Das japanische Teiki Shakuya (定期借家, befristete Miete ohne Verlängerungsanspruch) entstand erst im März 2000 und ist damit ein junges Rechtsinstitut, dessen Einzelheiten viele nicht kennen.
Tatsächlich werden nur rund zwei Prozent der privat vermieteten Wohnungen in Japan auf dieser Grundlage vergeben.
Wer sich damit gründlich befasst, kann als Mieter günstiger wohnen und als Eigentümer leerstehende Objekte sinnvoll aktivieren.
Da befristete Mietverhältnisse auch im Ausland — etwa in Deutschland, Österreich und der Schweiz — üblich sind, dürfte ihre Bedeutung in Japan weiter zunehmen.
Wir stellen das Teiki Shakuya daher im Vergleich mit dem gewöhnlichen japanischen Mietvertrag vor.
Auch die Vor- und Nachteile für Mieter und Vermieter kommen zur Sprache — lesen Sie gern bis zum Schluss.
Was ist ein Teiki-Shakuya-Vertrag?
Werfen wir zunächst einen genaueren Blick auf das Teiki Shakuya.
Wir stellen hier seine Merkmale vor und erläutern, warum es überhaupt geschaffen wurde.
Merkmale des befristeten Mietvertrags
Als Teiki Shakuya bezeichnet man ein Mietobjekt, bei dem das Mietverhältnis mit Ablauf der Vertragslaufzeit endet, ohne verlängert zu werden.
Bei einem gewöhnlichen Mietobjekt kann der Vertrag bei Ablauf verlängert werden, sodass der Mieter einfach weiter dort wohnen bleibt.
Die rechtliche Konstruktion ist eine andere, doch auch beim Teiki Shakuya ist ein neuer Vertragsschluss möglich, wenn Vermieter und Mieter sich beiderseits einig sind.
Warum das Teiki Shakuya geschaffen wurde
Der Grund für seine Einführung liegt darin, dass die Lasten einseitig beim Vermieter lagen.
Bei einem gewöhnlichen Mietobjekt kann dieser die Verlängerung nicht ohne Weiteres ablehnen, wenn der Mieter sie bei Ablauf der Laufzeit verlangt.
So häuften sich Fälle, in denen rücksichtslose Mieter im Objekt blieben und der Vermieter erhebliche psychische Belastungen zu tragen hatte.
Um solche Mieter zum Auszug zu bewegen, musste er eine hohe Abstandszahlung (立ち退き料, Tachinoki-ryō) bereitstellen — bei einer Monatsmiete von 200.000 JPY (rund 1.230 EUR) oft 1 bis 2 Mio. JPY, also rund 6.100 bis 12.300 EUR.
Mit dem Teiki Shakuya lässt sich die Verlängerung ablehnen, und spätestens mit Ablauf der Laufzeit ist die Rückgabe gesichert — das schafft Planbarkeit.
Für Leser aus dem DACH-Raum ist hier eine Einordnung wichtig, denn an dieser Stelle liegt der auffälligste Unterschied zur heimischen Rechtslage.
In Deutschland setzt der Zeitmietvertrag nach § 575 BGB voraus, dass der Vermieter bereits bei Vertragsschluss einen qualifizierten Befristungsgrund — Eigenbedarf, Abriss oder wesentlichen Umbau, Betriebsbedarf — schriftlich mitteilt; fehlt er, gilt der Vertrag als unbefristet.
Das Teiki Shakuya kennt keine solche materielle Rechtfertigung: Die Befristung selbst ist der Zweck, ein Grund muss weder genannt noch bewiesen werden.
In Österreich verlangt § 29 MRG im Vollanwendungsbereich bei Wohnungen drei Jahre Mindestbefristung und ordnet einen Befristungsabschlag von 25 Prozent an, während der Mieter nach einem Jahr ohnehin kündigen darf.
Japan ist damit das Modell mit der größten Vertragsfreiheit für den Vermieter — und zugleich mit den strengsten Formvorschriften.
Worin unterscheiden sich Teiki Shakuya und Futsu Shakuya?
Worin liegen also die Unterschiede zwischen dem Teiki Shakuya und dem gewöhnlichen Mietobjekt, dem Futsu Shakuya (普通借家)?
Neben Verlängerung und Laufzeit betrachten wir auch die vorzeitige Kündigung und die Beendigungsmitteilung im Detail.
Verlängerung und Vertragslaufzeit
Wie erwähnt kann ein Futsu-Shakuya-Vertrag bei Ablauf der Laufzeit verlängert werden, sobald der Mieter dies verlangt.
Beim Teiki Shakuya ist eine Verlängerung dagegen ausgeschlossen, selbst wenn der Mieter sie wünscht.
Ein Verbleib ist nur bei beiderseitiger Einigung möglich — rechtlich jedoch nicht als Verlängerung, sondern als neuer Vertragsschluss, das Saikeiyaku (再契約).
Bei der Laufzeit ist beim Futsu Shakuya ein bis zwei Jahre üblich; weniger als ein Jahr ist unzulässig.
Beim Teiki Shakuya sind auch kürzere Laufzeiten möglich, etwa ein Vertrag über sechs Monate.
Ist ein Abriss geplant, wird die Laufzeit bisweilen bewusst unter einem Jahr angesetzt.
Form des Vertragsschlusses
Ein Futsu-Shakuya-Vertrag kann in Japan auch ohne Urkunde, also allein mündlich geschlossen werden.
In der Praxis wird selbstverständlich ein schriftlicher Vertrag aufgesetzt, rechtlich wäre das Mietverhältnis aber auch ohne Urkunde wirksam.
Beim Teiki Shakuya muss der Vertrag dagegen zwingend schriftlich geschlossen werden.
Zusätzlich trifft den Vermieter die Pflicht, ausdrücklich darüber aufzuklären, dass es sich um ein befristetes Mietverhältnis handelt.
Unterbleibt das, wird der Vertrag als gewöhnlicher behandelt — hier ist auf Vermieterseite Sorgfalt geboten.
Das Schriftformerfordernis besteht, weil die Belastung des Mieters hier deutlich größer ist als beim gewöhnlichen Vertrag.
Urkunde und Aufklärung sollen sicherstellen, dass der Mieter die Befristung erfasst und sich auf das Laufzeitende einstellen kann.
Vorzeitige Kündigung
Beim Futsu Shakuya ist eine vorzeitige Kündigung nur zulässig, wenn der Vertrag sie vorsieht.
Beim Teiki Shakuya ist eine Kündigung während der Laufzeit dagegen grundsätzlich ausgeschlossen.
Es gibt allerdings Konstellationen, in denen der Mieter dennoch vorzeitig kündigen kann.
Voraussetzung ist ein zu Wohnzwecken genutztes Gebäude mit weniger als 200 m² Fläche sowie unabweisbare Umstände, die ein weiteres Wohnen unzumutbar machen.
Ein allgemeines Sonderkündigungsrecht wie in Österreich nach einem Jahr Vertragsdauer kennt das japanische Recht nicht.
Form der Beendigungsmitteilung
Beim Futsu Shakuya verlängert sich der Vertrag bei Ablauf automatisch, ohne dass es einer Handlung bedürfte.
Soll der Mieter aus berechtigtem Grund — etwa wegen Abrisses — ausziehen, wird er üblicherweise ein Jahr bis sechs Monate im Voraus informiert.
Beim Teiki Shakuya endet der Vertrag mit Ablauf der Laufzeit automatisch, sodass der Mieter dafür sorgen muss, bis dahin ausziehen zu können.
Beträgt die Restlaufzeit mehr als ein Jahr, muss der Vermieter die Beendigung zwölf bis sechs Monate vor dem Termin mitteilen, damit der Mieter das Vertragsende sicher erfasst.
[Für Mieter] Vorteile des befristeten Mietvertrags
Wer ein Teiki Shakuya nutzt, profitiert auf Mieter- wie auf Vermieterseite von zahlreichen Vorteilen.
Zunächst stellen wir die Vorteile vor, die sich für die Mieterseite ergeben.
Wohnen für einen kurzen Zeitraum
Unter den befristet vermieteten Objekten finden sich auch solche, die sich für nur drei oder sechs Monate anmieten lassen.
Das ist sehr praktisch, wenn der Zeitraum bis zum nächsten Umzug kurz ist — etwa weil eine Versetzung feststeht oder man nur für die Dauer eines Umbaus eine Bleibe braucht.
Auch beim Futsu Shakuya ist eine vorzeitige Kündigung möglich, sofern der Vertrag eine Klausel dazu enthält; je nach Vereinbarung kann dabei aber eine Vertragsstrafe fällig werden.
Es gibt auch Objekte mit langer Laufzeit
Zum Teiki Shakuya gehören ebenso Objekte mit sehr langer Vertragslaufzeit.
Darunter finden sich befristete Verträge über fünf bis zehn Jahre.
Beim Futsu Shakuya sind dagegen mitunter Verlängerungsformalitäten zu erledigen, und auch wenn das nur alle ein bis zwei Jahre anfällt, empfinden manche Mieter es als lästig.
Beim Teiki Shakuya entfällt jede Verlängerungsformalität, sodass man sich während der Laufzeit darum nicht kümmern muss.
Manchmal lassen sich hochwertige Objekte anmieten
Unter den Vermietern befristeter Objekte sind nicht wenige, die nur für die Dauer ihrer Versetzung vermieten oder ihr Ferien- und Zweithaus nur außerhalb der Saison anbieten möchten.
Solche Objekte nennt man in Japan Relocation-Objekte (リロケーション物件).
Da es sich um Wohnungen und Häuser handelt, die der Eigentümer selbst bewohnt, ist die Chance auf ein Objekt von überdurchschnittlicher Qualität hoch.
Neben Neubauten und Einfamilienhäusern finden sich darunter Eigentumswohnungen mit einer Ausstattung, wie man sie in einfachen Mietshäusern nicht antrifft.
Da mitunter aber auch das Haus der Eltern des Eigentümers vermietet wird, sollte man bei Wert auf das Baujahr selbst kurze Mietdauern sorgfältig prüfen.
Die Miete liegt teils unter dem Marktniveau
Weil die Nutzungsdauer begrenzt ist, wird die Miete häufig unter dem ortsüblichen Niveau angesetzt, damit sich überhaupt ein Mieter findet.
Dauerhaftes Wohnen ist zwar ausgeschlossen, doch bei guter Lage und gutem Umfeld ergeben sich in der Gesamtschau oft attraktive Konditionen.
Steht ohnehin ein Umzug an, wirkt sich das als Ersparnis aus, denn bei mehreren Umzügen kurz hintereinander summieren sich die Kosten.
Anders als der österreichische Befristungsabschlag beruht dieser Nachlass allein auf dem Markt: verhandelbar, aber nicht garantiert.
Die Qualität der Mieterschaft ist tendenziell höher
Wer in einem Mietshaus wohnt, erlebt gelegentlich Konflikte mit der Nachbarschaft.
Gibt es Bewohner, die sich rücksichtslos verhalten oder die Hausordnung missachten, wird ruhiges Wohnen schwierig.
Da der Vertrag beim Teiki Shakuya nicht allein auf Wunsch des Mieters verlängert werden kann, bleiben wiederholt störende Bewohner kaum dauerhaft im Haus.
Verzichtet der Eigentümer nach eigener Einschätzung auf einen neuen Vertragsschluss, verbleiben nach und nach nur Mieter guter Qualität, sodass ein hochwertiges Wohnumfeld entsteht.
Nutzung als Ferien- oder Zweitwohnsitz möglich
Da die Laufzeiten kurz sein können, ist auch eine Nutzung als Ferienhaus oder Zweitwohnsitz denkbar.
Wie erwähnt vermieten viele Eigentümer ein als Ferien- oder Zweithaus gehaltenes Gebäude ausschließlich außerhalb der Saison.
Kann der Eigentümer es aber auch während der Saison nicht selbst nutzen, bietet er es womöglich ebenso in der Hauptsaison an.
Selbstverständlich lässt sich auch ein Gebäude, das gar nicht dafür errichtet wurde, als Ferien- oder Zweitwohnsitz nutzen.
Wer nur für die Dauer einer Reise oder eines längeren Urlaubs anmietet, wohnt unter Umständen günstiger als im Hotel.
[Für Mieter] Nachteile des befristeten Mietvertrags
Als Nächstes stellen wir die Nachteile vor, die sich für die Mieterseite ergeben.
Wer sie genau kennt, kann Vorkehrungen treffen und ihre Wirkung abmildern — nutzen Sie die folgenden Punkte gern als Orientierung.
Keine vorzeitige Kündigung möglich
Während die vorzeitige Kündigung beim Futsu Shakuya je nach Vertragsinhalt zulässig ist, lässt sich ein Teiki Shakuya während der Laufzeit nicht kündigen.
Die Laufzeit ist fest bestimmt, und da dem Eigentümer fest eingeplante Mieteinnahmen entgehen würden, wäre seine Belastung erheblich.
Damit seine Position nicht instabil wird, gelten für die vorzeitige Kündigung strenge Regeln.
Wer dennoch vorzeitig aussteigt, muss mit erheblichen Kosten rechnen, etwa mit der Miete für die verbleibende Restlaufzeit.
Allerdings ist eine vorzeitige Kündigung durch den Mieter möglich, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Diese lauten: ein zu Wohnzwecken genutztes Gebäude mit weniger als 200 m² Fläche sowie unabweisbare Umstände, die ein weiteres Wohnen unmöglich machen.
Als berechtigte Gründe gelten etwa eine Versetzung, eine Genesung oder die Pflege von Angehörigen.
Nach Ablauf der Laufzeit muss sofort ausgezogen werden
Selbst wenn sich der Zeitpunkt einer Versetzung verschiebt oder sich Umbauarbeiten verzögern, lässt sich die Laufzeit nicht verlängern.
Ist sie abgelaufen, muss unverzüglich ausgezogen werden.
Ist der Zeitraum einer Versetzung oder eines Umbaus noch unklar, empfiehlt es sich, statt eines Teiki Shakuya auch einen gewöhnlichen Mietvertrag in Betracht zu ziehen.
Über den Zeitpunkt des Vertragsendes informiert der Eigentümer die Mieterseite im Voraus.
Sobald diese Mitteilung eintrifft, sollte mit der Suche nach der Anschlusswohnung begonnen werden.
Ein neuer Vertragsschluss ist im Grundsatz schwierig
Zwar ist ein neuer Vertragsschluss bei beiderseitiger Einigung möglich, doch im Grundsatz gilt er als schwer erreichbar.
Denn befristet vermietete Objekte werden häufig unter Bedingungen wie „nur bis zum Abriss" oder „nur für die Dauer der Versetzung" angeboten.
Besonders schwierig wird es nach Mietrückständen oder Konflikten mit der Nachbarschaft.
Hinzu kommt: Da es sich rechtlich nicht um eine Verlängerung, sondern um einen neuen Vertrag handelt, können Kaution (敷金, Shikikin), Schlüsselgeld (礼金, Reikin) und Sicherheitsleistung (保証金, Hoshōkin) erneut verlangt werden, sodass die Kosten spürbar steigen.
Zudem weichen die Konditionen mitunter von denen des ersten Vertrags ab.
Vor allem Mieterhöhungen sind häufig, weshalb der Vertragsinhalt sorgfältig zu prüfen ist.
Hier lohnt der Blick auf die Unterschiede der Sicherheitsleistungen, denn daraus entstehen die meisten Missverständnisse.
Die Kaution nach § 551 BGB ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt, muss getrennt vom Vermietervermögen verzinslich angelegt werden und ist nach Abzug berechtigter Forderungen zurückzuzahlen.
Das japanische Shikikin folgt demselben Grundgedanken, kennt aber weder Obergrenze noch Pflicht zur getrennten Anlage; das Reikin ist eine von vornherein nicht rückzahlbare Zahlung an den Eigentümer, für die es im deutschen, österreichischen und Schweizer Recht keine Entsprechung gibt.
Entscheidend für die Kalkulation: Weil das Saikeiyaku ein neuer Vertrag ist, können diese einmaligen Nebenkosten in jedem Zyklus erneut anfallen — bei einer Verlängerung im DACH-Raum undenkbar, da das Mietverhältnis identisch fortbesteht.
Wer mehrere Zyklen plant, sollte die Anschlusskosten von Beginn an einkalkulieren.
Worauf Mieter beim befristeten Mietvertrag achten sollten
Da sich das Teiki Shakuya in vielen Punkten vom gewöhnlichen Mietvertrag unterscheidet, sind auch die Punkte andere, auf die man achten muss.
Wer ein befristetes Objekt anmieten möchte, sollte den Vertragsprozess mit Blick auf die folgenden Punkte angehen.
Vorsicht vor Lockangeboten
Als Lockangebote (おとり物件, Otori-bukken) bezeichnet man die Praxis, bereits vermietete oder frei erfundene Objekte zu inserieren, um Kundschaft anzuziehen.
Mit einem attraktiven befristeten Angebot wird zum Besuch des Maklerbüros animiert, und den Erschienenen werden dann ausführlich die Nachteile des Teiki Shakuya dargelegt.
Sobald sie diese akzeptiert haben, werden ihnen andere Objekte vorgestellt, die man eigentlich vermitteln möchte — ein unlauteres Vorgehen.
Liegt die Miete deutlich unter Marktniveau oder erscheinen die Konditionen erstaunlich günstig, kann ein Lockangebot vorliegen; hier ist Vorsicht geboten.
Vertragsart und Laufzeit unbedingt prüfen
Fälle, in denen jemand einen Vertrag für ein Teiki Shakuya hielt, tatsächlich aber ein gewöhnlicher Mietvertrag vorlag, kommen durchaus vor.
Besonders unangenehm wird es, wenn jemand in der irrigen Annahme unterschreibt, es handle sich um ein Futsu Shakuya.
Prüfen Sie beim Vertragsschluss stets Urkunde und die Erläuterung der wesentlichen Vertragspunkte (重要事項説明, Jūyō-jikō-setsumei), auch wenn Sie mündlich bereits informiert wurden.
Bei einem Teiki Shakuya ist zudem die Prüfung der Laufzeit unerlässlich.
Denn nach deren Ablauf wird ein zügiger Auszug verlangt.
Denken Sie daher an Ihre Umzugsplanung und vergewissern Sie sich, dass Sie zum Laufzeitende tatsächlich ausziehen können.
Die Klausel zum Ausschluss von Mietminderungsverlangen verstehen
Die Klausel über den Ausschluss von Mietminderungsverlangen (家賃不減特約) bezeichnet eine Vereinbarung, wonach der Mieter keine Herabsetzung der Miete verlangen kann.
Beim Futsu Shakuya ist eine solche Klausel selbst dann unwirksam, wenn sie vereinbart wurde, sodass eine Herabsetzung gleichwohl verlangt werden kann.
Über die Miethöhe lässt sich also jederzeit neu verhandeln.
Beim Teiki Shakuya dagegen kann keine Herabsetzung verlangt werden, wenn eine solche Klausel vereinbart ist.
Selbst wenn die Miete weit vom Niveau des Umfelds abweicht, ist der vereinbarte Betrag zu zahlen.
Gleichwohl werden solche Verhandlungen meist erst nach längerer Wohndauer geführt, sodass sie bei kurz befristeten Verträgen kaum vorkommen.
Bei längerer Laufzeit sollte dieser Punkt aber sorgfältig geprüft werden — für deutsche Mieter besonders erklärungsbedürftig, weil die Minderung nach § 536 BGB dort nicht abbedungen werden kann.
[Für Vermieter] Vorteile des befristeten Mietvertrags
Sehen wir uns nun an, welche Vorteile die Vermieterseite durch die Wahl des Teiki Shakuya erlangt.
Die Mietdauer lässt sich selbst bestimmen
Der größte Vorteil für die Vermieterseite dürfte darin liegen, die Mietdauer frei bestimmen zu können.
Da es keine Verlängerung gibt und das Objekt nach Ablauf der vereinbarten Dauer planmäßig zurückgegeben wird, entfällt die Sorge, wann das vermietete Objekt wohl wieder frei wird.
Und obwohl es keine Verlängerung gibt, lässt sich durch wiederholte neue Vertragsschlüsse dauerhaft an dieselbe Person vermieten, sodass es möglich ist, die erste Laufzeit bewusst kurz anzusetzen und erst nach einem Eindruck vom Mieter weiter zu entscheiden.
Allerdings ist beim Teiki Shakuya eine vorzeitige Kündigung im Grundsatz ausgeschlossen.
Wer also etwa wegen einer früher beendeten Versetzung vorzeitig wieder ins eigene Haus einziehen möchte, muss bis zum Laufzeitende warten.
Besteht die Möglichkeit, die Laufzeit vorzeitig zu beenden, müssen die Voraussetzungen dafür in einer Sonderklausel geregelt werden.
Der Vertrag lässt sich sicher beenden
Ein weiterer Vorteil des Teiki Shakuya ist, dass sich der Vertrag mit Sicherheit beenden lässt.
Beim gewöhnlichen Futsu Shakuya kann der Vermieter die Verlängerung selbst nach Ablauf der ursprünglichen Laufzeit nicht ablehnen, wenn der Mieter sie wünscht — es sei denn, es liegt ein berechtigter Grund (正当事由, Seitō-jiyū) vor.
Beim Teiki Shakuya bestimmt der Vermieter die Laufzeit dagegen selbst, und mit deren Ablauf endet der Vertrag.
Da er einen neuen Vertragsschluss selbst dann ablehnen kann, wenn der Mieter ihn wünscht, lässt sich bei Mietrückständen oder Konflikten sicher beenden.
Und weil es keine Verlängerung gibt, ist auch eine Vermietung für einen eng begrenzten Zeitraum möglich, etwa nur für die Dauer einer Versetzung.
[Für Vermieter] Nachteile des befristeten Mietvertrags
Wo das Teiki Shakuya Vorteile hat, gibt es auch Nachteile.
Wir erläutern hier die Nachteile für die Vermieterseite — nutzen Sie sie als Grundlage für die Entscheidung über die Vertragsform.
Zusätzliche Urkunde und Aufklärung erforderlich
Anders als beim gewöhnlichen Mietvertrag sind beim Teiki Shakuya die Übergabe einer gesonderten Urkunde und eine Aufklärung erforderlich.
Deshalb muss zusätzlich zur Vertragsurkunde ein weiteres Schriftstück übergeben und vorab darüber aufgeklärt werden, dass ein befristeter Mietvertrag mit fester Laufzeit vorliegt und keine Verlängerung stattfindet.
Wird das versäumt, kommt kein befristeter Vertrag zustande, sondern es kann ein gewöhnlicher angenommen werden — hier ist besondere Vorsicht geboten.
Die Folge ist faktisch irreversibel: Aus einem auf drei Jahre geplanten Projekt wird ein Mietverhältnis mit japanischem Kündigungsschutz.
Die Miete fällt tendenziell unter Marktniveau
Beim Teiki Shakuya gilt als Nachteil, dass die Miete tendenziell unter dem Marktniveau liegt.
Viele Menschen möchten nach einem Umzug lange am selben Ort wohnen bleiben.
Da beim befristeten Vertrag die Nutzungsdauer jedoch feststeht, kann es schwieriger sein, Interessenten zu finden.
Bleiben sie längere Zeit aus, muss mit Maßnahmen wie einer Mietsenkung gegengesteuert werden.
In der Praxis liegt der Abschlag je nach Lage und Restlaufzeit oft bei fünf bis zwanzig Prozent — die Prämie für die Planungssicherheit des Eigentümers.
Worauf Eigentümer beim befristeten Mietvertrag achten sollten
Wer sich für ein Teiki Shakuya entscheidet, muss als Eigentümer nicht nur beim Vertragsschluss auf bestimmte Punkte achten, sondern auch beim erneuten Abschluss, beim Wechsel vom gewöhnlichen Mietvertrag und beim Ablauf der Laufzeit.
Wir erläutern diese Punkte im Detail — nutzen Sie sie gern als Orientierung.
Hinweise zum Vertragsschluss
Damit ein Teiki-Shakuya-Vertrag als wirksam zustande gekommen gilt, müssen vier Voraussetzungen erfüllt sein.
・Bestimmung einer Vertragslaufzeit
・Ausschluss der Verlängerung
・Vertragsschluss in Schriftform
・Vorherige schriftliche Aufklärung über den Ausschluss der Verlängerung
Es genügt nicht, lediglich „befristeter Mietvertrag" und „keine Verlängerung" in die Urkunde aufzunehmen: Unabhängig davon, ob der Mieter das zur Kenntnis genommen und verstanden hat, gilt eine solche Gestaltung als unzureichend, und es entsteht ein gewöhnlicher Mietvertrag — hier ist Aufmerksamkeit gefordert.
Hinweise zum erneuten Vertragsschluss
Verlängerung und neuer Vertragsschluss sind vollkommen verschiedene Vorgänge.
Beim Teiki Shakuya ist die Kündigung während der Laufzeit strenger beschränkt als beim gewöhnlichen Vertrag.
Deshalb wird die Laufzeit beim befristeten Vertrag mitunter mit ein oder zwei Jahren vergleichsweise kurz angesetzt und eine Klausel über einen erneuten Abschluss aufgenommen, sodass nach Ablauf neu abgeschlossen und der Vorgang praktisch wie eine Verlängerung behandelt wird.
Tatsächlich handelt es sich aber um einen neuen Vertrag, sodass anders als bei einer Verlängerung erneut eine Urkunde zu erstellen sowie ein gesondertes Schriftstück zu übergeben und zu erläutern ist.
Zudem müssen Bürgen, Kaution und Sicherheitsleistung, die bei einer Verlängerung fortbestünden, vollständig neu begründet werden.
Wer vermeiden möchte, Geldbeträge hin- und herzubewegen, muss ausdrücklich regeln, dass die hinterlegten Mittel übernommen werden.
Auch darf nicht vergessen werden, in einer Sonderklausel festzuhalten, dass sich die Rückgabepflicht (原状回復) nach dem Zustand bei der erstmaligen Überlassung bemisst und nicht nach dem beim erneuten Abschluss.
Hinweise zum Wechsel von der gewöhnlichen zur befristeten Miete
Manche Eigentümer erwägen nach Kenntnis der Vorteile einen Wechsel der Vertragsform.
Wichtig ist dabei, dass es Objekte gibt, bei denen ein Wechsel nicht möglich ist.
Die gesetzlichen Regelungen zum befristeten Mietvertrag traten am 1. März 2000 (Heisei 12) in Kraft.
Für gewöhnliche Wohnraummietverträge, die davor geschlossen wurden, bestehen daher Beschränkungen bei der Umstellung; selbst eine beiderseitige Einigung bleibt unwirksam.
Bei Verträgen ab dem 1. März 2000 ist ein Wechsel bei beiderseitiger Einigung dagegen möglich.
Für ausländische Käufer heißt das: Beim Erwerb eines Bestandsobjekts gehört das Datum jedes laufenden Mietvertrags in die Due-Diligence-Prüfung.
Hinweise zum Ablauf der Vertragslaufzeit
Auch wenn sich der Vertrag sicher beenden lässt, wird das Objekt mit dem Laufzeitende nicht ohne jedes Zutun zurückgegeben.
Nähert sich das Ende der Laufzeit, muss der Eigentümer dem Mieter eine Beendigungsmitteilung zukommen lassen.
Für sie ist nicht zwingend die Schriftform vorgeschrieben.
Ist jedoch in der Urkunde festgehalten, dass schriftlich mitzuteilen ist, gilt eine mündliche Mitteilung als nicht formgerecht — hier ist Vorsicht geboten.
Die Beendigungsmitteilung sollte zwölf bis sechs Monate vor Ablauf der Laufzeit versandt werden.
Typische Anwendungsfälle des befristeten Mietvertrags
In welchen Konstellationen kommt das Teiki Shakuya tatsächlich zum Einsatz?
Wir stellen hier die wichtigsten Anwendungsfälle vor.
Der Zeitraum bis zum Abriss
Ist wegen der Alterung des Gebäudes ein Abriss geplant, kommt das Teiki Shakuya häufig zum Einsatz.
Denn beim gewöhnlichen Mietvertrag ist eine Beendigung ohne berechtigten Grund unzulässig, und für die Rückgabe muss unter Umständen eine Abstandszahlung geleistet werden.
Deshalb verzichten Eigentümer, bei denen der Abriss noch einige Jahre entfernt liegt, nicht selten ganz auf die Neuvermietung frei werdender Wohnungen, weil sie eine stockende Rückgabe befürchten.
Mit einem befristeten Vertrag, dessen Enddatum auf den geplanten Abrisstermin gelegt wird, lässt sich der Leerstand dagegen sinnvoll nutzen, ohne dass es bei der Rückgabe zu Streit kommt.
Beim Mieterwechsel für Großinstandsetzungen
Um den Marktwert eines Gebäudes zu erhalten, sind regelmäßige Großinstandsetzungen unverzichtbar; Bauarbeiten bei bewohntem Objekt sind jedoch im Ablauf komplex und kostspielig.
Käme es zudem durch einen Unfall zu einer Schädigung von Bewohnern, wäre das ein gravierender Vorfall, weshalb die Arbeiten möglichst mit einem Mieterwechsel zusammenfallen sollten.
Gleichwohl vollzieht sich ein Mieterwechsel nicht immer wie geplant.
Deshalb ist es als eine Möglichkeit, Instandsetzungen reibungslos durchzuführen, wirksam, das Teiki Shakuya zu nutzen und den Ablauf der Laufzeit entsprechend zu terminieren.
Wenn eine Versetzung das Eigenheim leer stehen lässt
Sind wegen einer Versetzung parallel die Rate für das Wohnbaudarlehen und die Miete am neuen Einsatzort zu tragen, ist der Einsatz des Teiki Shakuya wirksam.
Wird das leer stehende Eigenheim nur für die Dauer der Versetzung vermietet, lässt sich das Darlehen mit den Mieteinnahmen bedienen, was die monatliche Belastung senkt.
Zudem ist bei festgelegtem Enddatum sichergestellt, dass man nach der Rückkehr wieder ins eigene Haus einziehen kann.
Wenn ältere Menschen vom Haus in eine Wohnung wechseln
Viele ältere Menschen erwägen nach dem Auszug der Kinder den Wechsel vom pflegeintensiven Einfamilienhaus in eine Eigentumswohnung; auch dafür ist das Teiki Shakuya geeignet.
Denn durch die Vermietung des Hauses lassen sich Mieteinnahmen erzielen.
Und sollte die neue Wohnung nicht passen, ist es beruhigend, nach Ablauf der Laufzeit ein Zuhause zu haben, in das man zurückkehren kann.
Reizvoll ist zudem, dass die Erben nach dem Erbfall mit Ablauf der Laufzeit frei entscheiden können, ob sie weiter vermieten, verkaufen oder selbst einziehen.
Bei der Vermietung von Gewerbeflächen
Das Teiki Shakuya wird auch bei der Vermietung gewerblich genutzter Flächen häufig eingesetzt.
Beim gewöhnlichen Mietvertrag ist eine Abstandszahlung nötig, um den Mieter zur Rückgabe zu bewegen.
Bei einem Ladenlokal kommt eine Entschädigung für den entgangenen Geschäftsbetrieb hinzu, sodass die Belastung der Vermieterseite groß und das Risiko hoch ist.
Bei einem befristeten Vertrag mit von vornherein feststehendem Enddatum entfallen Abstandszahlung und Geschäftsentschädigung dagegen, was die Belastung der Vermieterseite verringert.
Wechsel zum befristeten Mietvertrag? Prüfen Sie auch die Hausverwaltung
Wer einen Wechsel zum Teiki Shakuya erwägt, sollte zugleich die beauftragte Immobilienverwaltung auf den Prüfstand stellen.
Wir stellen hier die Kriterien vor, auf die es bei der Auswahl ankommt.
Gibt es Erfahrung mit befristeten Mietverträgen?
Prüfen Sie zunächst, ob überhaupt Erfahrung mit befristeten Mietverträgen vorliegt.
Für Mietverträge gibt es in Japan im Wesentlichen zwei Wege: den gewöhnlichen und den befristeten.
Bei üblichen Mietobjekten handelt es sich fast durchweg um gewöhnliche Verträge.
Da beim befristeten Vertrag vorab eine gesonderte Urkunde zu übergeben und eine Aufklärung durchzuführen ist, besteht bei Verwaltern, die nur gewöhnliche Verträge betreuen, das Risiko von Mängeln bei Abwicklung und Verwaltung.
Weil aus Unerfahrenheit auch Konflikte entstehen können, ist die Wahl eines erfahrenen Verwalters wichtig.
Prüfen Sie zudem zusammen mit der Erfahrung auch die Zahl der betreuten Objekte.
Ein Verwalter mit vielen betreuten Objekten wird entsprechend häufig von Eigentümern gewählt.
Da dort auch Know-how zur Leerstandsvermeidung und Gebäudeverwaltung zu erwarten ist, gibt eine vorherige Prüfung Sicherheit.
Bei der Beauftragung unterscheidet man im Übrigen zwischen Verwaltungsauftrag und Sublease-Modell.
Beim Verwaltungsauftrag wird die Verwaltung insgesamt übertragen und aus den Mieteinnahmen eine Verwaltungsgebühr gezahlt.
Beim Sublease-Modell mietet das Unternehmen das Objekt vollständig an und garantiert die Miete auch bei Leerstand.
Welches Modell besser ist, hängt vom Einzelfall ab, weshalb es auf die zur eigenen Situation passende Wahl ankommt.
Welche Maßnahmen gegen Leerstand werden ergriffen?
Bei Leerstand fließen für diesen Zeitraum keine Mieteinnahmen.
Je länger er andauert, desto größer der Verlust, weshalb ein Verwalter zu wählen ist, der Leerstand konsequent entgegenwirkt.
Wenn Sie die Maßnahmen prüfen möchten, fragen Sie am besten: „Auf welchem Weg gewinnen Sie Mietinteressenten?"
Da heute viele Menschen ihre Wohnungssuche am Smartphone oder Computer beginnen, prüfen Sie, ob die Objektdaten auf den Suchportalen eingestellt sind und ob dort Fotos die Vorzüge des Objekts tatsächlich vermitteln.
Von Verwaltern, die lediglich beliebig aufgenommene Fotos einstellen, nimmt man besser Abstand.
Empfehlenswert ist ein Verwalter, bei dem erkennbar auf Bildaufbau und Bildqualität geachtet wird.
Werden auch Bonitätsprüfung und Mieterbetreuung übernommen?
Ob das Know-how für Bonitätsprüfung und laufende Mieterbetreuung vorhanden ist, gehört ebenfalls zu den wichtigen Prüfpunkten.
Zahlt ein Mieter die Miete nicht, muss der Verwalter unverzüglich reagieren.
Prüfen Sie bei der Auswahl die Quote der Mietrückstände von mehr als zwei Monaten.
Liegt sie bei 1,5 bis 1,7 Prozent oder darüber, ist die Fähigkeit zur Beitreibung womöglich gering — hier ist Vorsicht geboten.
Um solchen Problemen vorzubeugen, ist im Übrigen auch die Bonitätsprüfung der Interessenten von Bedeutung.
Statt jeden Interessenten aufzunehmen, sollten Sie vorab klären, nach welchen Maßstäben entschieden wird.
Können auch Störungen bewältigt werden?
Wird auf Störungen wie Lärm oder Wasserschäden nicht reagiert, entsteht bei den Mietern Misstrauen, was zu Auszügen und damit zu Leerstand führen kann.
Klären Sie bei der Auswahl, wie im Störungsfall vorgegangen wird, und prüfen Sie die Struktur der Betreuung.
Auch die Betriebszeiten der Anlaufstelle für Mieteranfragen und die Zahl der Mitarbeitenden sind wichtige Anhaltspunkte für die Verlässlichkeit.
In diesem Beitrag haben wir das Teiki Shakuya vorgestellt: seine Merkmale, die Unterschiede zum gewöhnlichen Mietvertrag sowie die Vor- und Nachteile für Mieter und Vermieter.
Der befristete Vertrag, der ohne Verlängerung auskommt und mit Ablauf der Laufzeit sicher endet, bietet nicht nur Eigentümern, sondern auch der Mieterseite Vorteile.
Das heißt jedoch nicht, dass es keine Nachteile gäbe.
Wer ein Teiki Shakuya nutzen möchte, sollte daher prüfen, ob diese Vertragsform zur eigenen Situation passt.
Für Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz lässt sich die Bilanz so ziehen: Das Teiki Shakuya ist das einzige Instrument im japanischen Wohnraummietrecht, das ein sicheres Enddatum ohne Räumungsprozess und ohne Abstandszahlung liefert — und damit die Voraussetzung für jede Value-Add-, Repositionierungs- oder Abrissstrategie mit belastbarem Zeitplan.
Der Preis dafür sind ein Mietabschlag von etwa fünf bis zwanzig Prozent, eine schmalere Nachfrage und die Bindung auch des Eigentümers während der Laufzeit.
Das eigentliche Risiko liegt jedoch nicht in der Wirtschaftlichkeit, sondern in der Form: Ein Fehler bei der gesonderten Urkunde oder der vorherigen Aufklärung verwandelt den befristeten in einen unbefristeten Vertrag — und ein kalkuliertes Projekt in ein Mietverhältnis mit japanischem Kündigungsschutz.
Die Vertragsform gehört deshalb nicht in die Verwaltung, sondern in die Ankaufsentscheidung.
Häufige Fragen zum befristeten Mietvertrag
F1. Lässt sich ein befristeter Mietvertrag verlängern?
Ein Teiki-Shakuya-Vertrag kann nicht verlängert werden; er endet mit Ablauf der Vertragslaufzeit. Sind sich Vermieter und Mieter jedoch einig, ist ein weiterer Verbleib in Form eines erneuten Vertragsschlusses möglich.
F2. Ist die Miete beim befristeten Mietvertrag niedriger?
Da keine Verlängerung möglich ist, wird die Miete beim Teiki Shakuya im Allgemeinen niedriger angesetzt als beim gewöhnlichen Mietvertrag. Häufig liegt sie etwa zehn bis zwanzig Prozent unter dem Marktniveau.
F3. Ist eine vorzeitige Kündigung eines befristeten Mietvertrags möglich?
Bei zu Wohnzwecken genutzten Objekten mit weniger als 200 m² Grundfläche ist eine vorzeitige Kündigung durch den Mieter möglich, sofern unabweisbare Umstände vorliegen. Der Vertrag endet einen Monat nach Zugang der Kündigungserklärung.
