転勤や海外移住などの事情で、購入したマンションを貸し出すオーナーが増えています。売却せずに家賃収入を得られる一方、賃貸業を始めるには税務・管理・費用面での正確な知識が不可欠です。本記事では、マンションを貸す際のメリットと4つの重要ポイントを解説します。
マンションを貸すとどんなメリットがあるのか？
所有マンションを賃貸に出す主なメリットは次の4点です。
- 家賃収入を得られる：維持費（固定資産税・火災保険料）を上回る家賃収入が見込めれば、資産として機能します。分譲マンションは品質が高く、高賃料設定が可能なケースもあります。
- 資産価値の維持：空室状態が続くと換気不足・封水蒸発による悪臭・カビが発生し、建物が劣化します。入居者がいることで自然と維持管理が行われます。
- 再購入コストが不要：転勤後に戻ってきた際、仲介手数料・登録免許税などのコストをかけずに自宅に戻れます。
- 節税効果：家賃収入は不動産所得として扱われ、固定資産税・ローン利息・管理費などを経費計上できます。青色申告を選択すれば最大65万円の控除も可能です。
マンションを貸す際に押さえるべき4つのポイントとは？
1. 税金の種類と計算を把握する
賃貸収入には不動産所得税（所得税・住民税）がかかります。ただし課税対象は「総収入金額－必要経費」の差額部分。必要経費には管理費・修繕費・減価償却費・ローン利息・固定資産税などが含まれます。給与所得と合算する総合課税のため、税率が高くなるケースに注意が必要です。
2. 貸し出し前の初期費用を準備する
入居者を迎える前に次の費用が発生します。
- ハウスクリーニング・クロス張替えなどの原状回復費用
- 設備点検・修繕費（エアコン・給湯器など）
- 管理会社への委託手数料（賃料の3〜5%程度）
適正な発注ルートを選ぶことで、初期費用を適切に管理できます。
3. 確定申告は毎年必須
会社員であっても、不動産所得が年20万円を超えれば確定申告が義務です。申告期間は翌年2月16日〜3月15日。青色申告では最大65万円の特別控除が受けられるため、早めに申請しておくことをお勧めします。
4. 信頼できる管理会社を選ぶ
管理会社選びでは、管理手数料（目安：賃料の3〜5%）とトラブル時の対応力を重点的に確認します。手数料が安くてもサービスが粗雑では入居者満足度が下がり、空室リスクが高まります。複数社を比較し、サービスの質とコストのバランスで選びましょう。
よくある質問（FAQ）
- Q. 住宅ローン中でもマンションを貸せますか？
- A. 原則として、住宅ローンは自己居住を条件としているため、賃貸に出す前に金融機関への相談・承認が必要です。無断で貸し出すと一括返済を求められる可能性があります。
- Q. 管理を自分でやることはできますか？
- A. 可能ですが、入居者対応・家賃徴収・修繕手配など業務範囲が広く、遠方では特に難しくなります。専門の管理会社への委託を強く推奨します。
- Q. 賃貸に出したら確定申告は必要ですか？
- A. 不動産所得が年間20万円を超える場合は確定申告が必要です。会社員でも対象となります。
- Q. 賃貸期間中に入居者とトラブルになった場合はどうしますか？
- A. 管理会社が一次対応します。家賃滞納・原状回復トラブル等は管理会社と弁護士を通じて対処します。
