En la inversión inmobiliaria, la rentabilidad es el indicador más importante para medir la capacidad de generación de ingresos de una propiedad. Sin embargo, si se juzga solo por la rentabilidad bruta, pueden producirse errores de cálculo importantes. Aquí explicamos, desde la perspectiva del inversor, la diferencia entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta, sus referencias y los puntos de atención.
¿Qué significa la rentabilidad en la inversión inmobiliaria?
La rentabilidad es la proporción de ingresos anuales respecto al monto invertido. En la inversión inmobiliaria, en la información de las propiedades suele indicarse la "rentabilidad bruta", pero para comprender con precisión la rentabilidad real es indispensable entender la "rentabilidad neta".
¿Cuál es la diferencia entre la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta?
Rentabilidad bruta (gross yield)
Se calcula con la fórmula: ingresos anuales por alquiler ÷ precio de compra del inmueble × 100. Ejemplo: inmueble de 40 millones de yenes, alquiler anual de 4 millones de yenes → rentabilidad bruta del 10%
Rentabilidad neta (net yield)
Se calcula con la fórmula: (ingresos anuales por alquiler − gastos) ÷ (precio del inmueble + costos iniciales) × 100. En las mismas condiciones, si los costos iniciales son 1,2 millones de yenes y los costos operativos anuales son 1 millón de yenes → rentabilidad neta del 7,2%
La diferencia frente a la rentabilidad bruta es de 2,8 puntos. La comparación de propiedades de inversión debe basarse en la rentabilidad neta.
¿Cuál es la referencia adecuada de rentabilidad?
Apartamento tipo estudio
| Antigüedad | Referencia de rentabilidad bruta |
|---|---|
| Nuevo | En torno al 3-4% |
| Unos 20 años de antigüedad | En torno al 4-5% |
| Entre 20 y 35 años de antigüedad | 8% o más se considera un nivel alto |
Edificio completo (estructura de madera)
En zonas céntricas, la referencia es del 5-6% para obra nueva y del 6-8% para inmuebles usados. En inmuebles usados, un 8% puede considerarse alto.
¿Qué aspectos conviene tener en cuenta para no equivocarse con la rentabilidad?
Riesgos de las propiedades de alta rentabilidad
Las propiedades con mala accesibilidad suelen ofrecer una rentabilidad más alta porque su precio de venta es menor, pero existe la posibilidad de que el riesgo de vacancia sea alto y no se obtengan ingresos estables. Lo mismo ocurre con propiedades en mal estado de gestión.
La rentabilidad disminuye con el paso del tiempo
A medida que el edificio se deteriora, se producen caídas en la renta y aumentos en los costos de reparación, por lo que es difícil mantener a largo plazo la rentabilidad existente en el momento de la compra. Es indispensable realizar una simulación a medio y largo plazo.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿De cuánto suele ser la diferencia entre la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta?
En general, suele haber una diferencia de entre 2 y 3 puntos. Esta varía según el volumen de gastos.
Q. ¿Las propiedades de alta rentabilidad en zonas regionales son adecuadas para invertir?
Aunque la rentabilidad sea alta, es necesario considerar el riesgo de vacancia y el riesgo de caída de las rentas. Es importante no decidirse únicamente por una rentabilidad calculada bajo el supuesto de ocupación total.
Q. Además de la rentabilidad, ¿qué indicadores deben valorarse al tomar una decisión de inversión?
Conviene evaluar de forma integral el flujo de caja, el diferencial de rendimiento (frente al tipo de interés del préstamo), la proyección futura de la ubicación y el estado de la gestión, entre otros factores.
