Dans l'investissement immobilier, le rendement est l'indicateur le plus important pour mesurer la rentabilité d'un bien. Cependant, se fier uniquement au rendement brut peut entraîner d'importantes erreurs d'appréciation. Nous expliquons ici, du point de vue de l'investisseur, la différence entre rendement brut et rendement net, les repères à connaître et les points de vigilance.
Que signifie le rendement en investissement immobilier ?
Le rendement correspond à la part de revenu annuel par rapport au montant investi. Dans l'investissement immobilier, les annonces mentionnent souvent le « rendement brut », mais pour comprendre précisément la rentabilité réelle, il est indispensable de maîtriser la notion de « rendement net ».
Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?
Rendement brut (gross yield)
Il se calcule ainsi : revenus locatifs annuels ÷ prix d'achat du bien × 100. Exemple : bien à 40 millions de yens, revenus locatifs annuels de 4 millions de yens → rendement brut de 10 %
Rendement net (net yield)
Il se calcule ainsi : (revenus locatifs annuels − charges) ÷ (prix du bien + frais initiaux) × 100. Dans les mêmes conditions, si les frais initiaux sont de 1,2 million de yens et les coûts d'exploitation annuels de 1 million de yens → rendement net de 7,2 %
L'écart avec le rendement brut est de 2,8 points. La comparaison des biens de rendement doit se faire sur la base du rendement net.
Quels repères de rendement faut-il viser ?
Studio
| Ancienneté | Repère de rendement brut |
|---|---|
| Neuf | Autour de 3 à 4 % |
| Environ 20 ans | Autour de 4 à 5 % |
| Entre 20 et 35 ans | 8 % ou plus correspond à un niveau élevé |
Immeuble entier (structure bois)
Dans les zones centrales, le repère est de 5 à 6 % pour le neuf et de 6 à 8 % pour l'ancien. Pour un bien ancien, 8 % peut être considéré comme un niveau élevé.
À quels points faut-il faire attention pour éviter les erreurs liées au rendement ?
Les risques des biens à haut rendement
Les biens peu pratiques d'accès affichent souvent un rendement plus élevé parce que leur prix de vente est plus bas, mais le risque de vacance peut être important et empêcher d'obtenir des revenus stables. Il en va de même pour les biens mal gérés.
Le rendement baisse avec le temps
Avec la dégradation du bâtiment, les loyers baissent et les frais de réparation augmentent, si bien qu'il est difficile de maintenir sur le long terme le rendement observé au moment de l'achat. Une simulation à moyen et long terme est indispensable.
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Quel est généralement l'écart entre rendement brut et rendement net ?
En règle générale, l'écart est d'environ 2 à 3 points. Il varie selon le niveau des charges.
Q. Les biens à haut rendement situés en région sont-ils adaptés à l'investissement ?
Même si le rendement est élevé, il faut prendre en compte le risque de vacance et le risque de baisse des loyers. Il est important de ne pas juger uniquement sur un rendement calculé en supposant une occupation complète.
Q. En dehors du rendement, quels indicateurs faut-il privilégier pour décider d'un investissement ?
Il convient d'évaluer globalement le cash-flow, l'écart de rendement (par rapport au taux d'emprunt), le potentiel futur de l'emplacement et l'état de gestion, entre autres éléments.
