El sistema de arrendamiento de plazo fijo es un sistema relativamente nuevo que nació en marzo de 2000, por lo que muchas personas no conocen sus detalles.
De hecho, solo alrededor del 2% de las viviendas de alquiler privadas han introducido el sistema de arrendamiento de plazo fijo.
Sin embargo, si se aprende bien sobre el contrato de arrendamiento de plazo fijo, se puede alquilar una casa a buen precio o utilizar eficazmente una vivienda vacía.
Además, como el contrato de arrendamiento de plazo fijo es un tipo de contrato de arrendamiento común también en el extranjero, es posible que aumente aún más en el futuro.
Por eso, en este artículo, presentamos el arrendamiento de plazo fijo comparándolo con las propiedades de alquiler ordinarias.
También explicamos las ventajas y desventajas para el arrendatario y el arrendador respectivamente, así que por favor léalo hasta el final.
¿Qué es el arrendamiento de plazo fijo?
Primero, veamos en detalle el arrendamiento de plazo fijo.
Aquí presentamos las características del arrendamiento de plazo fijo y las razones por las que surgió.
Características del arrendamiento de plazo fijo
El arrendamiento de plazo fijo es una propiedad de alquiler en la que cuando el contrato de arrendamiento llega a su vencimiento, el contrato termina sin ser renovado.
Las propiedades de alquiler ordinarias pueden renovarse cuando el contrato llega a su vencimiento, por lo que se puede continuar viviendo allí.
Aunque la forma del contrato es diferente, incluso en el arrendamiento de plazo fijo, si el arrendador y el arrendatario están de acuerdo, también es posible volver a contratar.
¿Por qué surgió el "arrendamiento de plazo fijo"?
El arrendamiento de plazo fijo surgió porque la carga recaía demasiado sobre el lado del arrendador.
En las propiedades de alquiler ordinarias, incluso cuando el contrato llega a su vencimiento, si el arrendatario solicita la renovación del contrato, no se puede rechazar fácilmente.
Entonces, aumentaron los casos en que ocurrían problemas como que un arrendatario que no cumplía las normas continuaba viviendo allí, causando un gran daño psicológico al arrendador.
Para que ese arrendatario desocupara, era necesario preparar una indemnización por desalojo considerable.
Al introducir el sistema de arrendamiento de plazo fijo, se puede rechazar la renovación, o al menos se puede conseguir que desocupe cuando vence el período contractual, lo que genera tranquilidad.
Arrendamiento de plazo fijo y arrendamiento ordinario, ¿en qué se diferencian?
Entonces, ¿cuál es la diferencia entre el arrendamiento de plazo fijo y la propiedad de alquiler ordinaria (arrendamiento ordinario)?
Además de la renovación y el período contractual, también explicamos en detalle la rescisión anticipada y el método de notificación.
Renovación y período contractual
Como se mencionó antes, el arrendamiento ordinario puede renovarse cuando el contrato llega a su vencimiento si el arrendatario lo solicita.
Por otro lado, el arrendamiento de plazo fijo no puede renovarse cuando llega al vencimiento, aunque el arrendatario lo desee.
Si el arrendador y el arrendatario están de acuerdo, pueden continuar viviendo allí, pero no es renovación sino que toma la forma de "nuevo contrato".
En cuanto al período contractual, en el arrendamiento ordinario generalmente se establece de 1 a 2 años, y no es posible un contrato de menos de 1 año.
Por el contrario, el arrendamiento de plazo fijo permite contratos de menos de 1 año, como "arrendamiento de plazo fijo de 6 meses".
Cuando se planea demoler el edificio, puede haber casos en que el período contractual se establezca en menos de 1 año.
Método de contratación
El arrendamiento ordinario permite el "contrato verbal" que se realiza solo de palabra sin documentos contractuales.
En la práctica se hace un contrato formal con documentos, pero legalmente no hay problema sin contrato.
En el caso del arrendamiento de plazo fijo, es necesario hacer un contrato y formalizarlo necesariamente con un documento escrito.
Además del documento, también se impone la obligación de explicar claramente que es un arrendamiento de plazo fijo.
Si no se explica correctamente, se tratará como un contrato de arrendamiento ordinario, así que el arrendador debe tener cuidado.
La razón por la que debe formalizarse por escrito es que, a diferencia del arrendamiento ordinario, la carga sobre el arrendatario es relativamente mayor.
Es necesario comprender el arrendamiento de plazo fijo mediante el documento y la explicación, y prepararse para cuando expire el período contractual.
Rescisión anticipada
En el arrendamiento ordinario, la rescisión anticipada está permitida solo cuando se establece en el contrato.
Por otro lado, en el caso del arrendamiento de plazo fijo, tenga en cuenta que no se puede rescindir a mitad de camino.
Sin embargo, hay casos en que el arrendatario puede rescindir anticipadamente.
La rescisión anticipada es posible cuando se cumplen ciertas condiciones (edificio residencial de menos de 200 m², con circunstancias inevitables y que no puede seguir viviendo allí).
Método de notificación
En el arrendamiento ordinario, cuando el contrato llega a su vencimiento, el contrato se renueva automáticamente sin necesidad de trámite.
Cuando se solicita el desalojo por razón justificada como demolición, generalmente se notifica con 6 meses a 1 año de antelación.
En el caso del arrendamiento de plazo fijo, cuando el contrato llega a su vencimiento, el contrato termina automáticamente, por lo que el arrendatario necesita prepararse para desocupar antes de ese momento.
Cuando queda más de 1 año para el vencimiento del contrato, es necesario notificar con 6 meses a 1 año de antelación para que el arrendatario pueda conocer el momento del final del contrato.
[Para el arrendatario] Ventajas del arrendamiento de plazo fijo
Al utilizar el arrendamiento de plazo fijo, existen muchas ventajas tanto para el arrendatario como para el arrendador.
Primero, presentemos las ventajas para el arrendatario al utilizar el arrendamiento de plazo fijo.
Se puede vivir por un período corto
Entre los arrendamientos de plazo fijo, hay propiedades en las que es posible contratar solo por un período corto como 3 meses o medio año.
Es muy conveniente cuando el período hasta la próxima mudanza es corto, como "se ha decidido un traslado" o "solo quiero vivir mientras se reconstruye o reforma".
En el arrendamiento ordinario también es posible la rescisión anticipada si hay una cláusula de rescisión, pero dependiendo del contrato puede ser necesario pagar una penalización.
También existen propiedades con períodos contractuales largos
Entre los arrendamientos de plazo fijo, también hay propiedades con períodos contractuales largos.
Incluso existen arrendamientos de plazo fijo con una duración de 5 a 10 años.
En el caso de contratos de arrendamiento ordinarios, puede ser necesario el trámite de renovación cada 1 o 2 años, lo que puede resultar molesto.
En el caso del arrendamiento de plazo fijo, no hay trámite de renovación, por lo que durante el período contractual se puede vivir sin preocuparse por los trámites.
A veces se puede vivir en propiedades de alta calidad
Entre los arrendadores de arrendamiento de plazo fijo, no son pocos los que dicen "solo quiero alquilar mientras dure el traslado" o "quiero alquilar la casa de vacaciones o segunda residencia solo durante la temporada baja".
Esas propiedades se llaman "propiedades de relocation".
Como es la vivienda donde vive el propio arrendador, es altamente probable que se encuentren propiedades de alta calidad.
Hay tanto viviendas nuevas como viviendas unifamiliares, así como apartamentos de propiedad privada, y a veces tienen instalaciones que no tienen los apartamentos ordinarios.
Sin embargo, también hay casos en que se alquila una vivienda unifamiliar donde vivían los padres, así que si le importa la antigüedad, se recomienda verificarlo bien incluso para una residencia de corto plazo.
El alquiler puede ser más bajo que el mercado
En los arrendamientos de plazo fijo donde el período está limitado, el alquiler puede estar por debajo del mercado para atraer arrendatarios.
Aunque no se puede vivir a largo plazo, si la ubicación y el entorno son buenos, hay muchas propiedades con buenas condiciones en conjunto.
Especialmente si hay planes de mudanza, como las mudanzas consecutivas aumentan los costos, también puede ser una ventaja del arrendatario en el sentido de ahorro.
La calidad de los inquilinos tiende a ser alta
Al vivir en un apartamento, pueden producirse conflictos con los vecinos.
El arrendamiento de plazo fijo no permite la renovación del contrato solo a voluntad del arrendatario, por lo que es difícil que continúen viviendo residentes que repiten comportamientos molestos.
Si el arrendador decide no volver a contratar, solo permanecen los arrendatarios de alta calidad, lo que permite obtener un buen entorno de vida.
[Para el arrendatario] Desventajas del arrendamiento de plazo fijo
No se puede rescindir a mitad de camino
La rescisión anticipada, que está permitida en el arrendamiento ordinario dependiendo del contenido del contrato, no es posible en el arrendamiento de plazo fijo.
Si se rescinde a mitad de camino, generalmente se solicita el alquiler del período contractual restante, lo que supone costos considerables.
Sin embargo, si se cumplen ciertas condiciones (edificio residencial de menos de 200 m² con circunstancias inevitables que impiden continuar viviendo), el arrendatario puede rescindir anticipadamente.
Las condiciones válidas incluyen, por ejemplo, el traslado laboral, el tratamiento médico o el cuidado de un familiar.
Hay que desocupar inmediatamente cuando termina el período contractual
Aunque el período hasta el traslado se extienda o la obra de reconstrucción se retrase, no es posible ampliar el período contractual.
Si el período del traslado o de la obra de reconstrucción es ambiguo, se recomienda considerar también alquilar un arrendamiento ordinario en lugar de uno de plazo fijo.
[Para el arrendador] Ventajas del arrendamiento de plazo fijo
Se puede recuperar la propiedad de manera segura
El mayor beneficio para el arrendador es que se puede recuperar la propiedad de manera segura cuando vence el período contractual. Sin las complicaciones de la indemnización por desalojo, etc., se puede planificar la gestión a largo plazo.
Se puede excluir a arrendatarios problemáticos
No renovando el contrato a arrendatarios que no cumplen las reglas del edificio o repiten comportamientos molestos, se puede mantener un buen entorno de vida en la propiedad.
Usos específicos del arrendamiento de plazo fijo
Durante el período hasta la reconstrucción
Cuando se planea reconstruir por deterioro del edificio, a veces se utiliza el contrato de arrendamiento de plazo fijo.
Si se establece la fecha de fin del contrato en el momento previsto de reconstrucción con un contrato de arrendamiento de plazo fijo, se puede aprovechar eficazmente la vacante sin problemas de desalojo.
Cuando la vivienda propia queda vacía por traslado laboral
En casos en que se tiene que pagar doble el préstamo hipotecario y el alquiler en el destino del traslado, si se alquila la vivienda propia desocupada durante el período del traslado, se puede devolver el préstamo hipotecario con los ingresos de alquiler obtenidos, lo que contribuye a reducir la carga mensual.
Para locales comerciales de uso empresarial
Como un contrato de arrendamiento de plazo fijo que establece previamente la fecha de fin del período contractual no requiere indemnización por desalojo ni compensación por cese de actividad, contribuye a reducir la carga del arrendador.
Si va a cambiar a arrendamiento de plazo fijo, revisite también la empresa inmobiliaria
Si está considerando cambiar al arrendamiento de plazo fijo, revisemos también la empresa inmobiliaria.
¿Tiene experiencia en contratos de arrendamiento de plazo fijo?
En el caso de un contrato de arrendamiento de plazo fijo, como hay que tomarse la molestia de entregar y explicar los documentos de antemano, existe la posibilidad de que haya deficiencias en los procedimientos y la gestión del contrato si es una empresa inmobiliaria que solo maneja contratos de arrendamiento ordinarios.
Como también existe la posibilidad de que surjan problemas por inexperiencia, si se va a firmar un contrato de arrendamiento de plazo fijo es importante elegir una empresa inmobiliaria con experiencia real sólida.
¿Qué medidas contra las vacantes están tomando?
Si hay vacantes, no entran ingresos de alquiler durante ese período.
Al elegir una empresa inmobiliaria, verifiquemos qué tipo de medidas contra las vacantes están tomando.
¿Se puede confiar la selección y gestión de arrendatarios?
Al elegir la empresa inmobiliaria, verifiquemos la tasa de morosidad de 2 meses o más.
Si es del 1,5 al 1,7% o más, existe la posibilidad de que la capacidad de cobro sea baja, por lo que hay que tener cuidado.
En este artículo, explicamos en detalle las características del arrendamiento de plazo fijo, las diferencias con el contrato de arrendamiento ordinario y las ventajas y desventajas de ambas partes.
El contrato de arrendamiento de plazo fijo, que permite terminar el contrato de manera segura cuando vence el período contractual sin renovación, tiene ventajas no solo para el arrendador sino también para el arrendatario.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arrendamiento de plazo fijo
P1. ¿Se puede renovar el contrato de arrendamiento de plazo fijo?
El contrato de arrendamiento de plazo fijo no se puede renovar. El contrato termina cuando vence el período contractual. Sin embargo, si el arrendador y el arrendatario están de acuerdo, es posible continuar viviendo en forma de "nuevo contrato".
P2. ¿Es barato el alquiler del arrendamiento de plazo fijo?
Como el arrendamiento de plazo fijo no se puede renovar, generalmente tiende a establecerse un alquiler más bajo que el arrendamiento ordinario. Hay muchos casos en que está un 10-20% más bajo que el mercado.
P3. ¿Se puede rescindir anticipadamente el contrato de arrendamiento de plazo fijo?
En propiedades residenciales de menos de 200 m² de área de piso, cuando hay circunstancias inevitables, el arrendatario puede rescindir anticipadamente. El contrato termina 1 mes después de la notificación de rescisión.
