Im Immobilieninvestment ist die Rendite der wichtigste Indikator, um die Ertragskraft einer Immobilie zu beurteilen. Wer jedoch nur auf die Bruttorendite schaut, kann sich erheblich verkalkulieren. Hier erläutern wir aus Investorensicht die Unterschiede zwischen Brutto- und Nettorendite, typische Richtwerte und wichtige Hinweise.
Was bedeutet Rendite bei Immobilieninvestments?
Die Rendite ist der Anteil des jährlichen Ertrags am investierten Kapital. Bei Immobilieninvestments wird in Exposés häufig die „Bruttorendite“ angegeben. Um die tatsächliche Ertragskraft korrekt zu erfassen, ist das Verständnis der „Nettorendite“ jedoch unverzichtbar.
Worin unterscheiden sich Bruttorendite und Nettorendite?
Bruttorendite (Gross Yield)
Sie wird nach folgender Formel berechnet: jährliche Mieteinnahmen ÷ Kaufpreis der Immobilie × 100. Beispiel: eine Immobilie für 40 Millionen Yen, jährliche Mieteinnahmen von 4 Millionen Yen → Bruttorendite 10 %
Nettorendite (Net Yield)
Sie wird nach folgender Formel berechnet: (jährliche Mieteinnahmen − laufende Kosten) ÷ (Immobilienpreis + Anfangskosten) × 100. Bei denselben Bedingungen, Anfangskosten von 1,2 Millionen Yen und jährlichen Betriebskosten von 1 Million Yen → Nettorendite 7,2 %
Der Unterschied zur Bruttorendite beträgt 2,8 Prozentpunkte. Der Vergleich von Anlageimmobilien sollte sich an der Nettorendite orientieren.
Welche Rendite gilt als Richtwert?
Einzimmerwohnungen
| Baujahr | Richtwert Bruttorendite |
|---|---|
| Neubau | rund 3 bis 4 % |
| etwa 20 Jahre alt | rund 4 bis 5 % |
| 20 bis 35 Jahre alt | 8 % oder mehr gelten als hohes Niveau |
Mehrfamilienobjekte (Holzbau)
In zentralen Stadtlagen gelten bei Neubauten etwa 5 bis 6 % und bei Bestandsobjekten 6 bis 8 % als Richtwert. Bei Bestandsobjekten sind 8 % als hoch einzustufen.
Worauf sollte man achten, um mit der Rendite keine Fehlentscheidung zu treffen?
Risiken bei Immobilien mit hoher Rendite
Immobilien mit schlechter Lage oder geringer Bequemlichkeit weisen wegen ihres niedrigeren Verkaufspreises oft eine höhere Rendite auf, doch es besteht ein höheres Leerstandsrisiko, sodass stabile Einnahmen ausbleiben können. Das gilt ebenso für Immobilien mit schlechtem Verwaltungszustand.
Die Rendite sinkt mit den Jahren
Mit der Alterung des Gebäudes sinken die Mieten und die Instandhaltungskosten steigen. Deshalb ist es schwierig, die Rendite zum Kaufzeitpunkt langfristig aufrechtzuerhalten. Eine mittel- bis langfristige Simulation ist unverzichtbar.
Häufige Fragen (FAQ)
F. Wie groß ist der Unterschied zwischen Bruttorendite und Nettorendite?
In der Regel ergibt sich ein Unterschied von etwa 2 bis 3 Prozentpunkten. Je nach Höhe der Nebenkosten kann dieser Wert schwanken.
F. Sind renditestarke Immobilien in ländlichen Regionen für ein Investment geeignet?
Auch bei hoher Rendite müssen Leerstandsrisiken und Risiken sinkender Mieten berücksichtigt werden. Wichtig ist, die Entscheidung nicht allein auf eine unter Vollvermietung angenommene Rendite zu stützen.
F. Welche Kennzahlen außer der Rendite sind für die Investmententscheidung wichtig?
Der Cashflow, der Yield Gap (Differenz zum Kreditzins), die Zukunftsfähigkeit des Standorts und der Verwaltungszustand sollten insgesamt beurteilt werden.
