¿Qué aspectos conviene priorizar al vender un inmueble en Japón? Ya sea que busque cerrar la operación en poco tiempo o conseguir el precio que considera justo, las circunstancias varían, pero existen puntos clave que aplican prácticamente siempre. En este artículo explicamos, paso a paso, cómo funciona el proceso de venta en Japón: un mercado con contratos y trámites que difieren de los que conocen los inversores hispanohablantes.
¿Qué debe saber de antemano antes de vender un inmueble en Japón?
Para vender con éxito un inmueble en Japón, la preparación previa es fundamental. Tenga presente que este es un proceso propio de Japón, sin equivalente exacto en el mundo hispanohablante, que valora el detalle y la formalidad más de lo habitual. Tenga en cuenta estos cuatro puntos.
Defina con claridad los puntos fuertes y los puntos débiles de la propiedad
Antes de sacar el inmueble al mercado, organice por escrito sus puntos fuertes y débiles. La información que aporta el propietario real añade credibilidad al discurso comercial del agente de la inmobiliaria (fudōsan-gaisha, 不動産会社). A diferencia de muchos mercados hispanohablantes, en Japón se espera que el propietario participe activamente en construir el argumento de venta.
Mantenga la propiedad en buen estado de limpieza
Durante las visitas (naiken, 内覧), los interesados revisan todo, desde las habitaciones hasta las zonas de agua. El fregadero, el baño y otras áreas húmedas suelen delatar el uso diario del inmueble, por lo que requieren una limpieza especialmente cuidadosa. Si hay manchas que no se pueden eliminar, considere contratar un servicio profesional de limpieza (hausu kurīningu, ハウスクリーニング).
Atienda las visitas siempre que sea posible
Quien solicita una visita ya tiene, en general, cierta intención real de compra. Como la visita suele ser el factor decisivo para cerrar la venta, conviene ajustar su agenda para atenderla en la mayor cantidad de casos posible.
Considere una reforma solo si es necesario
Si el desgaste por el paso del tiempo (keinen rekka, 経年劣化) ha dejado manchas o daños visibles, una reforma (rifōmu, リフォーム) puede ser útil, pero no siempre es posible trasladar el coste de la reforma al precio de venta. Consulte primero con la inmobiliaria antes de decidir cualquier obra.
¿Cuáles son los pasos del proceso de venta de un inmueble en Japón?
La venta de un inmueble en Japón sigue una secuencia bien definida: tasación, contrato de mediación, publicación, visitas, contrato de compraventa, entrega de la propiedad y declaración de la renta. A diferencia de países donde el notario centraliza el proceso, en Japón intervienen varios actores especializados: la inmobiliaria, el shihō shoshi y la oficina de Hacienda.
Paso 1: Solicitar una tasación
Solicite una tasación (satei, 査定) a una o varias inmobiliarias para conocer el precio justo de mercado. Como la inmobiliaria japonesa únicamente actúa como intermediaria y no compra el inmueble ella misma, conviene pedir tasaciones a varias empresas y compararlas. Tenga cuidado con las agencias que ofrecen deliberadamente una tasación alta solo para conseguir la exclusiva del inmueble, una práctica conocida como kakoikomi (囲い込み).
Los locales de oficina son más sensibles al ciclo económico y suelen tardar más en venderse que las propiedades residenciales. Según el tipo de inmueble que venda, es importante elegir una inmobiliaria con trayectoria demostrada en ese segmento concreto.
Paso 2: Firmar el contrato de mediación
El contrato de mediación (baikai keiyaku, 媒介契約) es el acuerdo que fija de antemano las condiciones de la venta y la comisión de la inmobiliaria. Existen tres modalidades, cada una con características propias.
- Contrato de mediación general (ippan baikai keiyaku): permite firmar con varias inmobiliarias a la vez. Si usted mismo encuentra al comprador, no necesita pagar comisión. Es la modalidad más flexible
- Contrato de mediación exclusiva (sennin baikai keiyaku): solo se firma con una inmobiliaria. Puede vender directamente a un comprador que usted mismo encuentre. Obliga a registrar el inmueble en REINS (Real Estate Information Network System, la red nacional de listados inmobiliarios de Japón)
- Contrato de mediación exclusiva absoluta (senzoku sennin baikai keiyaku): solo se firma con una inmobiliaria, que cobra comisión incluso si el comprador lo encuentra usted mismo. Es la modalidad con el régimen de informes más completo
El límite legal de la comisión de intermediación está fijado por ley: para operaciones superiores a 4.000.000 ¥ (aprox. 23.600 €), la fórmula es «3 % del precio de venta + 60.000 ¥ (aprox. 354 €) + impuesto al consumo», a diferencia de España o México, donde la comisión se negocia libremente.
Paso 3: Determinar el precio de salida
El precio de salida se fija a partir del precio justo de mercado obtenido en la tasación. Como la venta conlleva impuestos y gastos, es fundamental fijar el precio teniendo en cuenta estos costes.
Principales impuestos y gastos:
- Impuesto sobre la plusvalía (jōto shotoku zei, 譲渡所得税): se aplica cuando el inmueble se vende por encima de su precio de adquisición. Cuanto más tiempo se haya mantenido la propiedad, menor es el tipo impositivo (a diferencia del IRPF español, que grava por tramos de importe)
- Impuesto al consumo (shōhizei, 消費税): grava la parte correspondiente al edificio en inmuebles de uso comercial o de inversión
- Timbre fiscal y comisión de intermediación: se abonan al formalizar el contrato
- Gastos de cancelación de la hipoteca (teitōken masshō hiyō, 抵当権抹消費用): necesarios si aún queda saldo pendiente del préstamo
Paso 4: Realizar las visitas
Mostrar la propiedad a los interesados mediante visitas (naiken, 内覧) suele ser el factor decisivo para cerrar la venta, así que conviene aceptar la mayor cantidad posible de solicitudes. Incorporar visitas en línea amplía el margen para coordinar horarios, útil para compradores extranjeros que aún no residen en Japón.
Paso 5: Firmar el contrato de compraventa
Se firma el contrato de compraventa (baibai keiyaku, 売買契約) con el comprador que ya ha confirmado su intención de compra. El comprador paga una señal (tetsukekin, 手付金) del 10-20 % del precio, más alta que las arras habituales en España (rara vez superan el 10 %), y ambas partes abonan la mitad de la comisión de intermediación.
Si aún queda saldo pendiente del préstamo, solicite a la entidad financiera, con al menos un mes de antelación, la cancelación total del préstamo y los trámites de cancelación de la hipoteca.
Paso 6: Entregar la propiedad
Una vez saldado el préstamo y cancelada la hipoteca, la propiedad del inmueble pasa al comprador. El día de la entrega, solicite a un shihō shoshi (司法書士, profesional jurídico japonés a medio camino entre notario y gestor registral) que inscriba el cambio en el certificado de registro de la propiedad (tōki jikō shōmeisho, 登記事項証明書).
Paso 7: Presentar la declaración de la renta
Tras la venta del inmueble es obligatorio presentar la declaración de la renta (kakutei shinkoku, 確定申告). Si hay beneficio, se declara el impuesto sobre la plusvalía; si hay pérdida, se puede solicitar una devolución mediante compensación de pérdidas y ganancias. Las viviendas de uso residencial cuentan con una deducción especial de hasta 30.000.000 ¥ (aprox. 177.000 €) sobre la ganancia de la venta, recordando a la exención por reinversión en vivienda habitual de España, aunque los importes no son comparables.
Si olvida presentar la declaración, se aplican recargos por mora e incluso una sanción por no declarar, por lo que es imprescindible cumplir el plazo, que va de febrero a marzo del año siguiente.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P: ¿Cuánto tiempo tarda la venta de un inmueble en Japón?
Depende del tipo de inmueble y de su ubicación, pero como referencia general suele tardar entre 3 y 6 meses. Los locales de oficina tienden a tardar más que las propiedades residenciales.
P: ¿Qué contrato de mediación conviene elegir?
Si desea buscar compradores de la forma más amplia posible, el contrato de mediación general es la opción recomendada; si busca un acompañamiento más cercano, conviene optar por el contrato exclusivo o el exclusivo absoluto. Elija según las características del inmueble y su compatibilidad con la inmobiliaria.
P: ¿Qué impuestos se pagan al vender un inmueble?
Principalmente se pagan el impuesto sobre la plusvalía (si hay beneficio), el timbre fiscal y, en el caso de inmuebles de uso comercial, el impuesto al consumo. Las viviendas residenciales pueden acogerse a la deducción especial de 30.000.000 ¥ (aprox. 177.000 €) mencionada anteriormente.
P: ¿Qué ocurre si olvido presentar la declaración de la renta?
Se aplican recargos por mora además de una sanción por no declarar. Si presenta la declaración en cuanto se da cuenta del olvido, puede minimizar la penalización.
P: ¿Se puede vender un inmueble aunque todavía tenga un préstamo pendiente?
Sí, es posible siempre que el importe de la venta permita saldar por completo el préstamo. Solicite con antelación a la entidad financiera la cancelación total del préstamo y de la hipoteca, y liquide todo en el momento de la entrega.
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