Die Zahl der Häuser, die leer stehen, nimmt von Jahr zu Jahr zu. Sie einfach unbeaufsichtigt zu lassen, weil „andere ihre leerstehenden Häuser ebenfalls so belassen“, ist äußerst riskant. Hier erläutern wir die Risiken, die mit dem unbeaufsichtigten Leerstand verbunden sind, sowie die richtigen Punkte einer Leerstandsverwaltung, die Profis in der Praxis beachten sollten.Dies ist ein Inhalt, den alle kennen sollten, die mit Immobilienverwaltungsaufgaben befasst sind.
Welche Risiken entstehen, wenn ein leerstehendes Haus unbeaufsichtigt bleibt?
Wenn die Verwaltung eines leerstehenden Hauses vernachlässigt wird, entstehen für Eigentümer erhebliche Risiken. Als Verwaltungsverantwortliche ist es wichtig, diese Risiken präzise zu verstehen und der eigenen Erklärungspflicht gegenüber den Eigentümern gerecht zu werden.
Der Vermögenswert des Gebäudes sinkt rapide
Auch wenn ein Gebäude nicht genutzt wird, schreitet der Verschleiß voran.Vielmehr beschleunigt sich die Alterung in einem verschlossenen Zustand ohne Personenverkehr. Im Innenraum sammelt sich Feuchtigkeit, Schimmel breitet sich aus, und selbst Baumaterialien wie Bodenbeläge werden beschädigt. Verzug von Türen, unangenehme Gerüche durch verdunstete Geruchsverschlüsse in Nassbereichen und andere kombinierte Probleme beeinträchtigen den Vermögenswert erheblich.
Rechtliche Risiken durch die Eigentümerhaftung
Eigentümer leerstehender Häuser tragen eine „Eigentümerhaftung“. Kommt es zu Gebäudeeinsturz, zum Umstürzen einer Betonblockmauer oder zu Personenschäden durch bei starkem Wind herumfliegende Gegenstände, haftet der Eigentümer auch dann, wenn kein Vorsatz vorliegt.Bitte erkennen Sie das Risiko von Schadensersatzforderungen wegen unzureichender Verwaltung als reale Gefahr an.
Risiko der Einstufung als „besondere Problemimmobilie“ und des zwangsweisen Abrisses
Auf Grundlage des 2015 in Kraft getretenen „Gesetzes über besondere Maßnahmen zur Förderung von Maßnahmen gegen leerstehende Häuser usw.“ werden unzureichend verwaltete leerstehende Häuser als „besondere Problemimmobilien“ eingestuft. Nach der Einstufung kann ein zwangsweiser Abriss erfolgen, und die Kosten werden dem Eigentümer in Rechnung gestellt.Es handelt sich um ein doppeltes Risiko: Nicht nur Grundstück und Gebäude gehen verloren, sondern es entsteht zusätzlich eine Kostenbelastung. Als Verwaltungsverantwortliche ist es wichtig, Eigentümer frühzeitig auf dieses Risiko hinzuweisen.
Welche vier Punkte setzen Profis in der Leerstandsverwaltung um?
Viele sagen bei der Verwaltung leerstehender Häuser, dass sie nicht wissen, was konkret zu tun ist. Wenn jedoch die grundlegenden Punkte beachtet werden, lässt sich systematisch vorgehen. Wir stellen vier Maßnahmen vor, die als Verwaltungsaufgabe standardisiert werden sollten.
Regelmäßige Durchführung der Lüftung
Der größte Faktor für die Verschlechterung leerstehender Häuser ist Feuchtigkeit.Regelmäßiges Lüften mindestens einmal im Monat ist die Grundlage. Nicht nur Fenster und Türen, sondern auch Schuhschränke, Kleiderschränke und Einbauschränke sollten unbedingt geöffnet werden, damit die Luft im gesamten Haus ausgetauscht wird. Nach dem Lüften sollte stets geprüft werden, ob alles ordnungsgemäß verschlossen ist. Diese Checklistenverwaltung, die „Lüftung + Verschlusskontrolle“ als Paket behandelt, ist der Schlüssel zu einer gleichbleibend hohen Verwaltungsqualität.
Wasserdurchlauf (regelmäßige Nutzung der Wasserleitungen)
Wenn Wasserleitungen nicht genutzt werden, schreitet die Rostbildung voran, im schlimmsten Fall bis zum Rohrbruch.Verdunstet zudem das Sperrwasser, dringen Kanalgerüche zurück, und es entsteht ein Nährboden für Schädlinge. Integrieren Sie daher eine „Wasserdurchlaufskontrolle“ in die Verwaltungsaufgaben, bei der mindestens einmal im Monat Wasser aus allen Armaturen laufen gelassen und der Zustand der Abflussleitungen überprüft wird.
Innenreinigung und Pflege des Gartens
Staub ist eine Nahrungsquelle für Milben und Schimmel. Wenn zusätzlich zur Lüftung auch die Innenreinigung regelmäßig durchgeführt wird, lässt sich die Geschwindigkeit der Materialschädigung deutlich verringern.Wird der Garten sich selbst überlassen, wuchert Unkraut, was Schädlinge und Konflikte mit der Nachbarschaft verursachen kann. Wir empfehlen, auch Mähen und Rückschnitt ausdrücklich im Verwaltungsplan festzuhalten.
Konsequente Sicherheitsmaßnahmen
Nicht verwaltete leerstehende Häuser werden leicht zum Ziel von Straftätern.Um Risiken wie Brandstiftung, unbefugtes Eindringen oder die Nutzung als krimineller Stützpunkt zu verhindern, sind Sicherheitsfolien, Zusatzschlösser und regelmäßige Kontrollgänge durch Personen wirksam. Spuren zu hinterlassen, dass sich Menschen um die Immobilie kümmern, wirkt abschreckend.
Die Nutzung eines Verwaltungsservice als Option
Wenn es für Eigentümer schwierig ist, die Verwaltung selbst zu übernehmen, gehört es auch zu den wichtigen Aufgaben einer Verwaltungsgesellschaft, die Nutzung eines Verwaltungsservice vorzuschlagen.Wenn mehrere Angebote verglichen und Eigentümern Kriterien zur Auswahl eines vertrauenswürdigen Unternehmens aufgezeigt werden (Erfahrung, Qualifikationen, Bewertungen), trägt dies auch zur Erbringung eines echten Servicewerts bei.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wie viele Besuche pro Monat sind für die Verwaltung eines leerstehenden Hauses ausreichend?
A. Mindestens ein Besuch pro Monat ist die Grundlage. Lüftung, Wasserdurchlauf und Sichtprüfung des Außenbereichs werden dabei als Paket durchgeführt. Je nach Umfeld der Immobilie können auch zwei Besuche pro Monat sinnvoll sein.
F. Was passiert, wenn ein leerstehendes Haus als besondere Problemimmobilie eingestuft wird?
A. Die Gemeinde spricht Verwarnungen und Anordnungen aus, und am Ende kann es zu einer zwangsweisen Beseitigung im Wege der Verwaltungsvollstreckung kommen. Die Kosten trägt der Eigentümer vollständig. Es ist wichtig, bereits vor einer Einstufung mit einer angemessenen Verwaltung zu beginnen.
F. Nach welchen Kriterien sollte man ein Unternehmen für die Verwaltungsbeauftragung auswählen?
A. Prüfen Sie vier Punkte: die Anzahl der Erfahrungsjahre, die Zahl der verwalteten Objekte, die Transparenz des Gebührenmodells und die Struktur für Notfälle. Auch ob Besuchsberichte vorgelegt werden, ist ein wichtiges Entscheidungskriterium.
F. Wer trägt die Verantwortung, wenn während der Leerstandsverwaltung ein Unfall eintritt?
A. Grundsätzlich trägt der Eigentümer die Verantwortung. Je nach Inhalt des Verwaltungsvertrags kann jedoch auch ein Verschulden der Verwaltungsgesellschaft relevant werden. Es ist unverzichtbar, den Verantwortungsbereich im Vertrag klar festzulegen.
