تتزايد أعداد المنازل الشاغرة عامًا بعد عام. ومن الخطير للغاية تركها دون متابعة بحجة أن «الآخرين أيضًا يتركون منازلهم الشاغرة على حالها». هنا نشرح مخاطر ترك المنزل الشاغر دون إدارة، والنقاط الصحيحة لإدارة المنازل الشاغرة التي ينبغي للمتخصصين تطبيقها عمليًا.وهذا محتوى نود أن يحيط به علمًا جميع العاملين في إدارة العقارات.
ما المخاطر التي تترتب على ترك المنزل الشاغر دون إدارة؟
إذا أُهملت إدارة المنزل الشاغر، تنشأ مخاطر جسيمة على المالك. ومن المهم لمسؤول الإدارة أن يدرك هذه المخاطر بدقة وأن يفي بمسؤوليته في توضيحها للمالك.
تنخفض القيمة الأصلية للعقار بسرعة
حتى إن لم يُستخدم المبنى، فإن تدهوره يستمر.بل إن بقاءه مغلقًا من دون حركة دخول وخروج يسرّع هذا التدهور. فتتراكم الرطوبة داخل المنزل وينتشر العفن، وقد تتضرر حتى مواد البناء مثل الأرضيات الخشبية. كما أن تشوه الأبواب والروائح الكريهة الناتجة عن تبخر مياه المصائد في المرافق المائية تؤدي، معًا، إلى تراجع كبير في قيمة الأصل العقاري.
مخاطر قانونية ناتجة عن مسؤولية المالك
تُفرض على مالك المنزل الشاغر «مسؤولية المالك». فإذا وقع حادث إصابة بسبب انهيار المبنى أو سقوط السور الخرساني أو تناثر أشياء بفعل الرياح القوية، فإن المالك يتحمل المسؤولية حتى إن لم يكن هناك قصد. ويجب إدراك أن خطر المطالبة بالتعويض بسبب سوء الإدارة خطر واقعي قائم.
خطر تصنيفه «منزلًا شاغرًا محددًا» والإزالة القسرية
بموجب «القانون الخاص بشأن تعزيز تدابير مواجهة المنازل الشاغرة وغيرها» الصادر عام 2015، تُصنَّف المنازل الشاغرة التي تعاني من قصور إداري على أنها «منازل شاغرة محددة». وعند صدور هذا التصنيف، قد تُنفَّذ الإزالة القسرية وتُحمَّل تكلفتها للمالك. وهذا خطر مزدوج لا يقتصر على فقدان الأرض والمبنى، بل يشمل أيضًا تحمل النفقات. ومن المهم لمسؤول الإدارة أن ينقل هذا الخطر إلى المالك في مرحلة مبكرة.
ما النقاط الأربع التي يطبقها المحترفون في إدارة المنازل الشاغرة؟
كثيرًا ما نسمع أن «لا نعرف ما الذي ينبغي فعله» في إدارة المنازل الشاغرة، لكن يمكن التعامل معها بصورة منهجية إذا جرى الالتزام بالنقاط الأساسية. وفيما يلي أربع إجراءات ينبغي توحيدها ضمن أعمال الإدارة.
تنفيذ التهوية بشكل دوري
أكبر سبب لتدهور المنزل الشاغر هو الرطوبة.والقاعدة الأساسية هي إجراء التهوية الدورية مرة واحدة شهريًا على الأقل. ولا يقتصر الأمر على فتح النوافذ والأبواب، بل يجب كذلك فتح خزائن الأحذية والدواليب والخزائن الجدارية واستبدال هواء المنزل بأكمله. وبعد التهوية، ينبغي التأكد دائمًا من إحكام الإغلاق. إن إدارة قائمة التحقق التي تجمع بين «التهوية + التأكد من الإغلاق» هي المفتاح للحفاظ على مستوى موحد من جودة الإدارة.
تمرير المياه (استخدام المياه بصورة دورية)
إذا لم تُستخدم أنابيب المياه، يتقدم فيها الصدأ وقد تنفجر في أسوأ الحالات.كما أن تبخر مياه المصائد يسمح بارتداد روائح الصرف الصحي ويهيئ بيئة لتكاثر الحشرات. لذا ينبغي إدراج «فحص تمرير المياه» ضمن أعمال الإدارة، بحيث تُفتح جميع الصنابير ويُفحص وضع أنابيب الصرف مرة واحدة شهريًا على الأقل.
تنظيف الداخل والعناية بالحديقة
يشكل الغبار مصدرًا غذائيًا لعث الغبار والعفن. ومن خلال تنفيذ تنظيف الداخل دوريًا بالتوازي مع التهوية، يمكن الحد بدرجة كبيرة من سرعة تآكل مواد البناء.أما الحديقة، فإذا تُركت دون عناية، تنمو فيها الأعشاب بكثافة وتصبح سببًا لظهور الحشرات ولمشكلات مع الجيران. ونوصي بتحديد قص الأعشاب والتقليم بوضوح ضمن جدول الإدارة.
التشديد على التدابير الأمنية
المنازل الشاغرة غير المُدارة تصبح أهدافًا سهلة للمجرمين.وللحد من مخاطر الحريق العمد والتسلل غير المشروع واستخدام العقار كنقطة لارتكاب الجرائم، تكون تدابير مثل تركيب أفلام الحماية الأمنية، وإضافة أقفال مساعدة، وتنفيذ جولات تفقدية بشرية دورية فعالة. إن ترك «آثار تدل على أن هناك من يدير المكان» يشكل عامل ردع مهمًا.
خيار الاستفادة من خدمات الإدارة بالوكالة
إذا كان من الصعب على المالك إدارة العقار بنفسه، فإن اقتراح الاستفادة من خدمات الإدارة بالوكالة يُعد أيضًا دورًا مهمًا لشركة الإدارة.ومن خلال مقارنة عدة خطط وبيان معايير اختيار الشركة الموثوقة للمالك، مثل الخبرة والمؤهلات والتقييمات، يمكن أيضًا تقديم قيمة خدمية حقيقية.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س: كم مرة تكفي زيارة المنزل الشاغر شهريًا لإدارته؟
ج: القاعدة الأساسية هي الزيارة مرة واحدة شهريًا على الأقل. ويُنفَّذ خلالها التهوية وتمرير المياه وفحص المظهر الخارجي كحزمة واحدة. وقد تكون الزيارتان شهريًا أكثر ملاءمة بحسب البيئة المحيطة.
س: ماذا يحدث إذا صُنِّف المنزل على أنه منزل شاغر محدد؟
ج: تصدر البلدية توصية ثم أمرًا، وفي النهاية قد تُنفَّذ إزالة قسرية من خلال التنفيذ الإداري البديل. ويتحمل المالك التكلفة كاملة. ومن المهم بدء الإدارة المناسبة قبل صدور هذا التصنيف.
س: ما المعايير عند اختيار شركة إدارة بالوكالة؟
ج: ينبغي التأكد من أربعة عناصر: عدد سنوات الخبرة، وعدد العقارات المُدارة، وشفافية هيكل الرسوم، ونظام الاستجابة للطوارئ. كما أن وجود تقارير زيارة دورية أو عدمه معيار مهم في التقييم.
س: من يتحمل المسؤولية إذا وقع حادث أثناء إدارة المنزل الشاغر؟
ج: في الأصل يتحمل المالك المسؤولية، لكن قد تُطرح مسؤولية تقصير من جانب شركة الإدارة بحسب مضمون عقد الإدارة. ولذلك لا بد من تحديد نطاق المسؤولية بوضوح في العقد.
