Cada vez más propietarios alquilan el condominio que compraron debido a circunstancias como un traslado laboral o una mudanza al extranjero. Aunque permite obtener ingresos por alquiler sin vender la propiedad, para iniciar una actividad de arrendamiento es indispensable contar con conocimientos precisos en materia fiscal, de gestión y de costos. En este artículo explicamos las ventajas de alquilar un condominio y cuatro puntos clave que conviene tener en cuenta.
¿Qué ventajas tiene alquilar un condominio?
Las principales ventajas de poner en alquiler un condominio de su propiedad son las siguientes cuatro.
- Permite obtener ingresos por alquiler: si puede esperarse un ingreso por alquiler que supere los costos de mantenimiento, como el impuesto sobre activos fijos y la prima del seguro contra incendios, la propiedad funciona como un activo. Los condominios en propiedad horizontal suelen tener alta calidad y, en algunos casos, permiten fijar alquileres elevados.
- Mantenimiento del valor del activo: si la vivienda permanece vacía durante mucho tiempo, la falta de ventilación y la evaporación del agua de los sifones pueden generar malos olores y moho, deteriorando el inmueble. La presencia de inquilinos favorece de forma natural su conservación y mantenimiento.
- No se requiere volver a asumir el costo de compra: cuando regrese después de un traslado, podrá volver a su vivienda sin incurrir en costos como comisiones de intermediación o el impuesto de registro y licencia.
- Efecto de ahorro fiscal: los ingresos por alquiler se consideran rentas inmobiliarias, por lo que gastos como el impuesto sobre activos fijos, los intereses del préstamo y la cuota de administración pueden contabilizarse como gastos deducibles. Si opta por la declaración azul, también puede beneficiarse de una deducción de hasta 650.000 yenes.
¿Cuáles son los cuatro puntos que debe tener en cuenta al alquilar un condominio?
1. Comprender los tipos de impuestos y cómo se calculan
Los ingresos por alquiler están sujetos al impuesto sobre la renta inmobiliaria (impuesto sobre la renta e impuesto municipal). Sin embargo, lo que se grava es únicamente la diferencia entre los ingresos brutos y los gastos necesarios. Entre esos gastos se incluyen la cuota de administración, los gastos de reparación, la depreciación, los intereses del préstamo y el impuesto sobre activos fijos. Como se trata de una tributación global que se suma a los ingresos salariales, conviene prestar atención a los casos en que la tasa impositiva puede elevarse.
2. Preparar los costos iniciales antes de ponerlo en alquiler
Antes de recibir a un inquilino, se generan los siguientes costos.
- Gastos de restauración del estado original, como limpieza profesional y cambio de papel tapiz
- Inspección de equipos y gastos de reparación, como aire acondicionado y calentador de agua
- Honorarios de gestión para la empresa administradora (aproximadamente entre el 3 % y el 5 % del alquiler)
Elegir una ruta de contratación adecuada permite gestionar correctamente los costos iniciales.
3. La declaración de impuestos es obligatoria cada año
Incluso si es empleado, está obligado a presentar la declaración de impuestos cuando la renta inmobiliaria supere los 200.000 yenes al año. El período de declaración va del 16 de febrero al 15 de marzo del año siguiente. La declaración azul permite una deducción especial de hasta 650.000 yenes, por lo que conviene realizar la solicitud con antelación.
4. Elegir una empresa administradora de confianza
Al elegir una empresa administradora, conviene verificar especialmente la comisión de administración, cuyo referente es del 3 % al 5 % del alquiler, y su capacidad de respuesta ante problemas. Aunque la comisión sea baja, si el servicio es deficiente, la satisfacción del inquilino disminuirá y aumentará el riesgo de vacancia. Compare varias empresas y elija según el equilibrio entre la calidad del servicio y el costo.
Lecturas relacionadas
Preguntas frecuentes (FAQ)
- Q. ¿Se puede alquilar un condominio aunque aún tenga una hipoteca de vivienda?
- A. En principio, la hipoteca de vivienda está sujeta a la condición de uso como residencia propia, por lo que es necesario consultar con la entidad financiera y obtener su aprobación antes de alquilar la propiedad. Si la alquila sin autorización, podrían exigirle el reembolso total anticipado.
- Q. ¿Puedo gestionar la propiedad por mi cuenta?
- A. Es posible, pero el alcance de las tareas es amplio, incluyendo la atención a los inquilinos, el cobro del alquiler y la coordinación de reparaciones, y resulta especialmente difícil cuando se vive lejos. Recomendamos encarecidamente delegarlo en una empresa administradora especializada.
- Q. Si pongo la propiedad en alquiler, ¿necesito presentar una declaración de impuestos?
- A. Si la renta inmobiliaria supera los 200.000 yenes al año, es necesario presentar la declaración de impuestos. Esto también aplica a los empleados.
- Q. ¿Qué ocurre si surge un problema con el inquilino durante el período de alquiler?
- A. La empresa administradora se encarga de la respuesta inicial. Los atrasos en el pago del alquiler y los problemas relacionados con la restauración del inmueble se gestionan a través de la empresa administradora y de un abogado.
