O ponto que mais gera problemas na desocupação de imóveis para locação é a abrangência da responsabilidade pelos "custos de restauração ao estado original". Para que a administradora atue de forma adequada, é necessário conhecer a faixa de custos e compreender com precisão as regras de responsabilidade entre locatário e locador. Neste artigo, explicamos o valor de referência dos custos de restauração por área e o fluxo de atuação na gestão prática.
O que é a restauração ao estado original? Definição na prática de gestão
Restauração ao estado original significa reparar danos causados pelo morador por ato intencional, negligência ou uso acima do normal. Nas diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, o desgaste natural pelo tempo (desgaste normal) é considerado responsabilidade do locador.
As partes normalmente abrangidas são principalmente os acabamentos internos, como papel de parede, revestimentos de piso, tatames, portas shoji e fusuma. Já a parede externa, a varanda e os equipamentos de uso comum, em geral, são objeto de manutenção periódica pelo lado do locador.
Qual é a faixa de custo da restauração ao estado original por área?
Limpeza e reparo de piso de madeira
- Limpeza (1R a 2LDK): 15.000 a 25.000 ienes
- Reparo de riscos e amassados (1 ponto): 8.000 a 10.000 ienes
- Substituição do piso de madeira (1 cômodo): varia conforme o material, mas em torno de 30.000 a 100.000 ienes
Troca e reparo de tatame
- Virar o tatame (usar o verso da esteira na face): cerca de 4.000 ienes por unidade
- Troca da superfície (substituir a esteira por nova): cerca de 5.000 ienes por unidade (referência de 6 anos)
- Substituição completa do tatame: a partir de 12.000 ienes por unidade (referência de 10 anos)
Substituição de papel de parede e reparo de furos
- Substituição de papel de parede: 750 a 1.500 ienes por m². Em um cômodo inteiro, cerca de 30.000 a 40.000 ienes
- Se a fuligem de cigarro tiver manchado até o teto, o custo do teto também é acrescentado
- Furo pequeno (reparo possível com adesivo): até 1.000 ienes
- Furo grande (necessária troca da placa de gesso): 10.000 a 60.000 ienes
Limpeza de manchas de água e mofo
- 5.000 a 20.000 ienes, conforme a extensão e a condição
- A troca da vedação da moldura da janela é cobrada à parte
- Banheiro, vaso sanitário e lavatório devem ser verificados com rigor, pois impactam fortemente o próximo morador
Gordura e limpeza da cozinha
- Limpeza do fogão e da área da coifa/exaustor: 15.000 a 25.000 ienes
- Manchas por ferrugem tendem a ser difíceis de remover e a elevar o custo de reparo
Quais são os pontos de atenção para a administradora na vistoria de saída e na liquidação dos custos?
- A comparação com o registro do estado do imóvel na entrada (checklist) é o ponto mais importante
- Diferenciar com clareza o desgaste natural dos danos causados por ato intencional ou negligência
- Quanto mais longo o período de ocupação, maior tende a ser a parcela de responsabilidade do locador (conceito de valor residual)
- O detalhamento dos custos deve ser apresentado ao morador por escrito, com a fundamentação claramente indicada
- Cobranças que excedam o depósito caução devem ser feitas após obter o consentimento do morador
Ao elevar a precisão da vistoria de saída, é possível reduzir significativamente os problemas posteriores. Consulte também o guia completo de checagem antes da ocupação.
Quais são os pontos para o morador reduzir os custos?
- Prevenir mofo e manter a ventilação de forma constante no dia a dia
- Limpar imediatamente a área do fogão e da coifa/exaustor quando sujar
- Reparar cedo riscos e furos na parede com material de reparo
- Fazer, antes da saída, a limpeza que o próprio morador puder realizar
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. É possível cobrar do morador o valor integral dos custos de restauração ao estado original?
A parcela correspondente ao desgaste natural é de responsabilidade do locador. Com base nas diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, faz-se o rateio conforme a proporção do valor residual de acordo com o período de ocupação. O valor integral só pode ser cobrado pelos danos causados por ato intencional ou negligência do morador.
Q2. Se houver um risco em apenas parte do piso de madeira, é possível exigir a troca de todo o cômodo?
Em princípio, a responsabilidade recai apenas sobre a parte danificada. No entanto, quando o material dificulta o reparo parcial, há casos em que se pode exigir a troca de todo o piso do cômodo.
Q3. A fuligem de cigarro é responsabilidade do morador?
Sim. A sujeira causada pela fuligem de cigarro é considerada uso acima do normal e, portanto, fica sob responsabilidade do morador. Se o dano atingir não apenas as paredes, mas também o teto, a parte correspondente ao teto também será objeto de cobrança.
Q4. O que fazer se o morador solicitar a devolução do depósito caução no momento da saída?
Apresente um demonstrativo que explicite a base dos custos e devolva prontamente a diferença. Como cobranças sem fundamento tendem a gerar problemas, é importante agir de forma adequada com base nas diretrizes.
