No investimento imobiliario, a rentabilidade e o indicador mais importante para medir a capacidade de geracao de receita de um imovel. No entanto, se a decisao for tomada apenas com base na rentabilidade bruta, podem surgir erros significativos de avaliacao. Aqui, explicamos a diferenca entre rentabilidade bruta e rentabilidade liquida, os parametros de referencia e os pontos de atencao sob a perspectiva do investidor.
O que e rentabilidade no investimento imobiliario?
Rentabilidade e a proporcao da receita anual em relacao ao valor investido. No investimento imobiliario, e comum que os anuncios do imovel apresentem a "rentabilidade bruta", mas para compreender com precisao a rentabilidade real, e indispensavel entender a "rentabilidade liquida".
Qual e a diferenca entre rentabilidade bruta e rentabilidade liquida?
Rentabilidade bruta (gross yield)
E calculada por renda anual de aluguel ÷ preco de compra do imovel × 100. Exemplo: imovel de 40 milhoes de ienes, aluguel anual de 4 milhoes de ienes → rentabilidade bruta de 10%
Rentabilidade liquida (net yield)
E calculada por (renda anual de aluguel − despesas diversas) ÷ (preco do imovel + custos iniciais) × 100. Nas mesmas condicoes, com custos iniciais de 1,2 milhao de ienes e custo operacional anual de 1 milhao de ienes → rentabilidade liquida de 7,2%
A diferenca em relacao a rentabilidade bruta e de 2,8 pontos percentuais. A comparacao entre imoveis de renda deve ter a rentabilidade liquida como referencia.
Qual e a faixa de referencia da rentabilidade?
Apartamento studio
| Idade do imovel | Referencia de rentabilidade bruta |
|---|---|
| Novo | Cerca de 3 a 4% |
| Cerca de 20 anos de construcao | Cerca de 4 a 5% |
| De 20 a 35 anos de construcao | 7 a 8% ou mais e um nivel elevado |
Predio inteiro (estrutura de madeira)
Nas areas centrais, a referencia e de 5 a 6% para imoveis novos e de 6 a 8% para imoveis usados. Em imoveis usados, 8% pode ser considerado um nivel alto.
Quais cuidados sao necessarios para nao errar ao analisar a rentabilidade?
Riscos de imoveis com alta rentabilidade
Imoveis com baixa conveniencia tendem a apresentar rentabilidade mais alta porque o preco de venda e menor, mas ha a possibilidade de o risco de vacancia ser elevado e nao permitir receita estavel. O mesmo vale para imoveis em mau estado de administracao.
A rentabilidade cai com o tempo
Com a deterioracao do edificio, ocorrem queda do aluguel e aumento dos custos de reparo, de modo que e dificil manter no longo prazo a rentabilidade observada no momento da compra. Uma simulacao de medio e longo prazo e indispensavel.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual costuma ser a diferenca entre rentabilidade bruta e rentabilidade liquida?
Em geral, surge uma diferenca de cerca de 2 a 3 pontos percentuais. Ela varia conforme o volume das despesas.
Q. Imoveis de alta rentabilidade em regioes do interior sao adequados para investimento?
Mesmo que a rentabilidade seja alta, e necessario considerar o risco de vacancia e o risco de queda do aluguel. E importante nao decidir apenas com base na rentabilidade presumindo ocupacao total.
Q. Alem da rentabilidade, quais indicadores devem ser priorizados na decisao de investimento?
Convem avaliar de forma abrangente o fluxo de caixa, o yield gap (diferenca em relacao a taxa de juros do financiamento), o potencial futuro da localizacao e o estado de administracao.
