在租賃物件退租時，最常發生糾紛的就是「原狀回復費用」的負擔範圍。管理公司若要做出適切應對，就必須掌握費用行情，並正確理解承租人與出租人的負擔規則。本文將說明依部位區分的原狀回復費用行情，以及管理實務的應對流程。
什麼是原狀回復？管理實務中的定義
所謂原狀回復，是指修繕住戶因故意、過失或超出一般使用範圍所造成的損傷。依據日本國土交通省的指引，自然的經年劣化（通常磨損）原則上由出租人負擔。
主要對象部位為壁紙、地板材、榻榻米、障子、拉門等室內裝修。外牆、陽台及共用設備，通常由出租人一側進行定期維護。
原狀回復費用依部位區分的行情大約是多少？
木地板的清潔與修繕
- 清潔（1R〜2LDK）：15,000〜25,000日圓
- 刮傷、凹陷修補（1處）：8,000〜10,000日圓
- 木地板重鋪（1個房間）：依材質而異，約3萬〜10萬日圓
榻榻米的更換與修補
- 翻面（將草蓆背面翻至正面）：每張約4,000日圓
- 表替（更換全新草蓆面）：每張約5,000日圓（約6年為基準）
- 榻榻米更換（整張更換）：每張12,000日圓以上（約10年為基準）
壁紙重貼與孔洞修補
- 壁紙重貼：每平方公尺750〜1,500日圓。整個房間約3萬〜4萬日圓
- 若因香菸焦油汙損擴及天花板，則天花板部分也會另行加計
- 小孔洞（可用貼片修補）：1,000日圓以內
- 大孔洞（需更換石膏板）：10,000〜60,000日圓
水垢與黴菌的清潔
- 依範圍與狀況不同，約5,000〜20,000日圓
- 窗框密封條更換需另行加計費用
- 浴室、廁所、洗面台對下一位入住者的影響較大，因此會嚴格檢查
廚房油汙與清潔
- 瓦斯爐、抽油煙機周邊的清潔：15,000〜25,000日圓
- 因生鏽造成的汙損較難清除，修繕費往往也會偏高
作為管理公司，退租點交與費用結算的重點是什麼？
- 與入住時的現況確認書（檢查表）進行比對最為重要
- 明確區分經年劣化與因故意、過失造成的損傷
- 居住期間越長，出租人一側的負擔比例越高（殘存價值的概念）
- 費用明細應以載明依據的書面向住戶提示
- 超過押金的請求，應在取得住戶同意後再行辦理
提高退租點交的精準度，能大幅減少後續糾紛。也請一併參考入住前檢查完整指南。
住戶若想降低費用，有哪些重點？
- 平時徹底做好防黴與通風
- 瓦斯爐與抽油煙機周邊一有髒污就立即清潔
- 牆面刮傷或孔洞應及早以修補材料處理
- 退租前先自行完成可處理的清潔工作
常見問題（FAQ）
Q1. 可以向住戶全額請求原狀回復費用嗎？
經年劣化部分應由出租人負擔。應以日本國土交通省的指引為基礎，依居住期間對應的殘存價值比例進行分攤。只有住戶因故意或過失造成的損傷，才可全額請求。
Q2. 若木地板局部受損，可以要求重鋪整個房間嗎？
原則上僅由受損部分負擔。不過，若材質不易進行局部修補，也有可能被要求重鋪整個房間。
Q3. 香菸焦油汙漬由住戶負擔嗎？
是的。因香菸焦油造成的汙損會被認定為超出通常使用範圍，因此由住戶負擔。若不僅牆面，連天花板也遭到汙損，則天花板部分也屬於請求範圍。
Q4. 若住戶在退租時要求返還押金，應如何處理？
應提出載明費用依據的明細書，並儘速返還差額。沒有依據的費用請求容易引發糾紛，因此依據指引進行適切處理相當重要。
