Entre los inversionistas que realizan inversiones inmobiliarias, hay perfiles muy diversos: quienes gestionan condominios, quienes alquilan viviendas unifamiliares como propiedades en renta y quienes administran apartamentos. Entre estas opciones, la gestión de apartamentos está recibiendo atención como un método de inversión que permite compatibilizar la diversificación del riesgo de vacancia con la formación de patrimonio. En este artículo, explicaremos de forma sistemática cómo iniciar la gestión de apartamentos como estrategia de inversión, así como los puntos clave del análisis de rentabilidad y la gestión de riesgos.
¿Cómo se empieza la gestión de apartamentos?
Para iniciar la gestión de apartamentos, es necesario seguir cinco pasos: definir la estrategia, recopilar información, realizar una investigación de campo, elaborar el plan de negocio y comprar la propiedad. Mejorar la precisión de las decisiones de inversión en cada etapa conduce a asegurar ingresos a largo plazo.
Definir la estrategia de inversión
Si va a convertirse en propietario de un apartamento, primero debe definir su estrategia de gestión. Es importante ordenar y aclarar cuál es el objetivo de la gestión de apartamentos y cuánto capital puede destinar. El capital disponible no solo determina si conviene un apartamento nuevo o usado, sino que también define de forma inevitable la estrategia de inversión en aspectos como la zona y la rentabilidad.
Recopilar información
Una vez que la estrategia empiece a tomar forma, recopile información sobre la propiedad. Para ello, puede recurrir a agencias inmobiliarias o investigar en internet. Cuando haya reducido las opciones a propiedades que parezcan ajustarse a su propia estrategia de gestión, conviene revisar de manera integral las rentas de mercado de la zona, la situación de ocupación, las propiedades competidoras y los planes de desarrollo urbano. Dado que la selección del inmueble puede definir el éxito o el fracaso de la inversión, realice la recopilación de información con el mayor detalle posible.
Realizar una investigación de campo
Una vez que la zona esté definida en cierta medida, visite el lugar para investigarlo. Solo con la información disponible en internet es difícil evaluar el potencial futuro de una propiedad. Si se trata de un apartamento usado, también debe realizar una visita interior; si es nuevo, la investigación del terreno y la verificación de las condiciones de construcción son indispensables. Recomendamos comprobar el entorno residencial y la comodidad cambiando de franja horaria. La distancia a la estación y la existencia de rutas de autobús son factores directamente relacionados con la tasa de ocupación.
Elaborar un plan de negocio y un plan financiero
El plan de negocio y el plan financiero son necesarios para simular beneficios y flujo de caja en un horizonte de largo plazo. Si el proyecto no resulta rentable, existe el riesgo de que solo quede la carga de devolver el préstamo. Los inversionistas asalariados suelen elegir propiedades en suburbios o zonas regionales, pero como aumentan el riesgo de vacancia y de caída de rentas, es necesario elaborar un plan que contemple riesgos desde múltiples ángulos. En esta etapa también conviene avanzar con la solicitud del préstamo para inversión inmobiliaria.
Comprar la propiedad
Cuando la preparación esté completa, se firma el contrato de la propiedad o del terreno y, una vez finalizada la entrega del pago, comienza la operación del apartamento. En una primera inversión inmobiliaria, delegar la gestión a una empresa de administración inmobiliaria confiable es la clave para una gestión estable.
¿Por qué la gestión de apartamentos es una estrategia de inversión superior?
La gestión de apartamentos ofrece múltiples ventajas estructurales que no existen en la inversión en condominios por unidad. A continuación, organizamos los principales beneficios desde la perspectiva de una cartera de inversión.
Permite formar un patrimonio considerable con menos esfuerzo
Si el objetivo es formar patrimonio, un edificio completo de apartamentos es más eficiente que un condominio en copropiedad por unidades. En el caso de unidades tipo estudio, la rentabilidad suele ser limitada y también aumenta la carga de gestionar varias propiedades. Con un edificio completo de apartamentos, es posible construir una escala patrimonial relevante de forma más eficiente.
Es más fácil controlar el efecto de la inversión
Si usted es propietario de un edificio completo, puede decidir por sí mismo las medidas para mejorar la ocupación y los ajustes en la fijación de alquileres. En el régimen de propiedad por unidades, las grandes reparaciones y las actualizaciones de equipamiento dependen de la asociación de copropietarios, pero en un edificio completo de apartamentos también puede controlar libremente el momento de las reparaciones mayores.
Ofrece un efecto fiscal importante
Como los apartamentos de madera generan una depreciación más alta, aumenta el efecto de ahorro en el impuesto sobre la renta y el impuesto de residencia. En comparación con las estructuras de hormigón armado o acero, la construcción de madera se caracteriza por un período de depreciación más corto y, por tanto, por una depreciación anual mayor. Para los inversionistas que priorizan la eficiencia fiscal, los apartamentos de madera son una opción sólida.
Permite diversificar el riesgo de vacancia
La gestión de apartamentos, que opera varias unidades de forma conjunta, destaca por su capacidad para diversificar el riesgo de vacancia. Si solo se posee una unidad en régimen de propiedad por unidades, cuando el inquilino se va los ingresos por alquiler se reducen a cero. En un edificio completo de apartamentos, el impacto de una unidad vacía sobre el rendimiento total puede limitarse, por lo que cabe esperar un flujo de caja más estable.
Puede conservarse como activo
Una vez finalizado el pago del préstamo, los ingresos por alquiler permanecen íntegramente en sus manos y el inmueble en sí también puede mantenerse como activo. Incluso si el propietario falleciera, el saldo pendiente se cancela mediante el seguro de vida colectivo para deudores, por lo que también puede funcionar como sustituto de un seguro de vida.
¿Qué riesgos existen en la gestión de apartamentos?
La gestión de apartamentos no solo ofrece ventajas; también implica riesgos que influyen en la decisión de inversión. Es importante comprender esos riesgos con antelación y adoptar medidas de respuesta.
Requiere un costo inicial elevado
Además del costo de construcción o del precio de compra, los gastos varios como el impuesto de registro y licencia y las primas de seguro también forman parte del costo inicial. Como la inversión inicial es elevada, también aumenta el riesgo de endeudamiento si los ingresos por alquiler quedan por debajo de lo previsto. Si tiene inquietudes sobre sus fondos propios, conviene calcular con detalle el desglose del costo inicial.
Envejecimiento del edificio y costos de reparación
Con el paso de los años, el valor del activo disminuye. Para mantener su valor, las reparaciones mayores periódicas son indispensables, y cada intervención puede costar varios millones de yenes. Se requiere un plan financiero que permita reservar de manera planificada fondos para reparaciones a partir de los ingresos por alquiler.
Baja liquidez (dificultad para vender)
Los apartamentos usados tienden a ser más difíciles de vender que una vivienda unifamiliar o un terreno baldío. El riesgo de no poder vender cuando la gestión atraviesa dificultades debe examinarse de antemano como parte de la estrategia de salida.
Problemas con inquilinos y atención de reclamaciones
Responder a conflictos entre inquilinos, como incumplimientos de las normas para sacar la basura o problemas de ruido, forma parte de la gestión de apartamentos. Delegar en una empresa administradora puede reducir la carga, pero como la calidad de la respuesta influye en la tasa de ocupación, también es importante comprender la normativa legal de la administración de alquileres.
Riesgo de subida de tasas de interés
La tasa de interés del préstamo varía según la situación económica, y una subida de tasas se traduce directamente en un aumento del monto total de reembolso. Como la compra de un apartamento suele implicar un endeudamiento elevado, el impacto de las variaciones de tasas también es mayor. Si elige una tasa variable, es indispensable simular escenarios de aumento de tasas.
¿Qué tipo de inversionista tiene éxito en la gestión de apartamentos?
Los inversionistas que obtienen ingresos estables con la gestión de apartamentos comparten ciertos rasgos. Tener presentes los siguientes cuatro puntos aumenta la probabilidad de éxito.
Dispone de holgura en sus fondos propios
En general, se considera que la tasa de vacancia de los apartamentos ronda el 30 %, y para mantener una gestión estable incluso en ese nivel es necesario contar con margen financiero. Aportar capital propio no solo reduce el monto de las cuotas del préstamo, sino que también permite afrontar reservas para reparaciones y campañas para promover la ocupación.
Elige con prudencia la empresa administradora y la propiedad
La selección de la empresa administradora está directamente vinculada con la estabilidad de la gestión. No conviene decidir solo por una comisión de administración baja; al visitar la propiedad, verifique también el estado de mantenimiento de las áreas comunes. En la selección del inmueble, es importante definir el público objetivo y analizar el entorno.
Da importancia a la comunicación con las partes involucradas
La comunicación cotidiana con la inmobiliaria, la constructora y la empresa administradora mejora la calidad de las decisiones de gestión. Los inversionistas que tienen una ocupación principal tienden a delegarlo todo con facilidad, pero mantener una conciencia clara de responsabilidad como gestor es una condición para el éxito.
Tiene una alta capacidad de recopilación de información
Tienen éxito los inversionistas capaces de recopilar y analizar información amplia, desde la evolución pasada del mercado hasta los planes de desarrollo futuros. Solicitar planes de gestión a varias inmobiliarias y compararlos ayuda a elaborar un plan de gestión realista. Si la decisión resulta difícil, también puede ser útil consultar con un planificador financiero o un consultor.
¿Cuál es la estrategia de éxito en la gestión de apartamentos que los inversionistas deben conocer?
Una gestión de apartamentos exitosa exige un enfoque estratégico basado en cifras. A continuación, lo explicamos desde tres ejes: cálculo de rentabilidad, medidas de riesgo y asignación de capital.
Aspirar a una proporción de capital propio del 20 % o más
Es posible financiar con un préstamo total o incluso superior al valor del activo, pero a largo plazo aumenta el riesgo de números rojos debido a la caída de la ocupación y al descenso de las rentas. Asegurar una proporción de capital propio cercana al 20 % permite mantener una gestión estable incluso cuando se producen vacantes.
Elaborar un plan financiero que incorpore los riesgos
Con un plan que siempre presupone ocupación total, no es posible tomar decisiones de gestión realistas. Los cuatro elementos especialmente importantes son la tasa de vacancia, la caída de rentas, la carga del reembolso del préstamo y los costos de administración y mantenimiento. Realice una simulación de ingresos y gastos con horizonte de 20 años e incorpore también al plan la reducción de la depreciación y el aumento de la carga fiscal a partir del décimo año.
Calcular la rentabilidad con varios indicadores
Es importante evaluar la rentabilidad no solo con la rentabilidad bruta, sino también con la rentabilidad neta considerando la tasa de vacancia y con la rentabilidad posterior al reembolso. Incluso si la rentabilidad bruta de un apartamento usado parece alta, no son pocos los casos en los que en la práctica no se generan beneficios.
¿Qué puede aprenderse de los casos de fracaso en la gestión de apartamentos?
Detrás del éxito existen muchos casos de fracaso. Conocer los patrones más representativos permite tomar decisiones de inversión sin repetir los mismos errores.
Caso de dificultades por endeudamiento excesivo
Cuando el monto del préstamo se vuelve demasiado alto, no solo la cuota mensual se convierte en una carga, sino que también se dificulta responder a vacantes o impagos. Es necesario diseñar con antelación el calendario de reembolso y realizar una simulación de ingresos y gastos que contemple también el deterioro por antigüedad y la caída de rentas.
Caso de no comprender el mecanismo del subarrendamiento
El subarrendamiento es un esquema en el que la empresa administradora inmobiliaria alquila la propiedad al propietario y luego la vuelve a alquilar al inquilino. Reduce la carga de gestión, pero existe el riesgo de revisión del importe garantizado de la renta y la rentabilidad resulta más baja que en la autogestión. Antes de firmar el contrato, revise con detalle el alcance de la garantía y los distintos costos.
Caso de haber empezado sin capital propio
Si se comienza sin capital propio, el endeudamiento aumenta y existe el riesgo de que la gestión se estanque por la carga de las reparaciones y de las reformas. Como referencia de éxito, es deseable poder preparar entre el 10 % y el 30 % del precio de la propiedad con fondos propios.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuánto cuesta el gasto inicial de la gestión de apartamentos?
Además del costo de compra de la propiedad, se requieren gastos varios como el impuesto de registro y licencia, primas de seguro y honorarios de intermediación. En general, esos gastos representan aproximadamente entre el 7 % y el 10 % del precio de la propiedad. Si puede preparar entre el 10 % y el 30 % del precio como capital propio, es posible esperar una gestión más estable.
Q. ¿Cuál es una referencia de rentabilidad en la gestión de apartamentos?
La rentabilidad bruta varía según la región y la propiedad, pero lo importante es la rentabilidad neta considerando la tasa de vacancia. Aunque la rentabilidad bruta sea alta, hay casos en los que, al considerar gastos varios y vacancias, el resultado termina siendo deficitario. Por eso, calcular también la rentabilidad posterior al reembolso es un punto clave para decidir la inversión.
Q. Entre un apartamento de madera y una estructura de acero, ¿cuál es más ventajosa como inversión?
Los apartamentos de madera se caracterizan por una mayor depreciación y un efecto fiscal más alto. Por otro lado, las estructuras de acero y de hormigón armado tienen una vida útil más larga y son superiores para mantener el valor del activo a largo plazo. Conviene elegir según el objetivo de inversión y el plan financiero.
Q. ¿Puede una persona asalariada gestionar apartamentos?
Sí, es posible. Si delega en una empresa administradora, puede dejar en sus manos la gestión cotidiana. Sin embargo, la condición para el éxito es mantener una conciencia de responsabilidad como gestor y revisar periódicamente el estado de la propiedad y los ingresos y gastos.
Q. ¿Cómo puede reducirse el riesgo de vacancia?
Lo básico es elegir zonas con expectativa de crecimiento demográfico o ubicaciones con alta conveniencia de transporte. Además, invertir en equipamiento adecuado al público objetivo y colaborar con una empresa administradora confiable contribuye a reducir la tasa de vacancia.
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