El sistema del teishaku (teishaku-ken), o "arrendamiento de duración determinada sin derecho a renovación", es un mecanismo relativamente nuevo en Japón: nació en marzo de 2000.
Por eso hay muchas personas que desconocen sus detalles.
De hecho, en Japón solo alrededor del 2 % de las viviendas de alquiler privadas utiliza este sistema.
Aun así, entenderlo bien puede permitir alquilar una vivienda en condiciones ventajosas, o aprovechar de forma eficaz una vivienda vacía.
Además, esta figura es habitual en otros países, así que es previsible que su uso siga creciendo en Japón.
Por eso, en este artículo presentamos el arrendamiento de duración determinada comparándolo con el arrendamiento ordinario, y en cada apartado con el arrendamiento de vivienda regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) española, el marco más cercano para un lector hispanohablante.
También explicamos las ventajas e inconvenientes tanto para el inquilino como para el propietario, así que le invitamos a leer hasta el final.
¿Qué es el arrendamiento de duración determinada sin renovación?
Veamos primero en detalle qué es este tipo de arrendamiento.
Aquí explicamos sus características y por qué surgió.
Características del arrendamiento de duración determinada
Se llama arrendamiento de duración determinada sin renovación (teishaku) al alquiler en el que, al llegar el vencimiento del contrato, este se extingue sin renovarse.
En el arrendamiento ordinario japonés, cuando el contrato vence puede renovarse, de modo que el inquilino puede seguir viviendo en la vivienda.
Aunque la naturaleza jurídica es distinta, en el teishaku también es posible volver a alquilar la misma vivienda si propietario e inquilino llegan a un acuerdo, aunque jurídicamente no se trata de una "renovación" sino de un "nuevo contrato" (saikeiyaku).
Para un lector español, la comparación útil es la que existe entre el arrendamiento de vivienda habitual de los artículos 9 y 10 de la LAU —con prórroga obligatoria de hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) y tácita reconducción posterior— y el arrendamiento de temporada del artículo 3 LAU, que al no ser vivienda habitual permanente queda fuera de esas prórrogas: es el que más se parece al teishaku.
Por qué surgió el "arrendamiento de duración determinada"
El motivo por el que surgió el teishaku es que la carga recaía de forma desproporcionada sobre el propietario.
En el arrendamiento ordinario japonés, aunque el contrato llegue a su vencimiento, el propietario no puede negarse fácilmente si el inquilino solicita la renovación.
Esto provocaba situaciones en las que inquilinos que no respetaban las normas de convivencia seguían viviendo en la vivienda, generando un desgaste psicológico considerable para muchos propietarios.
Para conseguir que ese tipo de inquilino se marchara, el propietario debía a menudo pagar una indemnización de desalojo muy elevada.
Al introducir el sistema de teishaku, el propietario puede negarse a la renovación o, como mínimo, recuperar la vivienda cuando concluye el plazo pactado, lo que aporta una notable sensación de seguridad. Esta misma tensión es la que en España lleva a que la LAU permita al arrendador recuperar la vivienda antes de la prórroga obligatoria si pacta expresamente esa necesidad (artículo 9.3 LAU), dentro de un régimen bastante más protector del inquilino que el japonés.
¿En qué se diferencian el arrendamiento de duración determinada y el arrendamiento ordinario?
Entonces, ¿dónde está la diferencia entre el teishaku y el arrendamiento ordinario (futsū shakuya) japonés?
Además de la renovación y la duración del contrato, explicamos también con detalle la resolución anticipada y la forma de notificación.
Renovación y duración del contrato
Como ya hemos explicado, en el arrendamiento ordinario, cuando el contrato llega a su vencimiento, puede renovarse si el inquilino así lo solicita.
En cambio, en el arrendamiento de duración determinada, al llegar el vencimiento no es posible renovar aunque el inquilino lo desee.
Si propietario e inquilino están de acuerdo pueden seguir conviviendo, pero jurídicamente no es una "renovación" sino un "nuevo contrato".
En cuanto a la duración, el arrendamiento ordinario se suele pactar entre 1 y 2 años, y no se permite un contrato de menos de un año.
El teishaku, en cambio, permite duraciones inferiores al año, como un "teishaku de seis meses".
Cuando está previsto derribar el edificio, es habitual fijar una duración inferior a un año.
La diferencia con España es notable: la LAU no fija duración mínima, pero garantiza al inquilino, vía prórroga obligatoria de los artículos 9 y 10, permanecer hasta 5 o 7 años aunque el contrato inicial fuera más corto; el teishaku, en cambio, permite duraciones cortas sin ese derecho de prórroga.
Forma de contratación
El arrendamiento ordinario en Japón puede formalizarse incluso de palabra, mediante un "contrato verbal", sin necesidad de documento escrito.
En la práctica se suele redactar un contrato por escrito, pero legalmente no es imprescindible.
En el arrendamiento de duración determinada, en cambio, es obligatorio celebrar el contrato por escrito.
Además del contrato, existe también la obligación de explicar de forma expresa que se trata de un teishaku, es decir, de un contrato sin renovación.
Si esta explicación no se realiza correctamente, el contrato se trata como un arrendamiento ordinario, así que el propietario debe prestar especial atención.
La razón de exigir la forma escrita es que, a diferencia del arrendamiento ordinario, la carga que recae sobre el inquilino es comparativamente mayor.
Es necesario comprender bien el contrato y la explicación recibida sobre el teishaku para poder prepararse de cara al vencimiento del plazo. La LAU también exige forma escrita para el arrendamiento de vivienda (artículo 37), pero en Japón la falta del deber de información previa degrada automáticamente el teishaku a arrendamiento ordinario con derecho de renovación, una sanción más severa que en el derecho español.
Resolución anticipada
En el arrendamiento ordinario, la resolución anticipada solo se admite si el contrato la contempla expresamente.
En el arrendamiento de duración determinada, en cambio, hay que tener presente que, como regla general, no cabe la resolución anticipada.
No obstante, existen casos en los que el inquilino sí puede resolver el contrato antes de tiempo.
Esto es posible cuando se cumplen ciertos requisitos (una vivienda de uso residencial de menos de 200 m², con circunstancias inevitables que impidan seguir viviendo en ella). En España, el artículo 11 LAU reconoce al inquilino de vivienda habitual el derecho a desistir a partir de los 6 meses con 30 días de aviso, un derecho más flexible que el del teishaku, limitado a supuestos tasados de necesidad inevitable.
Forma de notificación
En el arrendamiento ordinario, cuando el contrato llega a su vencimiento, se renueva de forma automática sin necesidad de trámite alguno.
Cuando el propietario quiere recuperar la vivienda por un motivo legítimo, como el derribo del edificio, lo habitual es notificarlo entre medio año y un año antes.
En el arrendamiento de duración determinada, el contrato se extingue automáticamente al llegar el vencimiento, por lo que el inquilino debe prepararse para poder desalojar la vivienda antes de esa fecha.
Si al vencimiento del contrato le queda más de un año, el propietario debe notificarlo entre medio año y un año antes, para que el inquilino pueda conocer con antelación el momento en que finaliza el contrato. En el arrendamiento de temporada del artículo 3 LAU no existe una obligación equivalente de preaviso: al no aplicarse el régimen de prórrogas, el contrato se extingue sin más al llegar el término pactado.
[Para el inquilino] Ventajas del arrendamiento de duración determinada
El arrendamiento de duración determinada ofrece numerosas ventajas tanto para el inquilino como para el propietario.
Empecemos por las ventajas que obtiene el inquilino al utilizar este tipo de contrato.
Permite vivir solo por un periodo breve
Entre los teishaku existen viviendas que se pueden alquilar por periodos tan cortos como tres meses o medio año.
Esto resulta muy útil cuando el siguiente traslado está próximo, por ejemplo, "ya tengo decidido un traslado por trabajo" o "solo quiero vivir aquí mientras dura la reforma o reconstrucción de mi vivienda habitual".
En el arrendamiento ordinario también es posible la resolución anticipada si el contrato lo prevé, pero según el contrato puede exigirse el pago de una penalización. En España, para esa misma necesidad de estancia breve el instrumento habitual es el arrendamiento de temporada del artículo 3 LAU, muy usado por estudiantes o profesionales desplazados, que igual que el teishaku queda fuera de la prórroga obligatoria.
También existen contratos de duración larga
También hay teishaku en los que se pacta una duración larga.
Los hay incluso de entre 5 y 10 años.
En el arrendamiento ordinario suele ser necesario tramitar la renovación, y aunque sea cada 1 o 2 años, hay quien lo percibe como una molestia.
En el teishaku, al no existir trámite de renovación, se puede vivir sin preocuparse de gestiones mientras dure el contrato pactado. En España el arrendador puede pactar directamente un plazo largo desde el inicio, pero lo que no existe en la LAU es un contrato de vivienda habitual de larga duración sin ningún derecho de prórroga del inquilino, como sí ocurre con el teishaku.
A veces se puede acceder a viviendas de mayor calidad
Entre los propietarios que ofrecen teishaku hay quienes solo quieren alquilar "mientras dura un traslado" o "la casa de vacaciones o segunda residencia solo fuera de temporada".
A este tipo de propiedades se las llama "viviendas de relocation".
Como se trata de la propia vivienda del propietario, es más probable encontrar inmuebles de buena calidad.
Puede tratarse tanto de viviendas nuevas como de unifamiliares, e incluso de pisos en propiedad horizontal, y a veces cuentan con equipamiento que no suele encontrarse en un edificio de apartamentos corriente.
Ahora bien, a veces se trata de la vivienda familiar heredada de los padres del propietario, así que conviene revisar bien la antigüedad. La figura española más próxima es, de nuevo, el arrendamiento de temporada de una segunda residencia, habitual en zonas de costa fuera de temporada alta.
A veces la renta es más baja que la de mercado
En el teishaku, al tratarse de un periodo limitado, en ocasiones se fija una renta más baja que la de mercado para facilitar que aparezca un inquilino.
Aunque no se pueda vivir allí a largo plazo, si la ubicación y el entorno son buenos, teniendo todo en cuenta puede tratarse de una propiedad en condiciones muy favorables.
Sobre todo si tiene previsto mudarse próximamente, evitar mudanzas encadenadas que encarecen el coste total puede suponer también un ahorro real para el inquilino.
El perfil de los vecinos tiende a ser mejor
Al vivir en un edificio de apartamentos pueden surgir conflictos con los vecinos.
La presencia de inquilinos que no respetan las normas de convivencia dificulta una vida tranquila.
En el teishaku, como el contrato no puede renovarse por la sola voluntad del inquilino, resulta más difícil que permanezcan quienes generan molestias de forma reiterada.
Si el propietario decide no ofrecer un nuevo contrato, solo permanecen los inquilinos de buen perfil, lo que favorece un entorno de convivencia de mayor calidad.
También sirve como segunda residencia o casa de vacaciones
Al ser de duración corta, el teishaku también puede utilizarse como segunda residencia o casa de vacaciones.
Como ya se ha comentado, es habitual que el propietario alquile fuera de temporada un inmueble que utiliza como segunda residencia.
Sin embargo, si el propietario no puede usarlo tampoco en temporada alta, es posible que también lo ofrezca en alquiler durante esos meses.
Aunque el inmueble no se haya construido originalmente como segunda residencia, nada impide utilizarlo con ese fin.
Contratando solo el periodo de un viaje o de unas vacaciones largas, en algunos casos puede salir incluso más económico que alojarse en un hotel.
[Para el inquilino] Inconvenientes del arrendamiento de duración determinada
A continuación, los inconvenientes que el teishaku supone para el inquilino.
Conocerlos bien permite idear formas de mitigarlos, así que le recomendamos tenerlos en cuenta.
No se puede resolver el contrato antes de tiempo
En el arrendamiento ordinario, la resolución anticipada puede admitirse según el contenido del contrato, pero en el teishaku no es posible resolverlo antes de tiempo.
Al estar fijada con claridad la duración del contrato, el propietario dejaría de percibir la renta que tenía previsto cobrar, lo que supone una carga considerable para él.
Para que la posición del propietario no quede desprotegida, existen reglas estrictas sobre la resolución anticipada.
Si el inquilino resuelve antes de tiempo, puede tener que abonar una cantidad considerable, como la renta correspondiente al periodo restante del contrato.
No obstante, si se cumplen ciertos requisitos, el inquilino sí puede resolver el contrato de forma anticipada.
Los requisitos son: que se trate de una vivienda de uso residencial de menos de 200 m² y que existan circunstancias inevitables que impidan seguir viviendo en ella.
Por ejemplo, un traslado por trabajo, una necesidad de tratamiento médico o el cuidado de un familiar son ejemplos de causa legítima. En España, el artículo 11 LAU permite al inquilino de vivienda habitual desistir libremente pasados 6 meses sin justificar causa, una protección más amplia que la del teishaku.
Al terminar el contrato hay que desalojar de inmediato
Aunque se alargue el periodo previsto de traslado o se retrase la obra de reconstrucción, no es posible ampliar la duración del contrato.
Al llegar el vencimiento, hay que desalojar la vivienda de inmediato.
Si el periodo del traslado o de las obras es incierto, conviene plantearse alquilar un arrendamiento ordinario en lugar de un teishaku.
El propietario notificará con antelación la fecha en que finaliza el contrato.
En cuanto llegue esa notificación, conviene empezar a buscar la siguiente vivienda.
En principio, la renovación posterior es difícil
Si propietario e inquilino están de acuerdo, es posible un nuevo contrato, pero en general se dice que ese nuevo contrato es difícil de conseguir.
Esto se debe a que el teishaku suele ofrecerse con condiciones como "solo hasta el derribo" o "solo mientras dure el traslado".
Es especialmente difícil si ha habido impago de renta o conflictos con los vecinos.
Además, al tratarse de un nuevo contrato y no de una renovación, puede volver a exigirse el pago de fianza, "key money" (reikin) u otras garantías, lo que a menudo supone un gasto adicional considerable.
También pueden cambiar las condiciones respecto al primer contrato.
Es habitual, en particular, que suba la renta, así que conviene revisar bien las condiciones al firmar un nuevo contrato.
Puntos que el inquilino debe tener en cuenta en un contrato de duración determinada
El teishaku difiere en muchos aspectos del arrendamiento ordinario, por lo que también difieren los puntos a los que hay que prestar atención.
Quien esté planteándose alquilar bajo este sistema debe tener presentes los siguientes puntos al avanzar en el contrato.
Cuidado con los anuncios señuelo
Un "anuncio señuelo" es la práctica de publicar en internet, para atraer clientes, información de una propiedad ya alquilada o directamente inexistente.
Con un teishaku de condiciones muy atractivas se atrae a la persona a la agencia, y una vez allí se le explican los inconvenientes del teishaku.
Cuando el cliente los acepta, se le presenta otra propiedad distinta que en realidad se quería alquilar: es una práctica poco escrupulosa.
Si la renta es muy inferior a la de mercado, o la propiedad tiene condiciones sorprendentemente buenas, puede tratarse de un anuncio señuelo, así que conviene estar alerta. En España existe una preocupación equivalente con anuncios de pisos que no están realmente disponibles; la normativa autonómica de vivienda exige cada vez más veracidad en los anuncios, aunque el riesgo de fondo es el mismo.
Confirmar siempre el tipo de contrato y su duración
Es frecuente encontrarse con casos de "creía que era un teishaku, y resultó ser un arrendamiento ordinario", o a la inversa.
Especialmente complicado es el caso de haber firmado un contrato creyendo que era ordinario cuando en realidad es un teishaku.
Al contratar, aunque se haya explicado verbalmente, conviene siempre revisar el contrato escrito y el documento de información previa.
En el caso de un teishaku, tampoco puede faltar la comprobación de la duración del contrato.
Al llegar el vencimiento de un teishaku, se exige un desalojo puntual.
Conviene tener en cuenta los planes de mudanza y comprobar si podrá desalojar la vivienda cuando finalice el contrato. En España la recomendación es idéntica pero aplicada a distinguir un arrendamiento de vivienda habitual (con prórroga obligatoria) de uno de temporada (sin ella): de esa causa depende si existe derecho a permanecer más allá del plazo inicial.
Entender la "cláusula de renta no reducible"
La cláusula de renta no reducible es aquella que establece que "el inquilino no podrá exigir una reducción de la renta".
En el arrendamiento ordinario, aunque exista esta cláusula, carece de eficacia, y el inquilino puede solicitar la reducción de la renta.
Es decir, en cualquier momento se puede negociar una rebaja de la renta.
En cambio, en el teishaku, si se ha pactado la cláusula de renta no reducible, no es posible exigir la reducción de la renta.
Aunque la renta se aleje mucho del precio de mercado de la zona, habrá que seguir pagando la cantidad pactada, así que conviene prestar atención.
Aun así, la negociación a la baja de la renta suele producirse cuando se lleva mucho tiempo viviendo en la vivienda, así que en un teishaku de corta duración rara vez llega a plantearse.
Si se va a alquilar un teishaku a largo plazo, conviene revisar bien esta cláusula. En España no existe una figura equivalente en la vivienda habitual, donde la LAU (artículo 18) permite actualizar la renta pero no renunciar de antemano a cualquier reducción; algo parecido sí puede pactarse, por autonomía de la voluntad, en el arrendamiento de temporada.
[Para el propietario] Ventajas del arrendamiento de duración determinada
A continuación, veamos en detalle las ventajas que obtiene el propietario al optar por el teishaku.
Puede decidir el periodo de ocupación
La mayor ventaja para el propietario es, sin duda, poder decidir libremente el periodo de ocupación.
Al no existir renovación, cuando finaliza el periodo pactado en el primer contrato se recupera la vivienda tal como estaba previsto, lo que libera al propietario de la incertidumbre de "cuándo podré recuperar la vivienda que he alquilado".
Además, aunque no haya renovación, ofreciendo un nuevo contrato es posible seguir alquilando a la misma persona, de modo que también cabe fijar deliberadamente un primer contrato corto para observar el comportamiento del inquilino antes de decidir.
Ahora bien, en el teishaku, como regla general, no cabe la resolución anticipada.
Por lo tanto, aunque surja un motivo como "mi traslado ha terminado antes de lo previsto", el propietario debe esperar hasta que finalice el plazo pactado si quiere volver a vivir en su propia vivienda.
Si existe la posibilidad de que el propietario quiera dar por terminado el contrato antes de lo previsto, es necesario fijar mediante una cláusula especial las condiciones de la resolución anticipada. La lógica es equivalente a la del artículo 9.3 LAU español, que permite al arrendador recuperar la vivienda antes de la prórroga obligatoria solo si esa necesidad se ha pactado expresamente por escrito en el contrato.
Permite poner fin al contrato con seguridad
Otra ventaja del teishaku es precisamente poder poner fin al contrato con seguridad.
En el arrendamiento ordinario, aunque finalice el periodo inicialmente pactado, si el inquilino desea la renovación, el propietario no puede negarse salvo que exista una causa legítima.
En cambio, en el teishaku el propietario puede fijar libremente la duración, y el contrato se extingue al concluir ese plazo.
Aunque el inquilino desee un nuevo contrato, el propietario puede negarse, de modo que si se trata de una persona con impagos o problemas de convivencia, el teishaku permite poner fin al contrato con total seguridad.
Además, al no existir renovación, también es posible alquilar por un periodo limitado, como "solo mientras dure el traslado". Esta capacidad de "cortar" el contrato sin necesidad de causa legítima es precisamente lo que distingue al teishaku del régimen general de la LAU, donde el arrendador solo puede negarse a la prórroga obligatoria en los supuestos tasados de los artículos 9.3 y 27 (necesidad de vivienda propia, o causas de resolución como el impago).
[Para el propietario] Inconvenientes del arrendamiento de duración determinada
El teishaku tiene ventajas, pero también inconvenientes para el propietario.
Explicamos aquí los inconvenientes desde la perspectiva del propietario, para que le sirvan de referencia a la hora de decidir el tipo de contrato.
Es necesario entregar un documento adicional y dar una explicación previa
A diferencia del arrendamiento ordinario, el teishaku exige la entrega de un documento y una explicación previa.
Por ello, además del propio contrato, hay que entregar un documento independiente y explicar de antemano que "se trata de un teishaku con duración determinada" y que "no habrá renovación del contrato".
Si no se cumple con la entrega del documento y la explicación, el contrato no se considera un teishaku válido y puede tratarse como un arrendamiento ordinario, así que hay que prestar mucha atención. La formalidad exigida recuerda a la que impone la LAU española para el arrendamiento de vivienda (artículo 37, forma escrita) y a la obligación general de información al consumidor, aunque en España el incumplimiento de un requisito formal no suele convertir automáticamente un contrato en otro distinto, como sí ocurre en Japón con el teishaku mal formalizado.
La renta tiende a ser más baja que la de mercado
Un inconveniente del teishaku es que la renta tiende a fijarse por debajo del precio de mercado.
Muchas personas, una vez que se mudan, prefieren permanecer largo tiempo en la misma vivienda.
Sin embargo, como en el teishaku el periodo de alquiler está limitado de antemano, puede resultar más difícil encontrar a quien quiera alquilarlo.
Si no aparece un inquilino con facilidad, puede ser necesario bajar la renta u otras medidas similares.
Puntos que el propietario debe tener en cuenta en un contrato de duración determinada
En el teishaku, el propietario debe prestar atención en distintos momentos: al firmar el contrato, al renovarlo mediante un nuevo contrato, al convertir un arrendamiento ordinario en teishaku, y al llegar el vencimiento del contrato.
A continuación, explicamos en detalle los puntos que el propietario debe tener en cuenta en cada una de estas fases, para que le sirvan de referencia.
Puntos a tener en cuenta al firmar el contrato
Para que un teishaku se considere válido son necesarios cuatro requisitos.
· Fijar la duración del contrato
· Que no habrá renovación
· Formalizar el contrato por escrito
· Explicar por escrito, con antelación, que no habrá renovación
No basta con escribir en el contrato "contrato de duración determinada" o "sin renovación": si no se cumplen todos los requisitos, independientemente de si las partes lo entendían así o no, se considerará un arrendamiento ordinario, así que hay que tener cuidado. Un propietario que gestione arrendamientos en España reconocerá aquí un paralelismo con los requisitos formales de la LAU: aunque el sistema es distinto, en ambos casos la ley exige algo más que una simple mención en el contrato para que la naturaleza especial del arrendamiento (temporada, en el caso español) se sostenga frente a un juez.
Puntos a tener en cuenta al formalizar un nuevo contrato
Renovación y nuevo contrato son conceptos completamente distintos.
En el teishaku, la resolución dentro del plazo del contrato está mucho más restringida que en el arrendamiento ordinario.
Por ello, en el teishaku es habitual fijar una duración comparativamente corta, de uno o dos años, e incluir una cláusula de nuevo contrato, de modo que al finalizar el plazo se formalice un nuevo contrato y se le dé, en la práctica, un tratamiento similar al de una renovación.
Sin embargo, al tratarse en realidad de un nuevo contrato y no de una renovación, es necesario volver a redactar el contrato y entregar de nuevo el documento con su explicación correspondiente.
Además, a diferencia de la renovación, en la que se mantienen el fiador, la fianza y otras garantías, en un nuevo contrato hay que constituirlas de nuevo desde el principio.
Si se quiere evitar mover dinero, por ejemplo devolviendo la fianza para que luego vuelva a depositarse, conviene dejar constancia expresa de que los fondos depositados se mantendrán en el nuevo contrato.
Además, en el nuevo contrato tampoco hay que olvidar incluir una cláusula especial que establezca que la restitución del inmueble a su estado original se valorará no respecto al momento del nuevo contrato, sino respecto al estado en que se entregó la vivienda por primera vez.
Puntos a tener en cuenta al convertir un arrendamiento ordinario en teishaku
Es posible que, tras conocer las ventajas del teishaku, algún propietario se plantee convertir su contrato actual.
Sin embargo, aquí es importante tener presente que hay propiedades en las que esa conversión no es posible.
La normativa sobre el teishaku entró en vigor el 1 de marzo de 2000 (año 12 de la era Heisei).
Por lo tanto, la conversión a teishaku de un arrendamiento ordinario formalizado antes de esa fecha está limitada, y aunque ambas partes estén de acuerdo, dicha conversión será nula.
Si el contrato se formalizó a partir del 1 de marzo de 2000, la conversión sí es posible siempre que ambas partes lo acuerden. En España no existe una restricción temporal equivalente, pero sí una limitación de fondo parecida en su efecto: no cabe pactar que un arrendamiento de vivienda habitual ya existente pase a tratarse como arrendamiento de temporada sin renovación si en la realidad la vivienda sigue siendo la residencia habitual del inquilino, porque los tribunales aplican el principio de que prevalece la naturaleza real del arrendamiento sobre la calificación que las partes le den por escrito.
Puntos a tener en cuenta al vencer el contrato
Aunque se pueda poner fin al contrato con seguridad, eso no significa que, simplemente por llegar el vencimiento, la vivienda vaya a devolverse sin necesidad de hacer nada.
Cuando se aproxima la fecha de vencimiento del contrato, el propietario debe enviar al inquilino un aviso de finalización.
No existe una regla que obligue a que este aviso de finalización sea necesariamente por escrito.
Sin embargo, si en el contrato se ha pactado que la notificación se realizará por escrito, un aviso verbal no se considerará válido, así que hay que tener cuidado.
El aviso de finalización debe enviarse entre medio año y un año antes de que finalice el plazo del contrato. En España, dentro del régimen de vivienda habitual de la LAU, el arrendador que quiera oponerse a la tácita reconducción del artículo 10 debe comunicarlo con una antelación mínima de cuatro meses (si es persona jurídica) o dos meses (si es persona física) antes de la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, un plazo de preaviso más corto que el japonés pero que cumple una función equivalente.
Principales casos en los que se utiliza el arrendamiento de duración determinada
¿En qué tipo de situaciones se utiliza el teishaku?
A continuación, presentamos los principales casos de uso.
Mientras se espera para reconstruir el edificio
Cuando está prevista la reconstrucción de un edificio por deterioro, es habitual recurrir al teishaku.
Esto se debe a que, en el arrendamiento ordinario, sin una causa legítima no se admite la resolución del contrato, y para conseguir el desalojo puede ser necesario pagar una indemnización u otros gastos.
Por eso, cuando faltan varios años para la reconstrucción, muchos propietarios, temiendo que el desalojo no avance con fluidez si aparece un hueco vacante, optan por no buscar nuevos inquilinos.
Sin embargo, si mediante un teishaku se fija como fecha de finalización del contrato el momento previsto de la reconstrucción, se puede evitar cualquier conflicto en el desalojo y aprovechar de forma eficaz la vivienda vacía. En España, el artículo 9.3 LAU contempla justamente un supuesto próximo: si se pacta expresamente que el arrendador podrá recuperar la vivienda por obras de rehabilitación o reconstrucción declaradas por la autoridad competente, puede hacerlo antes de agotar la prórroga obligatoria, aunque el procedimiento y la carga de la prueba resultan más exigentes que en el sistema japonés.
En la sustitución de inquilinos durante una gran reforma
Para mantener el valor de mercado de un edificio es indispensable realizar periódicamente grandes reformas, pero llevarlas a cabo con inquilinos presentes complica el procedimiento y encarece los costes.
Además, si por accidente algún inquilino sufriera algún daño durante la obra, sería un problema grave, por lo que es preferible ajustar en la medida de lo posible las obras a los momentos de cambio de inquilino.
Sin embargo, no siempre la rotación de inquilinos avanza según lo previsto.
Por ello, una de las formas de facilitar que la reforma avance sin contratiempos es utilizar un teishaku fijando de antemano la fecha de finalización del contrato.
Cuando un traslado deja vacía la vivienda en propiedad
Cuando un traslado laboral obliga a pagar a la vez la hipoteca de la vivienda propia y el alquiler en el destino, resulta útil recurrir a un teishaku.
Alquilando la vivienda propia solo durante el periodo del traslado, los ingresos por renta permiten hacer frente a la hipoteca, aliviando la carga mensual.
Además, al fijar mediante el teishaku la fecha de finalización del contrato, se garantiza poder volver a vivir en la vivienda propia con seguridad al regresar del traslado. En España, cuando el propietario prevé una ausencia temporal por motivos laborales, el arrendamiento de temporada del artículo 3 LAU cumple exactamente esta función, precisamente porque queda fuera del régimen de prórroga obligatoria que sí se aplicaría a un arrendamiento de vivienda habitual ordinario.
Cuando una persona mayor se muda de una vivienda unifamiliar a un piso
Muchas personas mayores, tras la independencia de sus hijos, se plantean mudarse de una vivienda unifamiliar difícil de mantener a un piso, y también en estos casos el teishaku resulta útil.
Alquilar la vivienda unifamiliar permite obtener ingresos por renta.
Además, aunque el piso no termine de adaptarse a sus necesidades, saber que existe una vivienda a la que volver cuando finalice el contrato aporta tranquilidad.
También es una ventaja que, en el teishaku, si la persona fallece y la vivienda pasa a sus herederos, estos puedan decidir, una vez concluido el plazo del contrato, si alquilarla de nuevo, venderla o vivir ellos mismos en ella.
Al alquilar un local de negocio
El teishaku se utiliza con mucha frecuencia también en los arrendamientos de locales de negocio.
En el arrendamiento ordinario, para conseguir que un inquilino desaloje un local hace falta pagar una indemnización.
En el caso de un establecimiento comercial, además, suele ser necesaria una compensación por el cese de la actividad, lo que supone una carga considerable y un riesgo elevado para el propietario.
Sin embargo, si de antemano se fija mediante un teishaku la fecha de finalización del contrato, no es necesario abonar ni indemnización de desalojo ni compensación por cese de actividad, lo que reduce la carga para el propietario. En España, para los locales de negocio la LAU los clasifica como "arrendamiento para uso distinto del de vivienda" (artículo 3.2), un régimen que ya de por sí carece de la prórroga obligatoria del arrendamiento de vivienda habitual, por lo que el propietario dispone de una libertad contractual mucho más cercana a la del teishaku japonés en este ámbito concreto.
¿Se plantea pasarse al teishaku? Es también el momento de revisar su agencia inmobiliaria
Quien se plantee cambiar a un contrato de duración determinada debería aprovechar también para revisar la agencia inmobiliaria con la que trabaja.
A continuación, algunos puntos clave para elegir agencia.
¿Tiene experiencia real con contratos de duración determinada?
Lo primero es comprobar si la agencia tiene experiencia real gestionando teishaku.
En el arrendamiento existen, principalmente, dos modalidades: el arrendamiento ordinario y el de duración determinada.
En la mayoría de las viviendas de alquiler corrientes se utiliza el arrendamiento ordinario.
El teishaku exige por adelantado la entrega de documentos y una explicación previa, por lo que una agencia que solo gestione arrendamientos ordinarios puede cometer errores en la tramitación o en la gestión del contrato.
Al no estar familiarizada con este tipo de contrato, existe el riesgo de que surjan conflictos, así que si va a firmar un teishaku es importante elegir una agencia con experiencia contrastada.
Además, al confirmar la experiencia, conviene comprobar también el número de propiedades que gestiona.
Un mayor número de propiedades gestionadas indica que más propietarios han confiado en esa agencia.
Cabe pensar que también dispone de más conocimiento práctico sobre cómo cubrir vacantes y sobre la gestión de edificios, por lo que confirmarlo de antemano da tranquilidad.
Además, la forma de encargar la gestión a una agencia inmobiliaria puede adoptar dos modalidades: la gestión delegada y el arrendamiento garantizado (sublocación).
En la gestión delegada, se encarga la gestión en general y se paga una comisión con cargo a los ingresos por renta.
En el arrendamiento garantizado, en cambio, la agencia inmobiliaria subarrienda el inmueble en su conjunto, de modo que existe garantía de renta incluso si hay vacantes.
Cuál es mejor depende de cada persona, por lo que conviene elegir el método que mejor se adapte a su situación. Un lector español reconocerá aquí el mismo dilema que existe entre gestionar directamente el alquiler o recurrir a fórmulas de garantía de rentas ofrecidas por algunas agencias, con ventajas e inconvenientes similares.
¿Qué medidas aplica frente a las viviendas vacías?
Mientras un inmueble está vacío, no entran ingresos por renta.
Cuanto más se prolongue la vacante, mayor será la pérdida acumulada, por lo que es importante elegir una agencia inmobiliaria que se implique de verdad en la captación de inquilinos.
Si quiere comprobar la política frente a las viviendas vacías, pregunte directamente "¿cómo se capta a los inquilinos?".
Hoy en día muchas personas buscan piso desde el móvil o el ordenador, así que conviene comprobar si la propiedad se publica en portales de búsqueda y si se utilizan fotografías que transmitan bien el atractivo del inmueble.
Es preferible evitar agencias que se limiten a publicar fotos tomadas sin ningún cuidado.
Se recomienda elegir una agencia que cuide el encuadre y la calidad de imagen, con una intención clara de mostrar la propiedad de la mejor manera posible.
¿Se puede confiar también la selección y gestión de inquilinos?
Otro punto clave a comprobar es si la agencia dispone de la experiencia necesaria para encargarse también de la selección y gestión de los inquilinos.
Si llegara a haber un inquilino con impagos de renta, se espera que la agencia actúe con rapidez.
Al elegir agencia, conviene comprobar la tasa de morosidad superior a dos meses.
Si se sitúa por encima del 1,5–1,7 %, puede indicar una capacidad de cobro limitada, así que conviene prestar atención.
Además, para prevenir este tipo de problemas por adelantado, la selección de inquilinos también es importante.
En lugar de aceptar a cualquier persona que lo solicite, conviene comprobar de antemano con qué criterios se realiza esa selección.
¿Sabe responder también ante los conflictos?
Descuidar la respuesta ante conflictos como el ruido o las fugas de agua genera desconfianza entre los inquilinos y puede acabar provocando bajas o vacantes.
Al elegir agencia, conviene comprobar de antemano qué tipo de respuesta ofrece y qué sistema de soporte tiene ante la aparición de un conflicto.
El horario de atención de la ventanilla que recibe las consultas de los inquilinos y el número de personas de la plantilla son también puntos importantes a la hora de valorar si se trata de una agencia de confianza.
En este artículo hemos explicado en detalle qué es el teishaku o arrendamiento de duración determinada, en qué se diferencia del arrendamiento ordinario, y cuáles son sus ventajas e inconvenientes tanto para el inquilino como para el propietario, comparándolo en todo momento con el sistema de la LAU.
El teishaku, al no existir renovación y poder darse por finalizado el contrato con seguridad al concluir el plazo pactado, ofrece ventajas no solo al propietario, sino también al inquilino.
Sin embargo, no está libre de inconvenientes.
A la hora de utilizar un contrato de duración determinada, es importante comprobar si se adapta bien a la propia situación.
Preguntas frecuentes sobre el arrendamiento de duración determinada
P1. ¿Se puede renovar un contrato de duración determinada?
No, un contrato de duración determinada (teishaku) no puede renovarse. El contrato se extingue al vencer el plazo pactado. Ahora bien, si propietario e inquilino llegan a un acuerdo, es posible seguir viviendo en la vivienda mediante un "nuevo contrato". A efectos comparativos, en España el arrendamiento de temporada del artículo 3 LAU tampoco tiene prórroga obligatoria y se extingue igualmente al llegar el plazo pactado.
P2. ¿Es más barata la renta de un contrato de duración determinada?
Como no admite renovación, el teishaku tiende, en general, a fijarse con una renta más baja que la del arrendamiento ordinario. Es habitual encontrar casos en los que la renta es entre un 10 % y un 20 % inferior a la de mercado.
P3. ¿Se puede resolver antes de tiempo un contrato de duración determinada?
Sí es posible, por parte del inquilino, en una vivienda de uso residencial de menos de 200 m² cuando existan circunstancias inevitables que impidan seguir viviendo en ella. El contrato se extingue un mes después de haberse comunicado la resolución.
