Einer der Begriffe, die man kennen sollte, wenn man mit Immobilieninvestments beginnt, ist die „Kautionsabschreibung“ (shikikin shokyaku). Um als Vermieter die Rendite zu maximieren, ist es unerlässlich, die Unterschiede zwischen Kaution und Abschreibungsbetrag, die buchhalterische Behandlung sowie die steuerliche Einordnung genau zu verstehen. In diesem Beitrag erläutern wir die Funktionsweise der Kautionsabschreibung, marktübliche Größenordnungen, die buchhalterische Behandlung und die Buchungsmethode.
Was ist eine Kaution? Die grundlegende Definition
Eine Kaution ist ein Sicherungsbetrag, den der Vermieter beim Abschluss des Mietvertrags vom Mieter entgegennimmt und der als Absicherung bei Mietrückständen sowie zur Deckung von Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beim Auszug dient. Abnutzung durch normalen Verschleiß darf jedoch nicht von der Kaution abgezogen werden. Daher gibt es auch Fälle, in denen der volle Betrag zurückerstattet wird, wenn die Wohnung sorgfältig genutzt wurde.
Was ist eine Kautionsabschreibung? Zusammenhang mit dem „Shikibiki“
Die Kautionsabschreibung (shikibiki) ist eine vertragliche Regelung, nach der ein Teil oder die gesamte Kaution beim Auszug des Mieters von vornherein nicht zurückerstattet wird. Sie ist vor allem in Westjapan, insbesondere in der Region Kansai, verbreitet und entspricht als Praxis in etwa dem in Kanto üblichen „Reikin“.
Der nicht zurückerstattete Teil (Abschreibungsbetrag) wird für Kosten der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verwendet und klar vom verbleibenden Kautionsanteil unterschieden.
Unterschied zwischen Kaution und Kautionsabschreibung
| Punkt | Normale Kaution | Kautionsabschreibung |
|---|---|---|
| Grundsatz der Rückerstattung | Ja (Rückerstattung nach Abzug der Wiederherstellungskosten) | Nein (der Abschreibungsbetrag wird nicht zurückerstattet) |
| Hauptsächliche Nutzungsregion | Landesweit | Vor allem in der Region Kansai |
| Entsprechendes Konzept | Sicherheitsleistung (rückzahlbarer Anteil) | Entspricht dem Reikin (Kanto) |
Wie hoch ist der marktübliche Abschreibungsbetrag?
Marktüblich ist ein Abschreibungsbetrag in Höhe von ein bis drei Monatsmieten; häufig werden rund 60 % der gesamten Kaution als Abschreibungsbetrag festgelegt. Das variiert jedoch erheblich je nach Region, Objekt und Politik des Vermieters. In manchen Fällen gibt es auch Objekte mit einem Abschreibungsbetrag von vier Monatsmieten oder mehr, weshalb eine vorherige Erklärung gegenüber dem Mieter wichtig ist.
Wie wird die Kautionsabschreibung buchhalterisch behandelt?
Die Kautionsabschreibung bei Wohnimmobilien ist steuerfrei. Bei gewerblich genutzten Objekten (Läden, Büros) unterliegt sie jedoch der Verbrauchsteuer.
Die Berechnungsformel lautet wie folgt.
【Abschreibungsbetrag × Steuersatz = Abschreibungsbetrag inklusive Verbrauchsteuer】
Beispiel: Wenn die monatliche Miete 100.000 Yen beträgt, die Kaution drei Monatsmieten (300.000 Yen) umfasst und davon ein Abschreibungsbetrag von zwei Monatsmieten (200.000 Yen) festgelegt ist
200.000 Yen × 1,1 = 220.000 Yen (inklusive Verbrauchsteuer)
In den Büchern wird der Betrag inklusive Verbrauchsteuer als „langfristiger vorausbezahlter Aufwand“ erfasst.
Welche Konten werden bei der Buchung verwendet?
Für die Kaution werden in der Buchhaltung in der Regel die folgenden Konten verwendet.
- Wenn die Kaution entgegengenommen wird: „erhaltene Anzahlungen/Verwahrgelder“
- Wenn die Kaution zurückerstattet wird: „Kasse oder Bank“
- Wenn sie als Abschreibungsbetrag vereinnahmt wird: „Umsatzerlöse“
Bei gewerblich genutzten Objekten kommt zusätzlich die Behandlung der Verbrauchsteuer hinzu. Eine Abstimmung mit dem Steuerberater ist daher zu empfehlen.
Wie lässt sich prüfen, ob ein Abschreibungsbetrag vorgesehen ist?
In vielen Fällen ist in Immobilienanzeigen (Flyer oder Portalseiten) etwa „Kaution X Monate, Abschreibung X Monate“ angegeben. Wenn dies unklar ist, kann direkt bei der Immobiliengesellschaft nachgefragt werden. Wenn Mieter einen Vertrag abschließen, ohne diese Regelung zu verstehen, kann es beim Auszug zu Problemen kommen. Deshalb brauchen sowohl Eigentümer als auch Makler eine sorgfältige Erklärung vor Vertragsabschluss.
FAQ: Häufige Fragen zur Kautionsabschreibung
F1. Wird die Kautionsabschreibung auch außerhalb der Region Kansai verwendet?
In Kanto ist sie nicht allgemein üblich, aber Eigentümer können sie freiwillig festlegen. Voraussetzung sind jedoch eine ausdrückliche Regelung im Vertrag und eine vorherige Erklärung.
F2. Muss der Abschreibungsbetrag vollständig für Reparaturkosten verwendet werden?
Der Eigentümer kann den Abschreibungsbetrag als frei verfügbaren Ertrag vereinnahmen. Auch der Teil, der nicht für Reparaturkosten verwendet wurde, kann als Gewinn verbucht werden.
F3. Kann ein Mieter den Abschreibungsbetrag ablehnen?
Vor Vertragsabschluss kann darüber verhandelt werden, nach Vertragsschluss kann er jedoch nicht einseitig abgelehnt werden. Aus Sicht des Verbrauchervertragsrechts kann ein übermäßig hoher Abschreibungsbetrag unwirksam sein.
F4. Wie wird die Verbrauchsteuer bei gewerblichen Objekten im Rahmen von Firmenmietverträgen behandelt?
Die Kautionsabschreibung bei gewerblichen Objekten unterliegt der Verbrauchsteuer. Wenn der Eigentümer steuerpflichtig ist, müssen Buchung und Steuererklärung auf Basis des Betrags inklusive Verbrauchsteuer erfolgen.
F5. Können Kautionsabschreibung und Reikin gleichzeitig festgelegt werden?
Rechtlich ist das möglich. Da dies die psychologische Belastung für den Mieter jedoch erhöht, besteht das Risiko einer sinkenden Wettbewerbsfähigkeit am Markt. Praktisch sinnvoll ist deshalb eine Festlegung unter Berücksichtigung regionaler Gepflogenheiten und marktüblicher Niveaus.
