Uno de los términos que conviene conocer al comenzar en la inversión inmobiliaria es la "amortización del depósito de garantía (shikikin shokyaku)". Para maximizar la rentabilidad como propietario de inmuebles en alquiler, es indispensable comprender con precisión la diferencia entre el depósito y el importe amortizado, así como su tratamiento contable y fiscal. En este artículo, explicamos el mecanismo, el nivel de mercado, el tratamiento contable y el método de asiento de la amortización del depósito de garantía.
¿Qué es el depósito de garantía? Definición básica
El depósito de garantía es una suma que el arrendador (propietario) recibe del inquilino al firmar el contrato de arrendamiento, y se utiliza como garantía en caso de impago del alquiler y para cubrir los gastos de restauración al estado original al momento de la salida.No obstante, el desgaste por el paso del tiempo no puede deducirse del depósito, por lo que, si la vivienda se ha utilizado cuidadosamente, en algunos casos se devuelve el importe íntegro.
¿Qué es la amortización del depósito? Relación con el shikibiki
La amortización del depósito de garantía (shikibiki) es una cláusula pactada de antemano en el contrato por la cual una parte o la totalidad del depósito no se devuelve al inquilino al desocupar el inmueble.Se utiliza principalmente en el oeste de Japón, especialmente en la región de Kansai, y es una práctica equivalente al "reikin" de la región de Kanto.
La parte no reembolsable (importe amortizado) se utiliza como gasto de restauración al estado original y se distingue claramente del resto del depósito que sí es reembolsable.
Diferencia entre el depósito y la amortización del depósito
| Concepto | Depósito ordinario | Amortización del depósito |
|---|---|---|
| Base de devolución | Sí (se devuelve tras deducir los gastos de restauración) | No (la parte amortizada no se devuelve) |
| Zona principal de uso | Todo el país | Principalmente Kansai |
| Concepto equivalente | Garantía reembolsable | Equivale al reikin (Kanto) |
¿Cuál es el nivel de mercado del importe amortizado?
El nivel de mercado del importe amortizado suele situarse entre uno y tres meses de renta, y en muchos casos alrededor del 60% del depósito total se fija como importe amortizado.Sin embargo, varía mucho según la zona, el inmueble y la política del propietario. En algunos casos hay propiedades con un importe amortizado equivalente a cuatro meses o más, por lo que es importante explicarlo al inquilino con antelación.
¿Cómo se realiza el tratamiento contable de la amortización del depósito?
La amortización del depósito en inmuebles residenciales está exenta de impuesto al consumo, pero en inmuebles de uso comercial, como locales y oficinas, está sujeta a dicho impuesto.
La fórmula de cálculo es la siguiente.
[Importe amortizado x tipo impositivo = importe amortizado con impuesto incluido]
Ejemplo: si la renta mensual es de 100.000 yenes, el depósito equivale a tres meses (300.000 yenes) y el importe amortizado corresponde a dos meses (200.000 yenes)
200.000 yenes x 1,1 = 220.000 yenes (impuesto incluido)
En los libros, el importe con impuesto incluido se registra como "gasto pagado por adelantado a largo plazo".
¿Qué cuentas contables se utilizan en el asiento?
Las cuentas contables relacionadas con el depósito son las siguientes.
- Cuando se recibe el depósito: "depósitos recibidos"
- Cuando se devuelve el depósito: "efectivo o depósitos bancarios"
- Cuando se reconoce como importe amortizado: "ingresos"
En el caso de inmuebles de uso comercial, también interviene el tratamiento del impuesto al consumo, por lo que se recomienda confirmarlo con un asesor fiscal.
¿Cómo confirmar si existe importe amortizado?
En muchos casos, los anuncios del inmueble, como folletos o portales, indican "depósito: X meses, amortización: X meses". Si no está claro, puede confirmarse directamente con la inmobiliaria.Si el inquilino firma sin comprender este mecanismo, pueden surgir problemas al momento de la salida. Por eso, tanto el propietario como el intermediario deben ofrecer una explicación cuidadosa antes de la firma.
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Preguntas frecuentes sobre la amortización del depósito
Q1. ¿Se utiliza la amortización del depósito fuera de Kansai?
No es habitual en Kanto, pero el propietario puede establecerla de forma discrecional. No obstante, es imprescindible que figure expresamente en el contrato y que se explique con antelación.
Q2. ¿Es obligatorio destinar todo el importe amortizado a gastos de reparación?
El importe amortizado puede reconocerse como un ingreso de libre disposición para el propietario. También es posible contabilizar como beneficio la parte que no se haya destinado a reparaciones.
Q3. ¿Puede el inquilino negarse al importe amortizado?
Es posible negociarlo antes de firmar el contrato, pero no puede rechazarse unilateralmente después de la firma. Desde la perspectiva de la normativa de protección al consumidor, un importe amortizado excesivo podría considerarse inválido.
Q4. En un inmueble de uso comercial con contrato corporativo, ¿cómo se trata el impuesto al consumo?
La amortización del depósito en inmuebles de uso comercial está sujeta al impuesto al consumo. Si el propietario es un contribuyente sujeto al impuesto, debe contabilizarla y declararla por el importe total, incluido el impuesto.
Q5. ¿Pueden establecerse conjuntamente la amortización del depósito y el reikin?
Es legalmente posible, pero como aumenta la carga psicológica para el inquilino, existe el riesgo de perder competitividad en el mercado. Lo más realista es fijarlo teniendo en cuenta las prácticas y los niveles de mercado de la zona.
