Ser «biru ōnā» (ビルオーナー, propietario de un edificio de oficinas), una figura de inversión específicamente japonesa, gana interés entre quienes buscan más rentabilidad que con un edificio de apartamentos. No exige ninguna licencia, pero conlleva riesgos y una gestión propios de este mercado, distintos a los de la vivienda.
¿Puede cualquiera convertirse en propietario de un edificio de oficinas en Japón?
Un «biru ōnā» es el inversor que posee y gestiona un edificio de oficinas —normalmente con varias plantas alquiladas a comercios o empresas— en lugar de un edificio residencial. Frente a la inversión en apartamentos (マンション投資), el rendimiento suele ser más alto, lo que atrae a inversores que buscan maximizar la rentabilidad.
No se necesita ninguna licencia
No se exige ninguna licencia especial para convertirse en propietario de un edificio de oficinas. Aun así, contar con la certificación de planificador financiero (FP) o con conocimientos de fiscalidad y de la declaración de la renta japonesa (kakutei shinkoku, 確定申告) mejora la precisión de la gestión.
Con financiación, se puede empezar con solo un 5 % de entrada
La compra puede financiarse con un préstamo bancario, y es posible iniciar la inversión con una entrada de aproximadamente el 5 % del precio más los gastos asociados (en conjunto, entre un 15 % y un 20 %). Para un edificio de ¥50.000.000 (aprox. 295.000 €, a 170 JPY/EUR, donde ¥10.000 ≈ 59 €), esto supone unos ¥3.500.000 (aprox. 20.650 €) de capital inicial, un umbral de entrada bajo comparado con el 30-40 % que suelen exigir los bancos europeos o latinoamericanos para inmuebles comerciales.
Ventajas e inconvenientes de ser propietario de un edificio de oficinas
Ventaja: alta rentabilidad
El alquiler de oficinas en Japón es más elevado que el de vivienda, por lo que, con la misma superficie, la rentabilidad suele ser entre un 1,5 y un 2 veces mayor que la de un edificio de apartamentos. Con contratos a largo plazo, es posible esperar ingresos estables y continuados.
Ventaja: sin gastos de restauración a cargo del propietario
En los edificios de oficinas japoneses, los gastos de restauración al estado original (原状回復, genjō-kaifuku) tras la salida del inquilino corren a cargo de este, ya que lo habitual es la entrega en «esqueleto» (スケルトン渡し, sukeruton-watashi: solo estructura, sin acabados). A diferencia de la inversión residencial, donde el propietario suele asumir buena parte de la reforma entre inquilinos, aquí prácticamente no existe esa carga, una ventaja considerable.
Ventaja: efecto de ahorro fiscal
Poseer un edificio de oficinas también puede ayudar a reducir la carga del impuesto de sucesiones (相続税) y del impuesto sobre la renta (所得税).
Desventaja: mayor riesgo de gestión
Los edificios pequeños y medianos compiten con grandes torres corporativas y son más sensibles a los ciclos económicos que un edificio residencial. Si una empresa inquilina que ocupa varias plantas se marcha a la vez, el impacto en los ingresos es mucho mayor que en un edificio de apartamentos.
Desventaja: riesgo de reembolso del préstamo
Cuando una empresa inquilina ocupa varias plantas, su salida puede provocar una caída drástica de los ingresos justo cuando siguen venciendo las cuotas del préstamo. Aumentar el capital propio aportado y limitar la dependencia de la financiación es la base para reducir este riesgo.
Tres puntos clave que todo propietario de un edificio de oficinas debe conocer
Prepararse ante la vacancia y el riesgo de reembolso del préstamo
Dado que la salida de una empresa inquilina puede dejar vacías varias plantas a la vez, es fundamental mantener siempre una reserva de liquidez capaz de cubrir el pago del préstamo durante todo el periodo de vacancia.
Prohibir expresamente en el contrato la convivencia de empresas no autorizadas
Es habitual que surjan conflictos cuando una empresa filial del inquilino se instala en el local sin autorización. Conviene dejar por escrito en el contrato una cláusula que prohíba esta práctica, para evitar que el desalojo deba negociarse con varias partes distintas.
Definir de antemano el uso permitido de las zonas comunes
Es frecuente recibir solicitudes de los inquilinos sobre las zonas comunes, como carteles en la entrada. Definir de antemano qué está permitido y reflejarlo en el contrato permite evitar conflictos antes de que se produzcan.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuál es el capital mínimo para convertirse en propietario de un edificio de oficinas?
Depende del inmueble, pero como referencia se necesita una entrada de aproximadamente el 5 % del precio de compra más los gastos asociados. Para un edificio de ¥50.000.000 (aprox. 295.000 €), es posible empezar con unos ¥3.500.000 (aprox. 20.650 €).
P. ¿Qué rentabilidad es mayor, la de la inversión en apartamentos o la de la inversión en edificios de oficinas?
Por lo general, los edificios de oficinas ofrecen una rentabilidad más alta, pero también un riesgo mayor de fluctuación de ingresos cuando un inquilino se marcha. Es importante decidir considerando el equilibrio entre riesgo y rentabilidad.
P. ¿Qué se debe hacer cuando un inquilino se marcha?
Como la entrega en esqueleto es la práctica habitual, la restauración del local corre por cuenta del inquilino saliente. Como medida frente a la vacancia posterior, es fundamental reforzar la colaboración con las agencias de intermediación inmobiliaria y fijar un alquiler ajustado al mercado.
P. ¿Qué conocimientos se necesitan para gestionar un edificio de oficinas?
Los ámbitos principales son el conocimiento jurídico de los contratos de arrendamiento —la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios (借地借家法, Shakuchi Shakuya Hō)—, la fiscalidad (declaración de la renta y amortización), la gestión del edificio (planes de reparación) y la estrategia de leasing.
P. ¿Es más ventajoso poseer el edificio a título personal o a través de una sociedad?
La propiedad a través de una sociedad suele ofrecer un mayor ahorro fiscal, pero también implica costes de constitución y mantenimiento. Se recomienda decidir caso por caso, con el asesoramiento de un zeirishi (税理士, asesor fiscal) y un shihō shoshi (司法書士, gestor registral).
