في الاستثمار العقاري، يُعد العائد أهم مؤشر لقياس ربحية العقار. لكن الاعتماد على العائد الإجمالي وحده قد يؤدي إلى سوء تقدير كبير. هنا نشرح من منظور المستثمر الفرق بين العائد الإجمالي والعائد الصافي، والمعايير الإرشادية، والنقاط التي يجب الانتباه إليها.
ما المقصود بالعائد في الاستثمار العقاري؟
العائد هو نسبة الدخل السنوي إلى مبلغ الاستثمار. في الاستثمار العقاري، كثيراً ما يُذكر في معلومات العقار "العائد الإجمالي"، لكن لفهم الربحية الفعلية بدقة، لا غنى عن فهم "العائد الصافي".
ما الفرق بين العائد الإجمالي والعائد الصافي؟
العائد الإجمالي (Gross Yield)
يُحسب وفق المعادلة: دخل الإيجار السنوي ÷ سعر شراء العقار × 100. مثال: عقار بقيمة 40 مليون ين، ودخل إيجار سنوي 4 ملايين ين → العائد الإجمالي 10%
العائد الصافي (Net Yield)
يُحسب وفق المعادلة: (دخل الإيجار السنوي − المصروفات المختلفة) ÷ (سعر العقار + التكاليف الأولية) × 100. وفي الحالة نفسها، إذا كانت التكاليف الأولية 1.2 مليون ين، وتكاليف التشغيل السنوية مليون ين → العائد الصافي 7.2%
الفارق عن العائد الإجمالي هو 2.8 نقطة. ينبغي أن تستند مقارنة العقارات الاستثمارية إلى العائد الصافي.
ما المستوى الإرشادي للعائد؟
شقق الاستوديو
| عمر البناء | المستوى الإرشادي للعائد الإجمالي |
|---|---|
| جديد | حوالي 3 إلى 4% |
| نحو 20 سنة | حوالي 4 إلى 5% |
| 20 إلى 35 سنة | 8% أو أكثر يعد مستوى مرتفعاً |
العقارات الكاملة المبنى (خشبية)
في المناطق الحضرية المركزية، يُعد نحو 5 إلى 6% للمباني الجديدة و6 إلى 8% للمباني المستعملة معياراً إرشادياً. ويمكن اعتبار 8% في العقارات المستعملة مستوى مرتفعاً.
ما الذي يجب الانتباه إليه لتجنب الإخفاق عند الاعتماد على العائد؟
مخاطر العقارات ذات العائد المرتفع
العقارات ضعيفة الملاءمة من حيث الموقع ترتفع عوائدها لأن أسعار بيعها منخفضة، لكن هناك احتمال أن يكون خطر الشغور مرتفعاً وألا يتحقق دخل مستقر. وينطبق الأمر نفسه على العقارات ذات الإدارة الضعيفة.
ينخفض العائد مع مرور الوقت
مع تدهور المبنى بمرور الزمن، تنخفض الإيجارات وتزداد تكاليف الإصلاح، لذلك من الصعب الحفاظ على عائد الشراء على المدى الطويل. ومن الضروري إجراء محاكاة متوسطة إلى طويلة الأجل.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. ما حجم الفارق بين العائد الإجمالي والعائد الصافي؟
بشكل عام، يظهر فارق بنحو 2 إلى 3 نقاط. ويختلف ذلك بحسب حجم المصروفات المختلفة.
س. هل تُعد العقارات ذات العائد المرتفع في المناطق المحلية مناسبة للاستثمار؟
حتى إذا كان العائد مرتفعاً، فمن الضروري مراعاة مخاطر الشغور ومخاطر انخفاض الإيجارات. ومن المهم عدم الاكتفاء بالحكم اعتماداً على العائد المفترض على أساس الإشغال الكامل.
س. ما المؤشرات الأخرى التي ينبغي التركيز عليها عند اتخاذ قرار الاستثمار غير العائد؟
يجب الحكم بصورة شاملة على التدفق النقدي، وفجوة العائد (الفرق عن سعر الفائدة على الاقتراض)، ومستقبل الموقع، وحالة الإدارة، وغيرها.
