什么是押金摊销（敷引）？房地产投资者应了解的机制、行情与会计处理

开始进行不动产投资时，需要了解的术语之一就是“敷金偿却（しききんしょうきゃく）”。作为出租房东，若想实现收益最大化，准确理解敷金与偿却金的区别、会计处理以及税务上的处理方式至关重要。本文将说明敷金偿却的机制、市场水平、会计处理和分录方法。

什么是敷金？基本定义

所谓敷金，是指在签订租赁合同时，房东（业主）向承租人预先收取的保证金，用于担保租金拖欠以及在退租时支付恢复原状的费用。不过，因自然损耗产生的磨损不能从敷金中扣除，因此如果房间使用得当，也存在全额返还的情况。

所谓敷金偿却（敷引），是指在合同中预先约定，退租时敷金的一部分或全部不返还给承租人。这一做法主要流行于日本西部（关西地区），相当于关东地区的“礼金”惯例。

不返还的部分（偿却金）作为恢复原状费用使用，并与其余可返还的敷金部分明确区分。

偿却金的市场水平通常为1至3个月房租，且在很多情况下，敷金总额中约有六成会被设定为偿却金。不过，这会因地区、物业以及房东方针而有较大差异。有些物业的偿却金甚至设定为4个月房租以上，因此向承租人进行事前说明非常重要。

住宅物业的敷金偿却属于非课税项目，但如果是营业用物业（商铺、办公室），则属于消费税课税对象。

计算公式如下。

【偿却金 × 税率 = 含消费税的偿却金金额】

例：若月租为10万日元，敷金为3个月房租（30万日元），其中偿却金为2个月房租（20万日元）
20万日元 × 1.1 = 22万日元（含消费税）
在账簿中，应将含消费税的金额记载为“长期预付费用”。

与敷金相关的会计科目如下。

如果是营业用物业，还需要处理消费税，因此建议与税理士确认。

很多情况下，物业广告（传单、门户网站）上会标注“敷金X个月、偿却X个月”，如有不明之处，也可以直接向房地产公司确认。如果承租人在未理解这一机制的情况下签约，退租时容易发生纠纷，因此无论是房东还是中介，都需要在签约前进行细致说明。

在关东地区并不常见，但房东也可以自行设定。不过，必须在合同中明确记载，并在签约前进行说明。

偿却金可以作为房东可自由支配的收入计入。未用于维修费用的部分，也可以作为收益入账。

在签约前可以进行协商，但签约后不能单方面拒绝。从消费者合同法的角度看，过高的偿却金设定可能会被认定为无效。

营业用物业的敷金偿却需要缴纳消费税。如果房东属于课税事业者，则需要按含消费税的金额进行分录和申报。

从法律上来说可以，但这会加重承租人的心理负担，存在削弱市场竞争力的风险。结合当地惯例和市场水平进行设定，更为现实稳妥。