El número de viviendas que quedan vacías aumenta año tras año. Dejarlas sin atender con la idea de que «otras personas también dejan sus viviendas vacías tal como están» es sumamente peligroso. Aquí explicamos los riesgos de dejar una vivienda vacía sin atender y los puntos clave de una gestión adecuada de viviendas vacías que los profesionales deben poner en práctica.Es información que queremos que conozcan todas las personas involucradas en la administración inmobiliaria.
¿Qué riesgos existen al dejar una vivienda vacía sin atender?
Descuidar la gestión de una vivienda vacía puede generar riesgos graves para el propietario. Como responsables de la gestión, es importante comprender estos riesgos con precisión y cumplir con la responsabilidad de explicárselos al propietario.
El valor patrimonial del inmueble cae rápidamente
Los edificios se deterioran aunque no se utilicen.De hecho, un estado cerrado y sin tránsito de personas acelera aún más el deterioro. La humedad se acumula en el interior, prolifera el moho y hasta los materiales de construcción, como los suelos, terminan dañándose. Problemas combinados, como la deformación de las puertas o los malos olores provocados por la evaporación del agua de los sifones, deterioran significativamente el valor del activo.
Riesgos legales derivados de la responsabilidad del propietario
El propietario de una vivienda vacía asume una «responsabilidad del propietario». Si se produce un accidente personal por el colapso del edificio, la caída de un muro de bloques o la dispersión de objetos por fuertes vientos, el propietario será considerado responsable aunque no haya existido intención.Reconozca como algo real el riesgo de recibir una reclamación por daños y perjuicios debido a una gestión deficiente.
Riesgo de designación como «vivienda vacía específica» y de retirada forzosa
En virtud de la «Ley Especial sobre la Promoción de Medidas contra las Viviendas Vacías, etc.», en vigor desde 2015, las viviendas vacías mal gestionadas pueden ser designadas como «viviendas vacías específicas». Si se recibe esta designación, podrá ordenarse la demolición forzosa y el coste se reclamará al propietario.Es un doble riesgo: no solo se pierde el terreno y el edificio, sino que además se asume la carga del coste. Como responsables de la gestión, es importante comunicar este riesgo al propietario en una etapa temprana.
¿Cuáles son los cuatro puntos de la gestión de viviendas vacías que practican los profesionales?
Muchas personas dicen que no saben qué debe hacerse en la gestión de una vivienda vacía, pero si se dominan los puntos básicos puede abordarse de forma sistemática. Presentamos cuatro acciones que conviene estandarizar como parte de la labor de gestión.
Ventilación periódica
La humedad es el principal factor de deterioro en una vivienda vacía.La base es realizar una ventilación periódica al menos una vez al mes. No basta con abrir ventanas y puertas; también deben abrirse siempre el armario zapatero, los armarios y los espacios de almacenamiento para renovar el aire de toda la casa. Después de ventilar, asegúrese siempre de comprobar el cierre con llave. Esta gestión mediante listas de verificación que combina «ventilación + comprobación del cierre» es clave para mantener una calidad homogénea en la gestión.
Circulación de agua (uso periódico del suministro)
Si no se utilizan, las tuberías se oxidan y, en el peor de los casos, pueden reventar.Además, cuando el agua de los sifones se evapora, los olores del alcantarillado regresan y pueden convertirse en foco de plagas. Incorpore a la gestión una «inspección de circulación de agua» en la que, como mínimo una vez al mes, se deje correr agua por cada grifo y se compruebe el estado de las tuberías de desagüe.
Limpieza interior y cuidado del jardín
El polvo es una fuente de alimento para ácaros y moho. Si la limpieza interior se realiza de forma periódica junto con la ventilación, es posible frenar considerablemente la velocidad de deterioro de los materiales de construcción.Si se deja el jardín sin atender, proliferan las malas hierbas, lo que puede causar plagas y problemas con la vecindad. Recomendamos dejar explícitamente incluidas en el calendario de gestión las tareas de desbroce y poda.
Refuerzo de las medidas de seguridad
Las viviendas vacías que no están gestionadas son blancos fáciles para los delincuentes.Para prevenir riesgos como incendios provocados, allanamientos o el uso del inmueble como base para actividades delictivas, son eficaces la instalación de láminas de seguridad, la colocación de cerraduras auxiliares y las rondas periódicas con presencia humana. Dejar «rastros de que hay personas gestionando la propiedad» actúa como elemento disuasorio.
La opción de aprovechar un servicio de gestión delegada
Cuando al propietario le resulta difícil gestionar la vivienda por sí mismo, proponer el uso de un servicio de gestión delegada también es una función importante de la empresa administradora.Comparar varios planes y mostrar al propietario los criterios para elegir una empresa fiable (trayectoria, cualificaciones y opiniones) también contribuye a aportar valor al servicio.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuántas visitas al mes son suficientes para la gestión de una vivienda vacía?
A. Como base, se recomienda al menos una visita al mes. En ella se realizan conjuntamente la ventilación, la circulación de agua y la revisión exterior. Dependiendo del entorno de la zona, en algunos casos es preferible realizar dos visitas mensuales.
Q. ¿Qué ocurre si se designa como vivienda vacía específica?
A. El municipio emitirá una recomendación y una orden y, en última instancia, podrá ejecutarse una retirada forzosa mediante ejecución administrativa. El coste corre íntegramente a cargo del propietario. Es importante iniciar una gestión adecuada antes de que se produzca la designación.
Q. ¿Cuáles son los criterios para elegir una empresa de gestión delegada?
A. Conviene comprobar cuatro puntos: años de trayectoria, número de inmuebles gestionados, transparencia de la estructura de tarifas y sistema de respuesta en caso de emergencia. La existencia o no de informes de visita también es un criterio importante de evaluación.
Q. ¿Quién asume la responsabilidad si ocurre un accidente durante la gestión de una vivienda vacía?
A. En principio, la responsabilidad recae en el propietario, pero según el contenido del contrato de gestión delegada, también puede cuestionarse la negligencia de la empresa administradora. Es indispensable que el contrato defina con claridad el alcance de la responsabilidad.
