O número de casas e imóveis desocupados tem aumentado ano após ano. Deixá-los sem cuidados sob o argumento de que "outras pessoas também deixam imóveis desocupados como estão" é extremamente arriscado. Aqui, explicamos os riscos de deixar um imóvel desocupado sem gestão e os pontos corretos de gestão de imóveis desocupados que os profissionais devem colocar em prática.Este é um conteúdo que queremos que todas as pessoas envolvidas na administração imobiliária conheçam.
Quais riscos existem ao deixar um imóvel desocupado sem gestão?
Quando a gestão de um imóvel desocupado é negligenciada, surgem riscos graves para o proprietário. Como responsáveis pela administração, é importante compreender esses riscos com precisão e cumprir o dever de explicá-los ao proprietário.
O valor patrimonial do imóvel cai rapidamente
Mesmo sem uso, o imóvel continua se deteriorando.Pelo contrário, um ambiente fechado, sem circulação de pessoas, tende a acelerar a deterioração. A umidade se acumula no interior, o mofo se prolifera e até materiais como o piso podem ser danificados. Problemas combinados, como empenamento de portas e mau cheiro causado pela evaporação da água dos sifões, comprometem de forma significativa o valor patrimonial.
Riscos legais decorrentes da responsabilidade do proprietário
Ao proprietário de um imóvel desocupado é atribuída a "responsabilidade do proprietário". Caso ocorram acidentes pessoais causados pelo colapso do edifício, pela queda de um muro de blocos ou por objetos lançados pelo vento forte, o proprietário será responsabilizado mesmo que não tenha havido intenção.É importante reconhecer como algo real o risco de receber pedidos de indenização por falhas de gestão.
Risco de classificação como "imóvel desocupado específico" e de demolição compulsória
Com a entrada em vigor, em 2015, da "Lei de Medidas Especiais para a Promoção de Contramedidas Relativas a Casas Vazias", imóveis desocupados com gestão inadequada passam a ser classificados como "imóveis desocupados específicos". Uma vez classificados, poderão ser demolidos compulsoriamente, e os custos serão cobrados do proprietário.Trata-se de um risco duplo: além de perder o terreno e a edificação, ainda haverá ônus financeiro. Como responsáveis pela administração, é essencial comunicar esse risco ao proprietário o quanto antes.
Quais são os 4 pontos da gestão de imóveis desocupados praticados pelos profissionais?
Muitas pessoas dizem que "não sabem o que deve ser feito" na gestão de imóveis desocupados, mas, ao dominar os pontos básicos, é possível responder de forma sistemática. Apresentamos quatro ações que devem ser padronizadas como parte das operações de gestão.
Realizar ventilação periódica
O maior fator de deterioração de um imóvel desocupado é a umidade.O básico é realizar ventilação periódica pelo menos uma vez por mês. Não basta apenas abrir janelas e portas; é indispensável abrir também sapateiras, closets e armários embutidos para renovar o ar de toda a casa. Após a ventilação, confirme sempre se tudo foi devidamente trancado. A gestão por checklist que combina "ventilação + confirmação de trancamento" é a chave para manter a qualidade da gestão de forma uniforme.
Passagem de água (uso periódico da rede hidráulica)
Se a tubulação de água não é utilizada, a ferrugem avança e, no pior cenário, pode haver ruptura.Além disso, quando a água dos sifões evapora, o odor do esgoto retorna e o local pode se tornar foco de pragas. Pelo menos uma vez por mês, inclua na rotina de gestão uma "inspeção de passagem de água", fazendo a água correr por todas as torneiras e verificando o estado das tubulações de escoamento.
Limpeza interna e cuidado com o jardim
A poeira serve de nutriente para ácaros e mofo. Ao realizar a limpeza interna periodicamente em conjunto com a ventilação, é possível reduzir de forma significativa a velocidade de deterioração dos materiais da construção.Quando o jardim é deixado sem cuidados, o mato cresce excessivamente, gerando pragas e problemas com a vizinhança. Recomendamos explicitar no cronograma de gestão tarefas como roçagem e poda.
Reforçar as medidas de segurança
Imóveis desocupados sem gestão adequada tendem a se tornar alvos de criminosos.Para prevenir riscos como incêndio criminoso, invasão e uso como base para atividades ilícitas, são eficazes a instalação de películas de segurança, a colocação de fechaduras auxiliares e rondas presenciais periódicas. Deixar "sinais de que há gestão humana" funciona como elemento de dissuasão.
A opção de utilizar um serviço terceirizado de gestão
Quando a gestão pelo próprio proprietário é difícil, propor o uso de um serviço terceirizado de gestão também é uma função importante da empresa administradora.Ao comparar vários planos e apresentar ao proprietário critérios para escolher uma empresa confiável (histórico, qualificações e avaliações), isso também contribui para a entrega de valor do serviço.
Perguntas frequentes (FAQ)
P. Quantas visitas por mês são suficientes para a gestão de um imóvel desocupado?
R. Como base, recomenda-se pelo menos uma visita por mês. A visita deve incluir ventilação, passagem de água e verificação visual externa. Dependendo do entorno, há casos em que duas visitas mensais são mais adequadas.
P. O que acontece se o imóvel for classificado como "imóvel desocupado específico"?
R. O município poderá emitir advertências e ordens e, por fim, realizar a remoção compulsória por execução administrativa. Todos os custos serão suportados pelo proprietário. O importante é iniciar uma gestão adequada antes dessa classificação.
P. Quais critérios devem ser usados para escolher uma empresa terceirizada de gestão?
R. Verifique quatro pontos: anos de experiência, número de imóveis administrados, transparência da estrutura de preços e capacidade de resposta em emergências. A entrega de relatórios de visita também é um critério importante de avaliação.
P. Quem é responsável se ocorrer um acidente durante a gestão do imóvel desocupado?
R. Em princípio, a responsabilidade é do proprietário, mas, dependendo do conteúdo do contrato de gestão, também pode haver casos em que a culpa da empresa administradora seja questionada. É indispensável definir com clareza, no contrato, o alcance das responsabilidades.
