Está aumentando o número de proprietários que alugam o apartamento que compraram devido a motivos como transferência de trabalho ou mudança para o exterior. Embora seja possível obter renda de aluguel sem vender o imóvel, para iniciar a locação é indispensável ter conhecimento preciso sobre tributação, gestão e custos. Neste artigo, explicamos as vantagens de alugar um apartamento e quatro pontos importantes a considerar.
Quais são as vantagens de alugar um apartamento?
As principais vantagens de colocar seu apartamento para locação são as quatro a seguir.
- É possível obter renda de aluguel: se for possível esperar uma renda de aluguel superior aos custos de manutenção, como imposto sobre ativos fixos e seguro contra incêndio, o imóvel passa a funcionar como um ativo. Apartamentos em condomínios costumam ter boa qualidade e, em alguns casos, permitem definir aluguéis mais altos.
- Manutenção do valor do ativo: quando o imóvel fica vazio por muito tempo, a falta de ventilação e a evaporação da água dos sifões podem causar mau cheiro e mofo, acelerando a deterioração do imóvel. Com moradores, a conservação e a manutenção acabam ocorrendo naturalmente.
- Não há custo de recompra: ao voltar após a transferência, é possível retornar à própria residência sem arcar com custos como comissão de intermediação e imposto de registro e licença.
- Benefício fiscal: a renda de aluguel é tratada como rendimento imobiliário, e despesas como imposto sobre ativos fixos, juros do financiamento e taxa de administração podem ser lançadas como custos. Se optar pela declaração azul, também é possível obter uma dedução de até 650 mil ienes.
Quais são os 4 pontos que devem ser observados ao alugar um apartamento?
1. Entender os tipos de tributos e como são calculados
Sobre a renda de aluguel incide o imposto sobre rendimento imobiliário (imposto de renda e imposto de residência). No entanto, a base tributável corresponde apenas à diferença entre a receita bruta total e as despesas necessárias. As despesas necessárias incluem taxa de administração, custos de reparo, depreciação, juros do financiamento e imposto sobre ativos fixos. Como se trata de tributação global somada à renda salarial, é preciso atenção aos casos em que a alíquota pode subir.
2. Preparar os custos iniciais antes de colocar o imóvel para locação
Antes de receber um inquilino, surgem os seguintes custos.
- Custos de restauração do imóvel, como limpeza profissional e troca de papel de parede
- Custos de inspeção e reparo de equipamentos, como ar-condicionado e aquecedor de água
- Taxa de administração paga à empresa gestora (cerca de 3% a 5% do aluguel)
Ao escolher rotas de contratação adequadas, é possível administrar corretamente os custos iniciais.
3. A declaração de imposto é obrigatória todos os anos
Mesmo para assalariados, se o rendimento imobiliário ultrapassar 200 mil ienes por ano, a declaração de imposto passa a ser obrigatória. O período de declaração vai de 16 de fevereiro a 15 de março do ano seguinte. Como a declaração azul permite uma dedução especial de até 650 mil ienes, recomendamos fazer a solicitação com antecedência.
4. Escolher uma empresa de administração confiável
Ao escolher a empresa gestora, é importante verificar principalmente a taxa de administração (referência: 3% a 5% do aluguel) e a capacidade de resposta em caso de problemas. Mesmo que a taxa seja baixa, se o serviço for precário, a satisfação do inquilino cai e o risco de vacância aumenta. Compare várias empresas e escolha considerando o equilíbrio entre qualidade do serviço e custo.
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Perguntas frequentes (FAQ)
- Q. É possível alugar o apartamento mesmo com financiamento habitacional em andamento?
- A. Em princípio, o financiamento habitacional pressupõe uso para moradia própria, por isso é necessário consultar a instituição financeira e obter aprovação antes de colocar o imóvel para locação. Se o imóvel for alugado sem autorização, pode haver exigência de quitação integral antecipada.
- Q. Posso administrar o imóvel por conta própria?
- A. É possível, mas o escopo das tarefas é amplo, incluindo atendimento ao inquilino, cobrança de aluguel e coordenação de reparos, e isso se torna especialmente difícil quando o proprietário mora longe. Recomendamos fortemente contratar uma empresa de administração especializada.
- Q. Se eu colocar o imóvel para alugar, preciso fazer declaração de imposto?
- A. Se o rendimento imobiliário anual ultrapassar 200 mil ienes, a declaração de imposto será necessária. Isso também se aplica a assalariados.
- Q. O que fazer se houver problemas com o inquilino durante o período de locação?
- A. A empresa de administração faz o atendimento inicial. Questões como atraso no pagamento do aluguel e conflitos sobre restauração do imóvel são tratadas por meio da empresa gestora e de advogados.
