賃貸物件の退去時に最もトラブルが多いのが「原状回復費用」の負担範囲です。管理会社として適切に対応するためには、費用相場の把握と借主・貸主の負担ルールを正確に理解することが必要です。本記事では、場所別の原状回復費用の相場と管理実務の対応フローを解説します。
原状回復とは何か？管理実務での定義
原状回復とは、入居者が故意・過失・通常を超える使用によって生じた損傷を修繕することです。国土交通省のガイドラインでは、自然な経年劣化（通常摩耗）は貸主負担とされています。
対象となる部位は主に壁紙・床材・畳・障子・ふすまなど室内の内装です。外壁・ベランダ・共用設備は貸主側が定期メンテナンスを行うのが一般的です。
原状回復費用の相場は場所別でどのくらいか？
フローリングのクリーニング・修繕
- クリーニング（1R〜2LDK）：15,000〜25,000円
- 傷・へこみの補修（1箇所）：8,000〜10,000円
- フローリング張り替え（1部屋）：素材により異なるが3〜10万円程度
畳の交換・補修
- 裏返し（ゴザの裏面を表に）：1枚4,000円程度
- 表替え（ゴザを新品に）：1枚5,000円程度（6年目安）
- 畳替え（丸ごと交換）：1枚12,000円以上（10年目安）
壁紙の張り替え・穴の補修
- 壁紙張り替え：1平米750〜1,500円。1部屋全体で3〜4万円程度
- タバコのヤニで天井まで汚損した場合は天井分も加算
- 小さな穴（シール補修可）：1,000円以内
- 大きな穴（石膏ボード交換が必要）：10,000〜60,000円
水垢・カビのクリーニング
- 範囲・状況により5,000〜20,000円
- 窓枠パッキン交換は別途費用が加算
- 浴室・トイレ・洗面台は次入居者への影響が大きいため厳しくチェック
キッチンの油汚れ・クリーニング
- コンロ・換気扇周りのクリーニング：15,000〜25,000円
- サビによる汚損は落としにくく修繕費が高くなる傾向
管理会社として退去立会い・費用精算のポイントとは？
- 入居時の現状確認書（チェックシート）との照合が最重要
- 経年劣化と故意・過失による損傷を明確に区別する
- 入居期間が長いほど貸主側の負担割合が増える（残存価値の考え方）
- 費用明細は根拠を明示した書面で入居者に提示する
- 敷金を超える請求は入居者の同意を得た上で行う
退去立会いの精度を高めることで、後のトラブルを大幅に減らせます。入居前チェックの完全ガイドも合わせて参照してください。
入居者が費用を削減するためのポイントは？
- 日頃からカビ防止・換気を徹底する
- コンロ・換気扇周りは汚れたら即清掃
- 壁への傷や穴は補修材で早めに補修する
- 退去前に自分でできるクリーニングを実施する
よくある質問（FAQ）
Q1. 原状回復費用を入居者に全額請求できますか？
経年劣化分は貸主負担です。国土交通省のガイドラインを基に、入居期間に応じた残存価値割合で按分します。全額請求できるのは入居者の故意・過失による損傷のみです。
Q2. フローリングの一部に傷がついた場合、部屋全体を張り替えさせられますか？
原則として損傷箇所のみの負担です。ただし、部分補修が困難な素材の場合は部屋全体の張り替えを求められるケースがあります。
Q3. タバコのヤニは入居者負担ですか？
はい。タバコのヤニによる汚れは通常の使用を超えると判断され、入居者負担となります。壁だけでなく天井まで汚損している場合は天井分も請求対象です。
Q4. 入居者が退去時に敷金の返還を求めてきた場合はどうすれば？
費用の根拠を明示した明細書を提示し、差額を速やかに返還します。根拠のない費用請求はトラブルの原因になるため、ガイドラインに基づく適切な対応が重要です。
