En la salida de una propiedad en alquiler, uno de los problemas que más conflictos genera es el alcance de la responsabilidad sobre los "costos de restauración al estado original". Para responder adecuadamente como empresa administradora, es necesario conocer los costos habituales y comprender con precisión las reglas de responsabilidad entre arrendatario y arrendador. En este artículo, explicamos el rango de costos de restauración por zona y el flujo de respuesta en la gestión práctica.
¿Qué es la restauración al estado original? Definición en la gestión práctica
La restauración al estado original consiste en reparar los daños ocasionados por el inquilino debido a intención, negligencia o un uso que excede el uso ordinario. Según las directrices del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, el deterioro natural por el paso del tiempo (desgaste normal) corre a cargo del arrendador.
Las partes afectadas suelen ser principalmente los acabados interiores, como papel tapiz, materiales de suelo, tatami, shoji y fusuma. En general, el arrendador realiza el mantenimiento periódico de muros exteriores, balcones y equipos de uso común.
¿Cuál es el costo habitual de la restauración al estado original según la zona?
Limpieza y reparación del suelo de madera
- Limpieza (1R a 2LDK): 15.000 a 25.000 yenes
- Reparación de arañazos y hundimientos (por punto): 8.000 a 10.000 yenes
- Sustitución del suelo de madera (una habitación): varía según el material, pero suele rondar entre 30.000 y 100.000 yenes
Sustitución y reparación de tatami
- Dar la vuelta al tatami (poner al frente la cara posterior del goza): alrededor de 4.000 yenes por pieza
- Cambio de la superficie (renovar el goza): alrededor de 5.000 yenes por pieza (referencia: 6 años)
- Sustitución completa del tatami: desde 12.000 yenes por pieza (referencia: 10 años)
Sustitución del papel tapiz y reparación de agujeros
- Sustitución del papel tapiz: 750 a 1.500 yenes por metro cuadrado. Entre 30.000 y 40.000 yenes por una habitación completa
- Si la suciedad por alquitrán de tabaco llega hasta el techo, se suma también el costo del techo
- Agujero pequeño (reparable con parche adhesivo): menos de 1.000 yenes
- Agujero grande (requiere sustituir la placa de yeso): 10.000 a 60.000 yenes
Limpieza de sarro y moho
- Entre 5.000 y 20.000 yenes, según el alcance y el estado
- La sustitución de la junta del marco de la ventana se cobra aparte
- El baño, el inodoro y el lavabo se revisan con rigor porque influyen mucho en el siguiente inquilino
Grasa y limpieza de la cocina
- Limpieza de la zona de la cocina y el extractor: 15.000 a 25.000 yenes
- La suciedad por óxido suele ser difícil de eliminar y tiende a elevar el costo de reparación
¿Cuáles son los puntos clave para la inspección de salida y la liquidación de costos desde la perspectiva de la empresa administradora?
- Lo más importante es cotejarlo con el acta de verificación del estado al ingreso (hoja de control)
- Distinguir claramente entre el deterioro por el paso del tiempo y los daños causados por intención o negligencia
- Cuanto más largo sea el período de ocupación, mayor será la proporción que asume el arrendador (concepto de valor residual)
- El detalle de costos debe presentarse al inquilino por escrito, indicando los fundamentos
- Las reclamaciones que superen el depósito de garantía deben hacerse con el consentimiento del inquilino
Mejorar la precisión de la inspección de salida permite reducir de forma significativa los problemas posteriores. Consulte también la guía completa de revisión previa a la ocupación.
¿Qué pueden hacer los inquilinos para reducir estos costos?
- Prevenir el moho y mantener una ventilación adecuada de forma habitual
- Limpiar de inmediato la zona de la cocina y el extractor cuando se ensucien
- Reparar cuanto antes los arañazos o agujeros en la pared con materiales de reparación
- Realizar por cuenta propia la limpieza que pueda hacerse antes de la salida
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q1. ¿Se puede cobrar al inquilino la totalidad de los costos de restauración al estado original?
La parte correspondiente al deterioro por el paso del tiempo corre a cargo del arrendador. Sobre la base de las directrices del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, se prorratea según la proporción de valor residual de acuerdo con el período de ocupación. Solo puede cobrarse la totalidad cuando los daños se deban a intención o negligencia del inquilino.
Q2. Si una parte del suelo de madera está dañada, ¿puede exigirse la sustitución de todo el suelo de la habitación?
Como regla general, solo corresponde asumir el costo de la parte dañada. Sin embargo, si el material dificulta la reparación parcial, hay casos en los que puede solicitarse la sustitución del suelo de toda la habitación.
Q3. ¿La suciedad por alquitrán de tabaco corre a cargo del inquilino?
Sí. La suciedad causada por el alquitrán del tabaco se considera un uso que excede el uso ordinario y, por lo tanto, corre a cargo del inquilino. Si la suciedad alcanza no solo las paredes sino también el techo, el costo del techo también será objeto de cobro.
Q4. ¿Qué debe hacerse si el inquilino solicita la devolución del depósito de garantía al desocupar?
Debe presentarse un desglose que indique claramente los fundamentos de los costos y devolverse con prontitud la diferencia. Como las reclamaciones sin fundamento pueden generar conflictos, es importante responder de manera adecuada con base en las directrices.
