Um dos termos que convem conhecer ao comecar a investir em imoveis e "shikikin shokyaku" (amortizacao do deposito caução). Para maximizar a rentabilidade como proprietario locador, e indispensavel compreender com precisao a diferenca entre o deposito caucao e o valor amortizado, bem como o tratamento contabil e fiscal. Neste artigo, explicamos o mecanismo, a faixa de mercado, o tratamento contabil e os lancamentos contabeis da amortizacao do deposito caucao.
O que e o deposito caucao? Definicao basica
Deposito caucao e a garantia que o locador (proprietario) recebe do inquilino no momento da celebracao do contrato de locacao, sendo utilizada como garantia em caso de inadimplencia do aluguel e para cobrir os custos de restauracao do imovel na desocupacao.No entanto, como o desgaste decorrente do uso normal nao pode ser descontado do deposito, ha casos em que o valor integral e devolvido quando o imovel foi utilizado de forma cuidadosa.
O que e a amortizacao do deposito caucao? Relacao com o "shikibiki"
A amortizacao do deposito caucao (shikibiki) e uma clausula contratual que estabelece previamente que parte ou a totalidade do deposito caucao nao sera devolvida ao inquilino no momento da desocupacao.Essa pratica e difundida principalmente no oeste do Japao (regiao de Kansai) e corresponde a um costume equivalente ao "reikin" na regiao de Kanto.
A parcela que nao e devolvida (valor amortizado) e utilizada como custo de restauracao do imovel e e claramente distinguida da parte restante do deposito caucao.
Diferenca entre deposito caucao e amortizacao do deposito caucao
| Item | Deposito caucao comum | Amortizacao do deposito caucao |
|---|---|---|
| Premissa de devolucao | Sim (devolucao apos a deducao dos custos de restauracao) | Nao (a parcela amortizada nao e devolvida) |
| Principal regiao de uso | Todo o Japao | Principalmente a regiao de Kansai |
| Conceito equivalente | Garantia reembolsavel | Equivalente ao reikin (Kanto) |
Qual e a faixa de mercado do valor amortizado?
A faixa de mercado do valor amortizado costuma ser de 1 a 3 meses de aluguel, e em muitos casos cerca de 60% do deposito caucao total e definido como valor amortizado.No entanto, isso varia bastante conforme a area, o imovel e a politica do proprietario. Em alguns casos, ha imoveis com valor amortizado equivalente a 4 meses de aluguel ou mais, por isso a explicacao previa ao inquilino e essencial.
Como deve ser feito o tratamento contabil da amortizacao do deposito caucao?
A amortizacao do deposito caucao em imoveis residenciais e isenta de imposto, mas no caso de imoveis de uso empresarial (lojas e escritorios), ela esta sujeita ao imposto sobre o consumo.
A formula de calculo e a seguinte.
【Valor amortizado × aliquota = valor amortizado com imposto sobre o consumo incluido】
Exemplo: se o aluguel mensal e de 100 mil ienes, o deposito caucao corresponde a 3 meses (300 mil ienes) e o valor amortizado corresponde a 2 meses (200 mil ienes)
200 mil ienes × 1,1 = 220 mil ienes (com imposto sobre o consumo incluido)
No livro contabil, o valor com imposto incluido e registrado como "despesa antecipada de longo prazo".
Quais contas contabeis sao usadas nos lancamentos?
As contas contabeis relacionadas ao deposito caucao sao as seguintes.
- Quando o deposito caucao esta sendo recebido: "valores recebidos em deposito"
- Quando o deposito caucao e devolvido: "caixa ou depositos bancarios"
- Quando o valor e apropriado como amortizacao: "receita de vendas"
No caso de imoveis de uso empresarial, tambem e necessario tratar o imposto sobre o consumo, portanto recomenda-se confirmar o procedimento com um contador.
Como verificar se existe valor amortizado?
Em muitos casos, os anuncios do imovel (folhetos e portais imobiliarios) indicam algo como "deposito caucao: X meses / amortizacao: Y meses", e, se houver duvidas, e possivel confirmar diretamente com a imobiliaria.Se o inquilino assinar o contrato sem compreender o mecanismo, podem surgir problemas no momento da desocupacao. Por isso, tanto o proprietario quanto a imobiliaria precisam fornecer explicacoes cuidadosas antes da contratacao.
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FAQ: Perguntas frequentes sobre a amortizacao do deposito caucao
Q1. A amortizacao do deposito caucao tambem e usada fora de Kansai?
Ela nao e comum na regiao de Kanto, mas o proprietario pode defini-la de forma facultativa. No entanto, e indispensavel que conste claramente no contrato e que seja explicada com antecedencia.
Q2. O valor amortizado precisa ser totalmente usado em despesas de reparo?
O valor amortizado pode ser apropriado pelo proprietario como receita de livre utilizacao. Tambem e possivel registrar como lucro a parte que nao foi destinada a despesas de reparo.
Q3. O inquilino pode recusar o valor amortizado?
E possivel negociar antes da assinatura do contrato, mas nao e possivel recusá-lo unilateralmente depois da contratacao. Sob a perspectiva da Lei de Contratos do Consumidor, um valor amortizado excessivamente elevado pode ser considerado invalido.
Q4. No caso de imoveis empresariais alugados por pessoa juridica, como fica o tratamento do imposto sobre o consumo?
Incide imposto sobre o consumo sobre a amortizacao do deposito caucao em imoveis de uso empresarial. Se o proprietario for um contribuinte tributavel, sera necessario fazer os lancamentos e a declaracao com o valor incluindo o imposto sobre o consumo.
Q5. E possivel definir ao mesmo tempo amortizacao do deposito caucao e reikin?
Juridicamente, isso e possivel. No entanto, como aumenta a carga psicologica do inquilino, existe o risco de reduzir a competitividade do imovel no mercado. O mais realista e definir as condicoes com base nos costumes e nos valores praticados na regiao.
