Immer mehr Eigentümer vermieten ihre gekaufte Eigentumswohnung wegen einer Versetzung, eines Umzugs ins Ausland oder aus anderen Gründen. Zwar lässt sich so Mieteinnahmen erzielen, ohne die Immobilie zu verkaufen, doch für den Einstieg in die Vermietung sind genaue Kenntnisse zu Steuern, Verwaltung und Kosten unerlässlich. In diesem Artikel erläutern wir die Vorteile der Vermietung einer Eigentumswohnung und vier wichtige Punkte, die Sie beachten sollten.
Welche Vorteile bietet die Vermietung einer Eigentumswohnung?
Die wichtigsten Vorteile, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, sind die folgenden vier Punkte.
- Mieteinnahmen erzielen: Wenn zu erwarten ist, dass die Mieteinnahmen die laufenden Kosten wie Grundsteuer und Feuerversicherungsprämien übersteigen, funktioniert die Immobilie als Vermögenswert. Eigentumswohnungen sind oft hochwertig, sodass in manchen Fällen auch eine höhere Miete angesetzt werden kann.
- Erhalt des Immobilienwerts: Bleibt eine Wohnung länger leer, können mangelnde Belüftung sowie verdunstetes Sperrwasser zu Gerüchen und Schimmel führen, wodurch das Gebäude Schaden nimmt. Mit einem Mieter findet Erhalt und Pflege auf natürliche Weise statt.
- Keine Wiederbeschaffungskosten: Wenn Sie nach einer Versetzung zurückkehren, können Sie ohne Kosten wie Maklergebühren oder Registrierungs- und Lizenzsteuern wieder in Ihr Zuhause einziehen.
- Steuerliche Vorteile: Mieteinnahmen gelten als Einkünfte aus Immobilien und erlauben die Ansetzung von Grundsteuer, Darlehenszinsen, Verwaltungsgebühren und weiteren Posten als Aufwand. Wenn Sie die blaue Steuererklärung wählen, ist zudem ein Abzug von bis zu 650.000 Yen möglich.
Welche vier Punkte sollten Sie bei der Vermietung einer Eigentumswohnung beachten?
1. Steuerarten und Berechnung verstehen
Auf Mieteinnahmen fällt Steuer auf Immobilienerträge (Einkommensteuer und Einwohnersteuer) an. Steuerpflichtig ist jedoch nur die Differenz aus „Gesamteinnahmen minus notwendige Ausgaben“. Zu den notwendigen Ausgaben gehören Verwaltungsgebühren, Reparaturkosten, Abschreibungen, Darlehenszinsen und Grundsteuer. Da diese Einkünfte im Rahmen der Gesamteinkommensbesteuerung mit dem Arbeitseinkommen zusammengerechnet werden, sollten Sie Fälle beachten, in denen der Steuersatz steigt.
2. Anfangskosten vor der Vermietung einplanen
Vor dem Einzug eines Mieters entstehen die folgenden Kosten.
- Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, etwa für die Grundreinigung oder das Erneuern von Tapeten
- Kosten für die Prüfung und Reparatur von Ausstattungen (zum Beispiel Klimaanlage oder Warmwasserbereiter)
- Verwaltungsgebühren für die Hausverwaltung (etwa 3 bis 5 % der Miete)
Durch die Wahl geeigneter Beschaffungswege lassen sich die Anfangskosten angemessen steuern.
3. Die Steuererklärung ist jedes Jahr verpflichtend
Auch für Angestellte gilt: Wenn die Einkünfte aus Immobilien 200.000 Yen pro Jahr übersteigen, ist eine Steuererklärung verpflichtend. Die Abgabefrist läuft vom 16. Februar bis zum 15. März des Folgejahres. Da bei der blauen Steuererklärung ein besonderer Abzug von bis zu 650.000 Yen möglich ist, empfehlen wir, den Antrag frühzeitig zu stellen.
4. Eine verlässliche Hausverwaltung wählen
Bei der Auswahl einer Hausverwaltung sollten Sie vor allem die Verwaltungsgebühr (Richtwert: 3 bis 5 % der Miete) und die Reaktionsfähigkeit bei Problemen prüfen. Selbst wenn die Gebühr niedrig ist, senkt ein nachlässiger Service die Zufriedenheit der Mieter und erhöht das Leerstandsrisiko. Vergleichen Sie mehrere Anbieter und entscheiden Sie sich nach dem Gleichgewicht von Servicequalität und Kosten.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Q. Kann ich meine Eigentumswohnung vermieten, obwohl noch ein Wohnungsdarlehen läuft?
- A. Grundsätzlich setzt ein Wohnungsdarlehen die Eigennutzung voraus. Daher ist vor einer Vermietung eine Rücksprache mit dem Finanzinstitut und dessen Zustimmung erforderlich. Wenn Sie ohne Genehmigung vermieten, kann eine vollständige sofortige Rückzahlung verlangt werden.
- Q. Kann ich die Verwaltung selbst übernehmen?
- A. Ja, das ist möglich. Allerdings ist der Aufgabenbereich breit und umfasst die Mieterbetreuung, den Einzug der Miete und die Organisation von Reparaturen. Besonders aus der Ferne wird das schwierig. Deshalb empfehlen wir nachdrücklich, eine professionelle Hausverwaltung zu beauftragen.
- Q. Muss ich nach der Vermietung eine Steuererklärung abgeben?
- A. Wenn die Einkünfte aus Immobilien 200.000 Yen pro Jahr übersteigen, ist eine Steuererklärung erforderlich. Das gilt auch für Angestellte.
- Q. Was sollte ich tun, wenn es während der Mietzeit Probleme mit dem Mieter gibt?
- A. Die Hausverwaltung übernimmt die erste Reaktion. Bei Mietrückständen, Streitigkeiten zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und ähnlichen Problemen erfolgt die Bearbeitung über die Hausverwaltung und einen Rechtsanwalt.
