定期租赁制度于2000年3月诞生，是相对较新的机制，因此许多人对其详细内容并不了解。
实际上，导入定期租赁制度的民间租赁住宅仅占约2%。
尽管如此，若能充分了解定期租赁契约，便能以优惠条件租到房子，或有效活用空屋。
此外，定期租赁契约也是海外常见的租赁契约形式之一，未来有可能进一步普及。
因此，本文将对照一般租赁物件，为您介绍定期租赁的相关内容。
同时也会说明承租人与出租人各自的优缺点，请务必阅读至最后。
什么是定期租赁？
首先让我们来详细了解定期租赁。
本节将介绍定期租赁的特点及其诞生的原因。
定期租赁的特点
租赁契约到期后不予续约、契约随即终止的租赁物件，称为定期租赁。
一般租赁物件在契约到期时可以续约，因此可以继续居住。
虽然契约形式不同，但定期租赁在出租人与承租人双方合意的情况下，也可以进行再签约。
为何诞生「定期租赁」
定期租赁诞生的原因，是出租人一方承担了过多的负担。
一般租赁物件在契约到期后，若承租人要求续约，出租人不得轻易拒绝。
于是，不遵守规范的承租人持续居住所引发的纠纷增多，出租人承受极大心理压力的情况也随之增加。
若要请这类承租人搬离，出租人必须准备高额的搬迁补偿费。
导入定期租赁制度后，出租人可以拒绝续约，至少在契约期满后能确实请对方搬离，带来安心感。
定期租赁与一般租赁有何不同？
那么，定期租赁与一般租赁物件（普通租赁）的差异究竟在哪里？
除了续约与契约期间之外，本节也将详细说明中途解约及通知方式的差异。
续约・契约期间
如前所述，普通租赁在契约到期时，只要承租人要求即可续约。
而定期租赁在到期时，即使承租人希望续约也无法办理。
出租人与承租人双方合意的情况下可以继续居住，但形式为「再签约」而非续约。
契约期间方面，普通租赁一般订为1年至2年，不得签订未满1年的契约。
相对地，定期租赁如「定期租赁6个月」等，即使未满1年也可以签约。
若预定拆除建物，有时会将契约期间设定为未满1年。
签约方式
普通租赁即使没有契约书等书面文件，也可以仅凭口头进行「口头契约」。
实际上会签订契约书来缔结正式契约，但法律上没有契约书也不成问题。
定期租赁则必须签订契约书来缔结契约。
除了契约书之外，出租人还负有充分说明「此为定期租赁」的义务。
若未充分说明，将被视为普通租赁契约处理，出租人需特别注意。
必须以书面缔结的原因，在于相较于普通租赁，承租人的负担相对较重。
承租人需透过契约书与说明充分了解定期租赁，并为契约期满后做好准备。
中途解约
普通租赁中，仅在契约所订明的情况下，中途解约才被允许。
而定期租赁原则上不得中途解约，请务必注意。
但有些情况下，承租人可以提出中途解约。
可以中途解约的条件为：符合一定条件（建筑面积未满200㎡的居住用建物，且有不得已的事由，无法继续居住）。
通知方式
普通租赁在契约到期时，无需办理任何手续即自动续约。
若因拆除等正当事由要求搬离，一般需在1年至半年前发出通知。
定期租赁在契约到期后自动终止，因此承租人需事先准备好在期限前搬离。
若距契约到期超过1年，出租人必须在到期前半年至1年内通知承租人，以便承租人掌握契约终止时间。
【承租人方】定期租赁的优点
使用定期租赁时，承租人与出租人都存在许多优点。
首先介绍承租人使用定期租赁的优点。
可以短期居住
定期租赁中，有些物件可以签订3个月或半年等短期契约。
「已确定要调职」「只想在改建或翻修期间居住」等情况，对于距离下次搬家时间较短时非常方便。
普通租赁若有解约条款也可中途解约，但依契约有时可能需要支付违约金。
也有契约期间较长的物件
定期租赁中也有契约期间设定较长的物件。
其中有些定期租赁的期间长达5至10年。
普通租赁有时需要办理续约手续，虽然是每1至2年一次，有些人仍会感到麻烦。
定期租赁不需要办理续约手续，因此在契约期间内可以无需在意手续而安心生活。
有机会入住高品质物件
定期租赁的房东中，不乏「只想在调职期间出租」「只想在淡季出租别墅或第二住所」的人。
这类物件称为「转租物件」。
由于是房东自己居住的住宅，因此找到高品质物件的可能性较高。
除了新建案和独栋住宅，也有分售公寓等，有时配备了公寓等一般物件所没有的设备。
不过，也有将父母曾居住的独栋住宅出租的情况，若对屋龄有要求，即使是短期居住也建议事先仔细确认。
有时租金低于行情
由于定期租赁的出租期间有限，为了吸引租客，租金有时会低于市场行情。
虽然无法长期居住，但若地点和周边环境良好，综合考量也有不少条件优越的物件。
特别是有搬家计划的情况下，连续搬家费用累积，从节省开支的角度来看也是承租人的优点。
入住者素质较高
居住在公寓时，有时会发生与周边住户的纠纷。
若存在不守规矩、不遵守规则的住户，就难以平静生活。
定期租赁无法仅凭承租人的意愿续约，因此持续造成困扰的住户将难以继续居住。
若房东决定不予再签约，素质较高的住户得以留下，从而获得良好的居住环境。
可作为别墅・第二住所使用
由于契约期间较短，也可以作为别墅或第二住所使用。
如前所述，房东将别墅或第二住所在淡季期间出租的情况相当常见。
但若房东在旺季也无法使用，有可能在旺季也对外出租。
当然，即使不是作为别墅或第二住所建造的物件，也可以作为别墅或第二住所使用。
若采取只在旅行或长期假期期间签约的方式，有时比住饭店等花费更少。
【承租人方】定期租赁的缺点
接下来介绍承租人方面定期租赁的缺点。
充分掌握缺点，便能想出减轻或应对的方法，请务必参考。
无法中途解约
普通租赁依契约内容有时允许中途解约，但定期租赁无法中途解约。
由于契约期间明确订定，房东将无法收取原本应收的租金，造成房东较大的负担。
为了不让房东的立场不稳定，关于中途解约有严格的规定。
若中途解约，可能需要支付剩余契约期间的租金，费用相当可观。
但是，符合一定条件的情况下，承租人可以提出中途解约。
条件为：建筑面积未满200㎡的居住用建物，且有不得已的事由，无法继续居住。
例如调职、疗养、照顾亲属等均为正当事由的范例。
契约期满后必须立即搬离
即使调职期间延长或改建工程延误，也无法延长契约期间。
契约到期时，必须立即搬离。
若调职或改建工程的期间不确定，建议考虑租用普通租赁而非定期租赁。
关于契约终止时间，房东会事先通知。
收到房东的契约终止通知后，请开始寻找下一个住所。
原则上再签约较为困难
虽然出租人与承租人双方合意可以再签约，但原则上再签约被认为较为困难。
这是因为定期租赁多以「只到拆除前」「只在调职期间」等条件出租。
若发生租金滞纳或与邻居纠纷，再签约将更加困难。
此外，由于是再签约而非续约，有时需要再次缴纳押金、礼金、保证金等，费用往往不低。
再者，再签约时条件有可能与第一次不同。
尤其租金上涨的情况较为常见，再签约时请务必仔细确认内容。
定期租赁契约中承租人应注意的要点
定期租赁契约与普通租赁契约有许多不同之处，应注意的要点也有所差异。
有意租用定期租赁的人，请在注意以下要点的同时推进契约手续。
注意诱饵物件
诱饵物件是指为了招揽客户，在网路上刊载已出租物件或虚构物件资讯的手法。
以条件优越的定期租赁吸引顾客到店，再向来店的客人说明定期租赁的缺点。
待客人接受缺点后，再介绍希望成交的其他物件，是一种恶质的手法。
若租金远低于行情，或条件好得令人惊讶的物件，有可能是诱饵物件，请务必注意。
务必确认契约种类与期间
「以为是定期租赁契约，结果是普通租赁契约」的情况时有发生。
尤其误以为是普通租赁契约而签约的情况，会造成很大的麻烦。
签约时，即使已口头确认，也务必仔细核对契约书及重要事项说明。
若为定期租赁契约，契约期间的确认也不可或缺。
定期租赁在契约到期后需迅速搬离。
请考量搬家计划等，确认契约期满时是否能够搬家。
了解「租金不减额特约」
租金不减额特约是指订定「承租人不得要求减少租金」等内容的契约。
普通租赁契约中，即使订有租金不减额特约也不具效力，可以申请减少租金。
也就是说，随时都可以进行租金调降的协商。
而定期租赁契约中，若订有租金不减额特约，则无法要求减少租金。
即使租金远高于周边行情也必须支付约定的租金，请务必注意。
不过，租金调降协商多在长期居住的情况下才会进行，因此在契约期间较短的定期租赁中并不常见。
若长期租用定期租赁，则需要仔细确认此项目。
【出租人方】定期租赁的优点
接下来，让我们详细了解出租人选择定期租赁所能获得的优点。
可以决定入住期间
对出租人而言最大的优点，可以说是能够自由决定入住期间。
不需续约，初始契约的入住期间结束后即可按预定请对方搬离，让出租人从「不知道何时能收回出租物件」的不安中解脱。
此外，虽然没有续约，但可以透过反复再签约的方式继续出租给同一人，因此也可以刻意将初始契约期间设定较短，观察承租人的情况后再做决定。
但是，定期租赁原则上不得中途解约。
因此，若因「调职提早结束」等原因，想比预定时间更早住回自己家，也必须等到契约期满。
若有可能在中途提早结束契约期间，需要在特约中设定中途解约的条件。
可以确实终止契约
定期租赁契约可以确实终止契约，这也是优点之一。
一般普通租赁契约中，即使初始契约期间结束，只要承租人希望续约，在没有正当事由的情况下不得拒绝。
但定期租赁契约的期间可以自行决定，超过该期间后契约也随即终止。
即使承租人希望再签约，出租人也可以拒绝，因此若对方是拖欠租金或制造纠纷的人，定期租赁契约可以确实终止契约。
此外，由于没有续约，也可以只在「调职期间」等有限时间内出租。
【出租人方】定期租赁的缺点
定期租赁既有优点，也存在缺点。
本节说明出租人方面的缺点，供决定契约方式时参考。
需要另行交付书面并说明
定期租赁契约与普通租赁契约不同，需要交付书面并进行说明。
因此，需要另行交付书面，并事先说明「此为有契约期间的定期租赁契约」及「不予续约」等事项。
万一疏忽另行交付书面与说明，有可能不被认定为定期租赁契约，而被视为普通租赁契约，请务必注意。
租金容易低于行情
定期租赁契约中，租金容易低于行情，这是其缺点之一。
一旦搬家，许多人都希望能长期居住。
但是，定期租赁契约由于出租期间固定，可能较难找到有意入住的人。
若迟迟找不到有意入住者，则必须采取降低租金等对策。
定期租赁契约中房东应注意的要点
采用定期租赁契约时，房东不仅在签约时，在再签约时、从普通租赁切换时、契约期满时等各个阶段，都有需要注意的要点。
本节将详细说明定期租赁契约中房东应注意的要点，请务必参考。
缔结契约时的注意事项
定期租赁契约成立须具备4项要件。
・订定契约期间
・不予续约
・以书面缔结契约
・以书面事先说明不予续约
若只是在契约书上记载「定期租赁契约」「不予续约」，无论是否理解，均被视为不充分，将成立普通租赁契约，请务必注意。
进行再签约时的注意事项
续约与再签约是完全不同的概念。
定期租赁契约相较于普通租赁契约，对契约期间内解约的限制更为严格。
因此，定期租赁契约中，有时会将契约期间设定为1年、2年等相对较短的期间，并加入再签约条款，使契约期满后可以再签约，以类似续约的方式处理。
但实际上由于是再签约，与续约不同，需要重新制作契约书、交付书面并进行说明等手续。
此外，续约时可继承的保证人、押金、保证金等，在再签约时必须重新办理。
若希望避免一旦退还后再重新缴纳等金钱的移动，需要在再签约时载明继承先前托管资金的旨意。
另外，再签约时关于原状回复，也不要忘记在特约条款中载明，是指最初出租物件时的状态，而非再签约时的状态。
从普通租赁切换为定期租赁时的注意事项
了解定期租赁契约的优点后，有人可能考虑切换。
但此处重要的是，有些物件无法切换。
有关定期租赁的法律于平成12年（2000年）3月1日施行。
因此，在此之前缔结的普通租赁契约切换为定期租赁契约有所限制，即使双方合意也属无效。
平成12年3月1日以后成立的契约，在双方合意的情况下可以切换。
契约期满时的注意事项
虽然可以确实终止契约，但并非契约期间结束后对方就会自动交还物件。
契约期间终止时间临近时，房东需要向承租人发出终止通知。
终止通知不一定必须以书面形式发出。
但若契约书中记载以书面通知，即使口头通知也无法满足要件，请务必注意。
终止通知应在契约期满前6个月至1年内发出。
定期租赁的主要应用案例
在哪些情况下会运用定期租赁契约呢？
本节介绍主要的应用案例。
进行改建前的期间
当建物因劣化等原因预定改建时，有时会运用定期租赁契约。
这是因为普通租赁契约在没有正当事由的情况下不得解约，要请对方搬离可能需要支付搬迁补偿费等。
因此，若距改建还有数年，担心即使空出房间也难以顺利收回物件，不少情况下会暂缓招募入住者。
但是，若以定期租赁契约将契约终止日设定在预定改建时间，便可顺利收回物件，有效活用空室。
大规模修缮的入住者更换时
维持建物市场价值需要定期进行大规模修缮，但在有入住者的状态下进行修缮工程，手续复杂且费用较高。
此外，万一发生事故导致入住者受到损害将是重大问题，因此最好尽量配合入住者更换时期进行工程。
但不一定能按计划进行入住者的更换。
因此，作为顺利推进修缮工程的方法之一，运用定期租赁契约设定契约期间满期时间也相当有效。
确定调职后自有住宅空置时
在确定调职后，需要同时支付住宅贷款还款与调职地租金的情况下，运用定期租赁契约相当有效。
只在调职期间出租空置的自有住宅，利用租金收入偿还住宅贷款，有助于减轻每月的负担。
此外，若以定期租赁契约设定终止期间，调职回来后可以确实住回自己家。
高龄者从独栋住宅搬至公寓时
子女独立后，许多高龄者考虑从管理繁琐的独栋住宅搬至公寓，这种情况下定期租赁契约也相当有效。
这是因为出租独栋住宅可以获得租金收入。
此外，即使公寓不合适，契约期满后仍有家可回，这也是一大安心来源。
而且，定期租赁契约在继承人去世后继承时，于契约期满时，继承人可以决定是否继续出租、出售或自住，这也是其魅力所在。
出租事业用店面时
定期租赁契约在事业用店面的租赁契约中也被广泛运用。
普通租赁契约中，要请入住者搬离需要支付搬迁补偿费。
若是店舗，还需要支付营业补偿等，对出租人而言负担较大、风险较高。
但是，事先设定契约期间终止日的定期租赁契约，无需支付搬迁补偿费或营业补偿，有助于减轻出租人的负担。
考虑切换为定期租赁？一起重新审视不动产公司
考虑切换为定期租赁的人，也应一并重新审视不动产公司。
本节介绍选择不动产公司时的要点。
是否有定期租赁契约的实绩
首先确认是否有定期租赁契约的实绩。
租赁契约主要分为普通租赁契约和定期租赁契约两种。
一般租赁物件几乎都是普通租赁契约。
定期租赁契约需要事先交付书面并进行说明，因此只处理普通租赁契约的不动产公司，可能在契约手续或管理上产生疏失。
也有因不熟悉而演变为纠纷的可能，因此若要签订定期租赁契约，选择有充分实绩的不动产公司非常重要。
此外，确认实绩时，请一并确认管理物件数。
管理物件数多的不动产公司，代表获得许多房东的青睐。
也可以认为其拥有空室对策和建物管理的相关知识，事先确认较为安心。
另外，委托不动产公司的形式有管理委托方式和转租方式。
管理委托方式是委托全般管理，从租金收入中支付管理委托费。
而转租方式是由不动产公司统一承租，即使空室也有租金保证。
哪种较好因人而异，请选择适合自己的方式。
采取何种空室对策
空室期间无法获得租金收入。
空室持续越久损失越大，因此选择能确实采取空室对策的不动产公司至关重要。
若想确认空室对策，可以询问「如何招募入住者」。
近年来，透过手机或电脑找房的人增多，请确认是否在搜寻网站上刊载物件资讯、是否刊登能传达物件魅力的照片等。
只是随意刊登照片的不动产公司，最好避免。
建议选择能感受到注重构图和画质、力求美观呈现的不动产公司。
是否可以委托入住者审查・管理
是否具备委托入住者审查与管理的知识，也是重要的确认要点之一。
万一有入住者拖欠租金，不动产公司需要迅速处理。
选择不动产公司时，请确认2个月以上的租金滞纳率。
若超过1.5至1.7%，可能代表催收能力较低，请注意。
另外，为了事先防止此类纠纷，入住者审查也相当重要。
并非让所有希望者入住，请事先确认以何种标准进行审查。
是否能应对纠纷
若怠于处理噪音、漏水等纠纷，将使入住者产生不信任感，进而导致搬离和空室。
选择不动产公司时，请确认发生纠纷时的应对方式及支援体制。
受理入住者咨询的窗口运营时间及工作人员人数，也是判断是否可以信赖的重要要点。
本文针对定期租赁，详细说明了其特点、与普通租赁契约的差异，以及承租人与出租人双方的优缺点。
没有续约机制、契约期满后可以确实终止契约的定期租赁契约，不只对房东，对承租人而言也有其优点。
但这并不代表没有缺点。
使用定期租赁契约时，确认是否适合自己的情况至关重要。
关于定期租赁契约的常见问题
Q1. 定期租赁契约可以续约吗？
定期租赁契约无法续约。契约期满后契约即告终止。但若出租人与承租人合意，可以「再签约」的形式继续居住。
Q2. 定期租赁的租金较便宜吗？
定期租赁由于无法续约，一般倾向于设定得比普通租赁便宜。多数情况比行情低1至2成左右。
Q3. 定期租赁契约可以中途解约吗？
建筑面积未满200㎡的居住用物件，且有不得已的事由时，承租人可以提出中途解约。提出解约申请后1个月，契约终止。
