什麼是押金攤銷（敷引）？不動產投資人應了解的機制、行情與會計處理

開始進行不動產投資時，需要了解的術語之一就是「敷金償卻（しききんしょうきゃく）」。作為出租房東，若想讓收益最大化，準確理解敷金與償卻金的差異、會計處理以及稅務上的處理方式至關重要。本文將說明敷金償卻的機制、市場水準、會計處理與分錄方法。

什麼是敷金？基本定義

所謂敷金，是指在簽訂租賃契約時，房東（屋主）向承租人預先收取的保證金，用於擔保租金拖欠，以及在退租時支付回復原狀的費用。不過，因自然耗損產生的磨損不能從敷金中扣除，因此如果房間使用得當，也有全額返還的情況。

所謂敷金償卻（敷引），是指在契約中預先約定，退租時敷金的一部分或全部不返還給承租人。這種做法主要流行於日本西部（關西地區），相當於關東地區的「禮金」慣例。

不返還的部分（償卻金）會作為回復原狀費用使用，並與其餘可返還的敷金部分明確區分。

償卻金的市場水準通常為1至3個月房租，而且在很多情況下，敷金總額中約有六成會被設定為償卻金。不過，這會因地區、物件以及房東方針而有很大差異。有些物件的償卻金甚至設定為4個月房租以上，因此事前向承租人說明非常重要。

住宅物件的敷金償卻屬於非課稅項目，但如果是事業用物件（店鋪、辦公室），則屬於消費稅課稅對象。

計算公式如下。

【償卻金 × 稅率 = 含消費稅的償卻金金額】

例：若月租為10萬日圓，敷金為3個月房租（30萬日圓），其中償卻金為2個月房租（20萬日圓）
20萬日圓 × 1.1 = 22萬日圓（含消費稅）
在帳簿中，應將含消費稅的金額記載為「長期預付費用」。

與敷金相關的會計科目如下。

如果是事業用物件，還需要處理消費稅，因此建議與稅理士確認。

很多情況下，物件廣告（傳單、入口網站）上會標示「敷金X個月、償卻X個月」，如有不清楚之處，也可以直接向不動產公司確認。如果承租人在未理解此機制的情況下簽約，退租時容易發生糾紛，因此無論是房東還是仲介業者，都需要在簽約前做出仔細說明。

在關東地區並不常見，但房東也可以自行設定。不過，必須在契約書中明確記載，並在簽約前完成說明。

償卻金可以作為房東可自由運用的收入計入。未用於修繕費的部分，也可以作為收益入帳。

在簽約前可以協商，但簽約後不能單方面拒絕。從消費者契約法的觀點來看，過高的償卻金設定可能會被認定為無效。

事業用物件的敷金償卻需要課徵消費稅。如果房東屬於課稅事業者，則需要按含消費稅的金額進行分錄與申報。

法律上可以，但這會增加承租人的心理負擔，存在削弱市場競爭力的風險。依據當地慣例與市場行情來設定，會是更務實的做法。