因工作調動、移居海外等因素，愈來愈多屋主開始出租自己購買的公寓。雖然不必出售房產也能獲得租金收入，但要開始經營租賃，必須具備稅務、管理與費用方面的正確認識。本文將說明出租公寓的優點，以及應掌握的四個重要重點。
出租公寓有哪些優點？
將自有公寓出租，主要有以下四項優點。
- 可以獲得租金收入：如果預期租金收入能高於持有成本，例如固定資產稅與火災保險費，該房產就能作為資產發揮效益。分售型公寓通常品質較高，有些情況下也能設定較高租金。
- 維持資產價值：若長期空置，可能因通風不足、存水彎水封蒸發而產生異味與黴菌，導致建物老化。有住戶入住後，也會自然帶來一定程度的維護管理。
- 無需再次購屋成本：調任結束後再回來時，無需支付仲介手續費、登錄免許稅等費用，就能回到自己的住宅。
- 節稅效果：租金收入會作為不動產所得處理，固定資產稅、貸款利息、管理費等都可列為必要經費。如果選擇藍色申報，最高還可享有65萬日圓的扣除。
出租公寓時應掌握的4個重點是什麼？
1. 了解稅金種類與計算方式
租賃收入需繳納不動產所得稅（所得稅與居民稅）。不過，課稅對象僅限於「總收入金額－必要經費」後的差額部分。必要經費包括管理費、修繕費、折舊費、貸款利息、固定資產稅等。由於屬於與薪資所得合併計算的綜合課稅，因此必須留意稅率提高的情況。
2. 事先準備出租前的初期費用
在迎接租客之前，會產生以下費用。
- 房屋清潔、壁紙更換等回復原狀費用
- 設備檢查與修繕費（如冷氣、熱水器等）
- 支付給管理公司的委託手續費（約為租金的3%至5%）
3. 每年都必須辦理報稅
即使是上班族，只要不動產所得每年超過20萬日圓，就有義務辦理確定申告。申報期間為次年2月16日至3月15日。藍色申報最高可享有65萬日圓的特別扣除，因此建議及早提出申請。
4. 選擇值得信賴的管理公司
選擇管理公司時，應重點確認管理手續費（參考標準：租金的3%至5%）以及發生問題時的應對能力。即使手續費便宜，如果服務粗糙，也會降低住戶滿意度並提高空置風險。建議比較多家公司，從服務品質與成本平衡的角度做出選擇。
常見問題（FAQ）
- Q. 在房貸期間也可以出租公寓嗎？
- A. 原則上，住宅貸款是以自住為前提，因此在出租前需要先與金融機構諮詢並取得同意。若未經許可擅自出租，可能會被要求一次清償全部貸款。
- Q. 我可以自己管理房屋嗎？
- A. 可以，但包括租客應對、租金收取、修繕安排等在內，業務範圍相當廣，尤其在遠距情況下會更加困難。我們強烈建議委託專業管理公司處理。
- Q. 出租之後需要辦理確定申告嗎？
- A. 如果不動產所得每年超過20萬日圓，就需要辦理確定申告。即使是上班族也同樣適用。
- Q. 如果在租賃期間與租客發生糾紛，該怎麼辦？
- A. 管理公司會先進行第一線應對。對於租金滯納、回復原狀糾紛等問題，則會透過管理公司與律師處理。
