成为空置房屋的住宅正在逐年增加。以“别人也把空置房屋原样放着”为理由而置之不理，是非常危险的。这里将说明放置空置房屋不管的风险，以及专业人士应当实践的正确空置房屋管理要点。这也是希望所有从事房地产管理业务的人都应了解的内容。
放置空置房屋不管，会有哪些风险？
若疏于空置房屋管理，业主将面临严重风险。作为管理负责人，准确掌握这些风险并切实履行向业主说明的责任非常重要。
建筑物的资产价值会迅速下降
即使建筑物没有被使用，劣化也会持续进行。相较之下，无人进出的密闭状态反而会加速劣化。室内会积聚湿气并滋生霉菌，甚至连地板等建材也会受损。门体变形、因水封蒸发导致异味等复合性问题，会使资产价值大幅受损。
所有者责任带来的法律风险
空置房屋的所有者负有“所有者责任”。一旦发生建筑物倒塌、砖墙倾倒，或因强风导致飞散物造成的人身事故，即使并非故意，所有者也需要承担责任。请将因管理不善而被索赔的风险，视为现实存在的问题加以认识。
被认定为“特定空置房屋”及被强制拆除的风险
根据2015年施行的《推进空置房屋等对策特别措施法》，管理不善的空置房屋会被认定为“特定空置房屋”。一旦被认定，房屋将被强制拆除，费用由所有者承担。这不仅会失去土地和建筑物，还会产生费用负担，是双重风险。作为管理负责人，及早将这一风险传达给业主十分重要。
专业人士实践的空置房屋管理4个要点是什么？
很多人表示，空置房屋管理“不知道该做什么”，但只要把握基本要点，就能进行体系化应对。下面介绍应作为管理业务进行标准化的4项行动。
定期进行通风换气
空置房屋劣化的最大因素是湿气。原则上每月至少定期通风1次。不仅要打开窗户和门，鞋柜、壁橱和储物间也务必一并打开，为整套房屋更换空气。通风后一定要确认门窗上锁。将这种“通风+上锁确认”纳入清单管理，是保持管理品质一致性的关键。
通水（定期使用自来水）
水管如果长期不用，就会生锈，严重时甚至会破裂。此外，水封一旦蒸发，下水道异味就会倒灌，也会成为害虫滋生的温床。建议至少每月一次让各个水龙头放水，并将确认排水管状态的“通水检查”纳入管理业务。
室内清扫与庭院维护
灰尘是螨虫和霉菌的营养源。配合通风定期进行室内清扫，能够大幅减缓建材腐蚀的速度。庭院若长期放置不管，杂草会繁茂生长，成为害虫发生和邻里纠纷的诱因。也建议将除草和修剪明确纳入管理日程。
彻底落实防犯对策
无人管理的空置房屋容易成为犯罪者的目标。为防止纵火、非法入侵以及被用作犯罪据点等风险，安装防犯膜、加装辅助锁、定期安排人员巡查都很有效。保留“有人在管理”的痕迹，能够形成威慑力。
活用管理代行服务这一选项
如果业主自行管理存在困难，提出使用管理代行服务的建议，也是管理公司应承担的重要职责。比较并评估多个方案，向业主说明选择值得信赖公司的标准（业绩、资质、口碑），也有助于体现服务价值。
常见问题（FAQ）
Q. 空置房屋管理每月上门几次才算足够？
A. 原则上每月至少上门1次。应将通风、通水和外观确认作为一套流程执行。根据周边环境不同，也有每月2次更为理想的情况。
Q. 被认定为特定空置房屋后会怎样？
A. 市区町村会先发出劝告和命令，最终可能通过行政代执行实施强制拆除。费用全部由所有者承担。在被认定之前开始适当管理非常重要。
Q. 选择管理代行公司时的标准是什么？
A. 请确认4点：业绩年限、管理物业数量、收费体系的透明度以及紧急情况应对机制。是否提交上门报告书也是重要的判断标准。
Q. 空置房屋管理期间如果发生事故，责任由谁承担？
A. 原则上由所有者承担责任，但根据管理委托合同的内容，也存在追究管理公司一方过失的情况。合同中明确规定责任范围是不可或缺的。
