매너가 나쁘거나 규칙을 지키지 않는 입주자가 있으면 편안하게 거주하기 어려워집니다. 정기임대차는 임차인만의 희망으로 계약을 갱신할 수 없기 때문에, 민폐 행위를 반복하는 주민은 계속 거주하기 어려워집니다. 임대인의 판단으로 재계약이 이루어지지 않으면 수준 높은 입주자만 남게 되어 쾌적한 주거 환경을 얻을 수 있습니다.
별장·세컨드하우스로도 이용할 수 있다
계약 기간이 짧다는 점을 살려 별장이나 세컨드하우스로 이용하는 것도 가능합니다. 앞서 소개했듯이 임대인이 별장·세컨드하우스로 소유한 건물을 비수기 기간에만 빌려주는 사례가 많습니다. 다만 임대인이 성수기에도 이용하지 않는 경우는 성수기 대여도 이루어질 가능성이 있습니다. 물론 별장이나 세컨드하우스로 지어진 건물이 아니어도 별장·세컨드하우스처럼 이용하는 것은 가능합니다. 여행이나 장기 휴가 기간에만 계약하는 방법을 쓰면 호텔에 묵는 것보다 저렴하게 지낼 수 있는 경우도 있습니다.
【임차인 입장】 정기임대차의 단점
다음으로 임차인 측에서 발생하는 정기임대차의 단점을 소개합니다. 단점을 제대로 파악해 두면 이를 완화하는 방안이나 대책을 세울 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
중간에 해약할 수 없다
일반 임대차는 계약 내용에 따라 중도해약이 인정되지만, 정기임대차는 중간에 해약할 수 없습니다. 계약 기간이 명확히 정해져 있어, 받을 수 있었던 임대료를 받지 못하게 되기 때문에 임대인의 부담이 커지는 것을 막기 위해 중도해약에 대해서는 엄격한 규정이 있는 것입니다. 중간에 해약하는 경우는 남은 계약 기간분의 임대료가 청구되는 등 상당한 비용이 필요해집니다. 다만 일정한 조건을 충족한 경우는 임차인 측에서 중도해약하는 것이 가능합니다. 조건이란 200㎡ 미만의 주거용 건물로 부득이한 사정이 있어 계속 거주하기 어려운 경우를 말합니다. 예를 들어 전근이나 요양, 친족 간병 등이 정당한 사유의 예입니다.
계약 기간이 끝나면 곧바로 퇴거해야 한다
설령 전근 기간이 늘어나거나 재건축 공사가 늦어지더라도 계약 기간을 연장할 수는 없습니다. 계약이 만기가 되면 즉시 퇴거해야 합니다. 전근이나 재건축 공사 기간이 불확실한 경우는 정기임대차가 아니라 일반 임대차를 선택하는 것도 고려하는 것이 좋습니다. 계약이 종료되는 시기에 대해서는 임대인이 미리 통지해 줍니다. 임대인으로부터 계약 종료 통지가 오면 다음에 살 매물을 찾기 시작해야 합니다.
원칙적으로 재계약은 어렵다
임대인과 임차인이 서로 합의하면 재계약이 가능하지만, 원칙적으로 재계약은 어렵다고 알려져 있습니다. 정기임대차는 '철거까지의 기간만', '전근 중인 기간만'과 같은 조건으로 빌려주는 경우가 많기 때문입니다. 월세 체납이나 이웃 문제를 일으킨 경우는 특히 어렵다고 할 수 있습니다. 또한 갱신이 아니라 재계약이 되기 때문에 보증금이나 사례금, 보증금 등을 다시 청구받는 경우가 있어 비용이 늘어나는 경우도 적지 않습니다. 게다가 처음 계약과 조건이 바뀌는 경우도 있습니다. 특히 월세가 오르는 경우가 많으므로, 재계약을 할 때는 내용을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.
정기임대차 계약에서 임차인이 주의해야 할 포인트
정기임대차 계약은 일반 임대차 계약과 다른 점이 많기 때문에 주의해야 할 포인트도 다릅니다. 정기임대차를 계약하려는 분은 다음 포인트에 주의하면서 계약을 진행하시기 바랍니다.
미끼 매물에 주의
미끼 매물이란 손님을 끌기 위해 이미 계약이 끝났거나 실제로는 존재하지 않는 매물 정보를 인터넷에 게재하는 수법을 말합니다. 조건이 좋은 정기임대차 매물로 방문을 유도한 뒤, 방문한 손님에게 정기임대차의 단점을 설명합니다. 단점에 납득한 시점에 계약하기를 원하는 다른 매물을 소개하는, 악질적인 수법입니다. 시세보다 월세가 지나치게 저렴하거나 놀라울 정도로 조건이 좋은 매물은 미끼 매물일 가능성이 있으므로 주의하시기 바랍니다.
계약 종류와 기간은 반드시 확인한다
'정기임대차 계약이라고 생각했는데 일반 임대차 계약이었다'는 사례는 흔히 있습니다. 특히 일반 임대차 계약이라고 착각하고 계약해 버린 경우는 매우 곤란해집니다. 계약할 때는 구두로 설명을 들었더라도 반드시 계약서와 중요사항설명서를 확인하시기 바랍니다. 정기임대차 계약의 경우는 계약 기간 확인도 빼놓을 수 없습니다. 정기임대차는 계약이 만기가 되면 신속한 퇴거가 요구됩니다. 이사 계획 등도 고려해 계약 기간이 만료되었을 때 이사할 수 있는지 확인하시기 바랍니다.
'월세 감액 불가 특약'에 대해 이해한다
월세 감액 불가 특약이란 '임차인은 월세 감액을 요구할 수 없다'는 취지를 정한 계약을 말합니다. 일반 임대차 계약에서는 월세 감액 불가 특약이 정해져 있어도 효력이 없어 월세 감액을 요구하는 것이 가능합니다. 즉 언제든지 월세 인하 협상을 할 수 있는 것입니다. 반면 정기임대차 계약에서는 월세 감액 불가 특약이 정해져 있으면 월세 감액을 요구할 수 없습니다. 주변 시세와 동떨어진 월세라도 정해진 월세를 지불해야 하므로 주의하시기 바랍니다. 다만 월세 인하 협상은 오래 거주한 경우에 이루어지는 경우가 많기 때문에, 계약 기간이 짧은 정기임대차에서는 그다지 이루어지지 않습니다. 장기간 정기임대차를 계약하는 경우는 꼼꼼히 확인해 둘 필요가 있습니다.
【임대인 입장】 정기임대차의 장점
이어서 정기임대차로 함으로써 임대인 측이 얻을 수 있는 장점에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
입주 기간을 정할 수 있다
임대인 입장에서 가장 큰 장점이라고 할 수 있는 것이 입주 기간을 자유롭게 정할 수 있다는 점입니다. 갱신 없이 처음 계약한 입주 기간이 끝나면 예정대로 퇴거를 받을 수 있기 때문에 '빌려준 매물에서 언제 퇴거해 줄 것인가'라는 불안에서 해방됩니다. 또한 갱신은 없어도 재계약을 제안함으로써 같은 사람에게 계속 빌려줄 수 있기 때문에, 처음 계약 기간은 일부러 짧게 설정해 임차인의 상황을 지켜본 후 결정하는 것도 가능합니다. 다만 정기임대차의 경우 원칙적으로 중도해약은 불가능합니다. 따라서 '전근이 예정보다 빨리 끝났다'는 등의 이유로 예정보다 빨리 자택에 거주하고 싶어도 계약 기간이 끝날 때까지 기다려야 합니다. 만약 중간에 예정보다 빨리 계약 기간을 종료할 가능성이 있는 경우는 특약으로 중도해약 조건을 설정해 둘 필요가 있습니다. 한국에서는 임대인이 실거주 등 정당한 사유가 없는 한 갱신을 거절할 수 없기 때문에, 이처럼 임대인이 입주 기간 자체를 처음부터 자유롭게 설계할 수 있다는 점은 한국의 전월세 제도에는 없는 발상입니다.
확실하게 계약을 끝낼 수 있다
정기임대차 계약에서는 확실하게 계약을 끝낼 수 있다는 점도 장점 중 하나입니다. 일반적인 일반 임대차 계약의 경우, 처음 계약 기간이 끝나더라도 임차인 측이 갱신을 희망하면 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다. 하지만 정기임대차 계약이라면 계약 기간은 스스로 정할 수 있는 데다, 그 기간이 지나면 계약도 종료됩니다. 설령 임차인이 재계약을 원하더라도 임대인이 거절할 수 있기 때문에, 월세 체납이나 문제를 일으키는 사람이었을 경우에도 정기임대차 계약이라면 확실하게 계약을 끝낼 수 있는 것입니다. 또한 갱신이 없기 때문에 '전근 기간만' 등 한정된 기간만 빌려주는 것도 가능합니다.
【임대인 입장】 정기임대차의 단점
정기임대차에는 장점도 있지만 단점도 존재합니다. 여기서는 임대인 측의 단점을 설명하니, 계약 방법을 어떻게 할지 정할 때 참고하시기 바랍니다.
별도 서면 교부와 설명이 필요하다
정기임대차 계약에서는 일반 임대차 계약과 달리 서면 교부와 설명이 필요합니다. 그래서 계약서와는 별도로 서면을 교부하고 '계약 기간이 정해진 정기임대차 계약이라는 것', '계약 갱신은 없다는 것'을 사전에 설명해야 합니다. 만약 별도 서면 교부와 설명을 게을리한 경우, 정기임대차 계약이 성립하지 않고 일반 임대차 계약으로 간주될 가능성도 있으므로 주의하시기 바랍니다.
시세보다 월세가 저렴해지기 쉽다
정기임대차 계약에서는 월세가 시세보다 저렴해지기 쉽다는 점이 단점으로 꼽힙니다. 한번 이사를 하면 오래 거주하고 싶어 하는 사람이 많습니다. 하지만 정기임대차 계약에서는 빌릴 수 있는 기간이 정해져 있기 때문에 입주를 희망하는 사람을 찾기 어려운 경우가 있습니다. 만약 입주 희망자를 좀처럼 찾지 못한다면 월세를 낮추는 등의 대책을 마련해야 합니다.
정기임대차 계약에서 임대인이 주의해야 할 포인트
정기임대차 계약으로 할 경우, 임대인은 계약 시점뿐 아니라 재계약 시, 일반 임대차에서 전환할 때, 계약 기간 만료 시 등 각 단계마다 주의해야 할 포인트가 있습니다. 여기서는 정기임대차 계약에서 임대인이 주의해야 할 포인트를 자세히 설명하니 참고하시기 바랍니다.
계약 체결 시 주의점
정기임대차 계약이 성립했다고 인정받으려면 4가지 요건이 필요합니다.
· 계약 기간을 정할 것
· 갱신하지 않는다는 것
· 계약 체결을 서면으로 할 것
· 서면으로 갱신하지 않는다는 것을 사전에 설명할 것
'정기임대차 계약', '갱신하지 않음'이라고 계약서에 기재하는 것만으로는 인식이나 이해 여부와 관계없이 불충분한 것으로 간주되어 일반 임대차 계약이 되므로 주의가 필요합니다.
재계약을 할 때의 주의점
갱신과 재계약은 전혀 다른 것입니다. 정기임대차 계약에서는 일반 임대차 계약에 비해 계약 기간 중 해약이 엄격하게 제한됩니다. 그래서 정기임대차 계약의 경우, 계약 기간을 1년이나 2년 등 비교적 짧게 설정하고 재계약 조항을 포함시켜, 계약 기간 종료 후에 재계약을 하여 갱신처럼 취급하는 경우도 있습니다. 다만 실제로는 재계약이기 때문에 갱신과 달리 다시 계약서를 작성하거나 서면을 교부해 설명하는 등의 절차가 필요합니다. 게다가 갱신이라면 그대로 이어지는 보증인이나 보증금도 재계약에서는 다시 처음부터 진행해야 합니다. 일단 반환한 뒤 다시 예치받는 등 금전을 이동시키는 것을 피하고 싶은 경우는, 재계약 시 예치된 자금을 그대로 이어받는다는 취지를 기재해 둘 필요가 있습니다. 또한 재계약 시에는 원상회복에 대해서도, 재계약 시점이 아니라 처음 매물을 빌려줬을 때의 상태로 한다는 특약 조항을 넣는 것도 잊지 말아야 합니다.
일반 임대차에서 정기임대차로 전환할 때의 주의점
정기임대차 계약의 장점을 알고 전환을 검토하는 분도 있을 것입니다. 다만 여기서 중요한 것은 전환할 수 없는 매물도 있다는 점입니다. 정기임대차에 관한 법률은 2000년 3월 1일에 시행되었습니다. 따라서 그 이전에 체결된 일반 임대차 계약을 정기임대차 계약으로 전환하는 데에는 제한이 있어, 양측이 합의하더라도 무효가 됩니다. 2000년 3월 1일 이후에 성립한 계약이라면 양측의 합의가 있으면 전환이 가능합니다.
계약 기간 만료 시 주의점
확실하게 계약을 끝낼 수 있다고는 해도, 계약 기간이 종료된다고 해서 아무것도 하지 않아도 자동으로 명도받을 수 있는 것은 아닙니다. 계약 기간 종료 시기가 가까워지면 임대인은 임차인에게 종료 통지를 해야 합니다. 종료 통지가 반드시 서면이어야 한다는 규정이 있는 것은 아닙니다. 다만 계약서에 서면으로 통지한다고 기재한 경우는 구두로 통지하면 요건을 충족하지 못한 것으로 간주되므로 주의가 필요합니다. 종료 통지는 계약 기간 만료 6개월~1년 전까지 해두시기 바랍니다.
정기임대차가 활용되는 주요 사례
어떤 경우에 정기임대차 계약이 활용되고 있을까요? 여기서는 주요 사례를 소개합니다.
재건축을 진행하기까지의 기간
건물 노후화 등으로 재건축을 예정하고 있는 경우, 정기임대차 계약을 활용하는 경우가 있습니다. 일반 임대차 계약에서는 정당한 사유가 없으면 해약이 인정되지 않아, 퇴거를 받으려면 퇴거 보상금 등을 지급해야 할 가능성이 있기 때문입니다. 그래서 재건축까지 몇 년이 남아 있는 경우, 공실이 생겨도 명도가 원활히 진행되지 않을 것을 우려해 입주자 모집을 자제하는 경우도 적지 않습니다. 하지만 정기임대차 계약으로 재건축 예정 시기에 계약 종료일을 설정하면 명도 문제로 다툴 일 없이 공실을 효율적으로 활용할 수 있게 됩니다.
대규모 수선 시 입주자 교체 시기
건물의 시장 가치를 유지하려면 정기적인 대규모 수선이 필수지만, 입주자가 있는 상태에서 수선 공사를 진행하는 것은 절차도 복잡하고 비용도 늘어납니다. 또한 만에 하나 사고 등으로 입주자가 피해를 입는 일이 있으면 큰일이므로, 가능한 한 입주자 교체 시기에 맞춰 공사를 진행하는 것이 바람직합니다. 그렇다고는 해도 계획대로 입주자 교체가 진행된다고는 할 수 없습니다. 그래서 수선 공사를 원활하게 진행하는 방법 중 하나로, 정기임대차 계약을 활용해 계약 기간 만료 시기를 설정하는 것도 효과적입니다.
전근이 정해져 자가가 공실이 될 때
전근이 정해져 주택담보대출 상환과 전근지에서의 월세를 이중으로 지불해야 하는 경우, 정기임대차 계약의 활용이 유효합니다. 전근 기간 동안만 비워두는 자가를 빌려주면 들어오는 임대료 수입으로 대출을 상환할 수 있어 매달의 부담 경감으로 이어집니다. 또한 정기임대차 계약으로 종료 시기를 정해 두면 전근에서 돌아왔을 때 확실히 자가에 거주할 수 있습니다.
고령자가 단독주택에서 맨션으로 이사할 때
자녀가 독립한 후 관리가 힘든 단독주택에서 맨션으로 이사를 검토하는 고령자가 많은데, 이런 경우에도 정기임대차 계약은 유효합니다. 단독주택을 빌려줌으로써 임대료 수입을 얻을 수 있기 때문입니다. 게다가 만약 맨션 생활이 맞지 않더라도 계약 기간이 종료되면 돌아갈 집이 있다는 것은 안심할 수 있는 요소입니다. 또한 정기임대차 계약이라면 사망하여 상속받은 후에는 계약 기간이 종료된 시점에 계속 빌려줄지, 매각할지, 직접 거주할지를 상속인이 결정할 수 있다는 점도 매력입니다.
사업용 점포를 빌려줄 때
정기임대차 계약은 사업용 점포의 임대차 계약에서도 자주 활용되고 있습니다. 일반 임대차 계약의 경우 입주자를 퇴거시키려면 퇴거 보상금이 필요합니다. 점포의 경우는 영업 보상 등도 추가로 필요해지기 때문에 임대인 측의 부담이 크고 위험도 높습니다. 하지만 미리 계약 기간의 종료일을 정해 두는 정기임대차 계약이라면 퇴거 보상금이나 영업 보상도 필요 없기 때문에 임대인 측의 부담 경감으로 이어집니다.
정기임대차로 전환한다면? 부동산회사도 재검토하자
정기임대차로 전환을 검토하는 분은 부동산회사의 재검토도 함께 진행하시기 바랍니다. 여기서는 부동산회사를 고를 때의 포인트를 소개합니다.
정기임대차 계약 실적이 있는가
먼저 정기임대차 계약 실적이 있는지 확인하시기 바랍니다. 임대차 계약에는 일반 임대차 계약과 정기임대차 계약이라는 주로 2가지 방식이 있습니다. 일반적인 일본의 임대주택에서는 일반 임대차 계약인 경우가 대부분입니다. 정기임대차 계약의 경우는 사전 서면 교부나 설명이 필요한 절차가 있기 때문에, 일반 임대차 계약만 다뤄온 부동산회사라면 계약 절차나 관리에 미비가 생길 가능성이 있습니다. 익숙하지 않아 문제로 이어질 가능성도 있으므로, 정기임대차 계약을 맺는다면 실적이 확실한 부동산회사를 고르는 것이 중요합니다. 또한 실적을 확인할 때는 관리 물건 수도 함께 확인해 두시기 바랍니다. 관리 물건 수가 많은 부동산회사는 그만큼 임대인들에게 선택받고 있다는 뜻입니다. 공실 대책이나 건물 관리에 관한 노하우를 보유하고 있다고도 볼 수 있으므로, 사전에 확인해 두면 안심할 수 있습니다. 참고로 일본 부동산회사에 대한 위탁 형식에는 관리위탁방식과 서브리스방식이 있습니다. 관리위탁방식은 관리 전반을 맡기고 임대료 수입에서 관리위탁비를 지불하는 방식입니다. 반면 서브리스방식은 부동산회사가 일괄로 빌려서 재임대하는 방식으로, 공실이더라도 임대료 보증이 있습니다. 어느 쪽이 좋을지는 사람마다 다르므로 자신에게 맞는 방법을 선택하는 것이 중요합니다. 한국의 전월세 관리 시장에서도 이와 유사하게 일반 관리대행과 임대료 보장형 관리(마스터리스형) 개념이 존재하므로, 두 방식의 차이를 비교하는 감각 자체는 한국 독자에게도 익숙할 것입니다.
어떤 공실 대책을 하고 있는가
공실이 있으면 그 기간 동안은 임대료 수입이 들어오지 않습니다. 공실이 계속될수록 손해로 이어지기 때문에 확실히 공실 대책을 해주는 부동산회사를 고르는 것이 중요합니다. 공실 대책에 대해 확인하고 싶다면 '어떻게 입주자를 모집하는지'를 질문해 보시기 바랍니다. 최근에는 스마트폰이나 컴퓨터로 방을 찾는 사람도 많으므로, 검색 사이트에 매물 정보를 게재하고 있는지, 매물의 매력이 전달되는 사진을 사용하고 있는지 등을 확인하시기 바랍니다. 그저 찍기만 한 사진을 올려두는 부동산회사는 피하는 것이 무난합니다. 구도나 화질에 신경을 쓰고 예쁘게 보이려는 의도가 느껴지는 부동산회사를 고르는 것을 추천합니다.
입주자 심사·관리까지 맡길 수 있는가
입주자 심사나 관리를 맡길 수 있는 노하우를 갖고 있는지도 중요한 확인 포인트 중 하나입니다. 만에 하나 월세를 체납하는 입주자가 있을 경우, 부동산회사는 신속하게 대응할 것이 요구됩니다. 부동산회사를 고를 때는 2개월 이상 체납률을 확인해 보시기 바랍니다. 1.5~1.7% 이상이라면 회수 능력이 낮을 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. 이러한 문제를 사전에 방지하려면 입주자 심사도 중요합니다. 희망자를 누구나 입주시키는 것이 아니라, 어떤 기준으로 판단하는지 심사 기준을 사전에 확인해 두시기 바랍니다.
문제에도 대응할 수 있는가
소음이나 누수 등 문제에 대한 대응을 소홀히 하면 입주자에게 불신감을 주어 퇴거나 공실로 이어질 우려가 있습니다. 부동산회사를 고를 때는 문제 발생 시 어떤 대응을 하는지, 지원 체계를 확인해 두시기 바랍니다. 입주자의 문의에 대응하는 창구의 운영 시간이나 담당자 수 등도 신뢰할 수 있는지 판단하는 데 있어 중요한 포인트가 됩니다.
이번 글에서는 일본의 정기임대차에 대해 특징과 일반 임대차 계약과의 차이, 임차인·임대인 양측의 장단점을 자세히 설명했습니다. 갱신이 없고 계약 기간 만료와 함께 확실하게 계약을 끝낼 수 있는 정기임대차 계약은 임대인뿐 아니라 임차인 측에도 장점이 있습니다. 다만 단점이 없는 것은 아닙니다. 정기임대차 계약을 이용할 때는 자신에게 맞는지 확인하는 것이 중요합니다. 한국의 주택임대차보호법상 갱신요구권과는 제도의 방향성 자체가 다르므로, 일본의 임대주택을 검토할 때는 '갱신되는 계약인지, 정기임대차인지'를 반드시 먼저 확인해야 합니다.
정기임대차 계약에 관한 자주 묻는 질문
Q1. 정기임대차 계약은 갱신할 수 있나요?
정기임대차 계약은 갱신할 수 없습니다. 계약 기간 만료로 계약이 종료됩니다. 다만 임대인과 임차인이 합의하면 '재계약'이라는 형태로 계속 거주하는 것은 가능합니다.
Q2. 정기임대차의 월세는 저렴한가요?
정기임대차는 갱신이 불가능하기 때문에 일반적으로 일반 임대차보다 월세가 저렴하게 설정되는 경향이 있습니다. 시세보다 10~20% 정도 저렴한 경우가 많습니다.
Q3. 정기임대차 계약의 중도해약은 가능한가요?
바닥면적 200㎡ 미만의 주거용 매물에서 부득이한 사정이 있는 경우는 임차인 측에서 중도해약이 가능합니다. 해약 신청 후 1개월 뒤에 계약이 종료됩니다.
