Am Nordausgang des Bahnhofs Musashi-Koganei an der JR-Chuo-Linie im Westen Tokios läuft ein Projekt namens „Sanierungsprojekt Ostbezirk vor dem Nordausgang des Bahnhofs Musashi-Koganei, Stadterneuerung erster Art“ (武蔵小金井駅北口駅前東地区第一種市街地再開発事業). Dabei handelt es sich um ein shigaichi saikaihatsu jigyo – eine spezifisch japanische (spezifisch japanisch) Form der Bodenneuordnung und des Wiederaufbaus, bei der zersplitterte Grundeigentümer ihre Rechte in eine rechtsfähige Genossenschaft einbringen und im Gegenzug Einheiten in einem neuen Gebäude erhalten; ein Mechanismus, der im US-amerikanischen oder europäischen Sanierungsrecht kein genaues Gegenstück hat. Das Herzstück ist der Südblock, in dem ein Wohn- und Gewerbeturm mit 33 Stockwerken und rund 122 m Höhe geplant ist. Nach den von der Stadt Koganei (小金井市) am 7. Januar 2026 aktualisierten Unterlagen wurde die erste Änderung des Projektplans am selben Tag vom Gouverneur von Tokio genehmigt, und die Genossenschaft arbeitet nun auf die Genehmigung ihres Rechtsumwandlungsplans hin.
Dieser Beitrag konzentriert sich auf den Südblock, der zum Bahnhofsvorplatz hin liegt, und stellt Gebäudegröße, Nutzungsmix, Fußgängerflächen, Plätze, Decks und Zeitplan streng auf Basis offizieller Quellen dar. Kurz gesagt: Bei dieser Sanierung geht es nicht einfach um „einen Turm, der gebaut wird“. Sie sollte als ein Projekt verstanden werden, das die Fußgängerfreundlichkeit eines nördlichen Geschäftsviertels neu gestaltet, das nach dem Wegzug eines großen Ankermieters geschwächt wurde – mittels niedriggeschossigem Einzelhandel, neuem Wohnraumangebot, gehwegartiger Freifläche, Plätzen und Decks.
Die Kernpunkte dieses Artikels
- Der Südblock ist mit rund 3.430 m² Grundstücksfläche, rund 47.300 m² Bruttogeschossfläche, 33 Stockwerken und einer Höhe von rund 122 m geplant.
- Die Hauptnutzungen sind Wohnen und Einzelhandel; der Wohnanteil umfasst Einheiten von 1LDK bis 3LDK (ein bis drei Zimmer plus Wohn-/Ess-/Kochbereich), wobei 415 Wohnungen geplant sind.
- Der Südblock ergänzt Platz Nr. 1 mit rund 720 m², Platz Nr. 2 mit rund 140 m² sowie gehwegartige Freiflächen und stärkt damit den Fußgängerstrom vom Bahnhofsvorplatz Richtung Musako-dori.
- Die Genehmigung des Rechtsumwandlungsplans und der Beginn der Hauptbauarbeiten werden für das Geschäftsjahr 2026 angestrebt, die Fertigstellung für das Geschäftsjahr 2029.
Was ist der Ostbezirk vor dem Nordausgang des Bahnhofs Musashi-Koganei?
Das Projektgebiet liegt in Honcho 5-chome, Stadt Koganei, Tokio, am Nordausgang des Bahnhofs Musashi-Koganei und umfasst rund 0,6 Hektar. Der offizielle Projektname lautet „Stadtplanungsprojekt der Stadt Koganei, Sanierungsprojekt Ostbezirk vor dem Nordausgang des Bahnhofs Musashi-Koganei, Stadterneuerung erster Art“, Träger ist die Stadterneuerungsgenossenschaft des Ostbezirks vor dem Nordausgang des Bahnhofs Musashi-Koganei.
Der offizielle Projektplan erläutert, dass dieser Bezirk lange ein zentrales Geschäftsviertel der Stadt Koganei war, in dem in den 1960er- und 1970er-Jahren errichtete Großkaufhäuser mit einer gastronomisch geprägten Einkaufsstraße koexistierten. Zugleich war die Gebäudeerneuerung ins Stocken geraten: Die Zahl überalterter, ungenutzter Gebäude nahm zu, und der Wegzug eines Großkaufhauses verringerte die Besucherfrequenz. Mit anderen Worten: Bei diesem Projekt geht es nicht bloß darum, Gebäude höher zu machen. Es ist eine Erneuerung städtischer Funktionen mit dem Ziel, das nördliche Geschäftsviertel wiederzubeleben. Anders als bei einem typischen westlichen Büroturm im Stadtzentrum, der von einem einzigen Entwickler getragen wird, der ein Grundstück zusammenkauft, bilden hier die bestehenden Rechteinhaber selbst die Genossenschaft, die den Block neu bebaut.
Überblick über den Südblock: 33 Stockwerke, rund 122 m, 415 Wohnungen
Der Südblock ist der Kernblock dieses Projekts und liegt zum Bahnhofsvorplatz hin. Nach dem im Januar 2026 geänderten Projektplan hat der Südblock eine Grundstücksfläche von rund 3.430 m², eine bebaute Fläche von rund 1.980 m², eine Bruttogeschossfläche von rund 47.300 m² sowie eine auf die Geschossflächenzahl angerechnete Fläche von rund 30.140 m², bei einer Grundflächenzahl von rund 58 % und einer Geschossflächenzahl von rund 880 %.
Das Gebäude ist aus Stahlbeton, hat 33 oberirdische Stockwerke mit Dachaufbau und ist rund 122 m hoch. Die Nutzungen konzentrieren sich auf Wohnen und Einzelhandel: Im 1. Geschoss befinden sich Wohnungen, Läden und Parkplätze; im 2. Geschoss Wohnungen und Läden; im 3. Geschoss Wohnungen, Fahrradabstellplätze und Technikräume; das 4. Geschoss und darüber sind Wohnungen. Es gibt rund 213 Pkw-Stellplätze und rund 512 Fahrradstellplätze.
Der Wohnungsplan umfasst Einheiten von 1LDK bis 3LDK mit rund 60 m² Fläche je Einheit, verkauft als Sondereigentum (区分所有, kubun shoyu, die japanische Form des Wohnungseigentums, bei der jeder Eigentümer das Eigentum an einer einzelnen Einheit hält – vergleichbar mit dem deutschen Wohnungseigentum nach WEG, jedoch mit eigenständiger rechtlicher Ausgestaltung), insgesamt 415 Einheiten. Erklärtes Ziel ist es, die Wohnbevölkerung in Bahnhofsnähe zu erhöhen – vorrangig Familien mit Kindern, aber für mehrere Generationen ausgelegt – und so zur lokalen Belebung beizutragen.
| Position | Plan des Südblocks |
|---|---|
| Lage | Innerhalb von Honcho 5-chome, Stadt Koganei, Tokio |
| Grundstücksfläche | Rund 3.430 m² |
| Bruttogeschossfläche | Rund 47.300 m² |
| Konstruktion / Größe | Stahlbeton, 33 oberirdische Stockwerke, mit Dachaufbau |
| Höhe | Rund 122 m |
| Hauptnutzungen | Wohnen, Läden, Parkplätze, Fahrradabstellplätze, Technikräume |
| Anzahl der Wohnungen | 415 Einheiten (1LDK bis 3LDK) |
| Pkw- / Fahrradstellplätze | Rund 213 Pkw, rund 512 Fahrräder |
Niedriggeschossiger Einzelhandel und Fußgängerstrom am Bahnhof sind die Werttreiber
Der Schlüssel zum Verständnis des Südblocks liegt nicht nur im Wohnhochhaus, sondern im niedriggeschossigen Einzelhandel und im Fußgängerstrom. Der Projektplan legt fest, dass entlang der Straße Einzelhandelsflächen entstehen und in den niedriggeschossigen Sockel kommerzielle Funktionen aus Warenhandel, Gastronomie und Dienstleistungen integriert werden. Dies ist das Element, das den Bahnhofsvorplatz, die Musako-dori und die Einkaufsstraße entlang der Stadtstraße Nr. 136 wieder miteinander verbinden soll.
Am Nordausgang haben die Sanierung auf der Südseite und die Entwicklung unter der aufgeständerten JR-Chuo-Linie die Fußgängerfreundlichkeit rund um den Bahnhof verbessert, während die Nordseite nach dem Wegzug des Großkaufhauses mit sinkender Besucherfrequenz zu kämpfen hatte. Ob der niedriggeschossige Sockel des Südblocks daher bloß wohnungsbezogene Läden bleibt oder ob er gemeinsam mit Bahnhofsvorplatz, Einkaufsstraße und Deckwegen Menschen lenkt, wird über den kommerziellen Wert nach der Fertigstellung entscheiden. Für einen ausländischen Investor liegt darin der Unterschied zwischen dem Kauf bloßer Geschossfläche und dem Kauf einer Position in einem tatsächlich neu verflochtenen Fußgängernetz.
Plätze, gehwegartige Freiflächen und Decks gestalten „vom Bahnhof zur Einkaufsstraße“ neu
Besondere Aufmerksamkeit verdient in den offiziellen Unterlagen, dass innerhalb des Südblock-Grundstücks zwei Plätze angelegt werden. Platz Nr. 1 ist rund 720 m² groß und Platz Nr. 2 rund 140 m²; sie sollen Menschen von der Seite des Bahnhofsvorplatzes Richtung Musako-dori lenken und als Räume zum Treffen und für den generationenübergreifenden Austausch dienen. Der Nordblock erhält zudem Platz Nr. 3 mit rund 300 m² als Dachplatz, der im Katastrophenfall zugleich als Evakuierungsraum dienen soll.
Darüber hinaus wird das Gebäude des Südblocks um 3 m von der Straße zurückgesetzt, um gehwegartige Freiflächen zu schaffen. Gehwegartige Freifläche Nr. 1 ist 3,0 m breit und rund 210 m lang; Nr. 2 ist 1,0 m breit und rund 80 m lang. Eine die Nord- und Südseite der Musako-dori verbindende dreidimensionale Fußgängerpassage ist 3,0 m breit und rund 30 m lang und soll Platz Nr. 1 mit Platz Nr. 3 auf dem Dach des Nordblocks verbinden.
Diese Komposition ist nicht das verbreitete Bahnhofssanierungs-Design, das „Menschen in das Gebäude saugt“. Es ist eine städtebauliche Infrastrukturentwicklung, die Menschen über Bahnhofsvorplatz, Musako-dori, Nordblock und Dachplatz zirkulieren lässt. Auch bei der Betrachtung des Anlagewerts des Südblocks gilt: Man muss nicht nur auf die Wohnungsspezifikationen achten, sondern darauf, wie die Qualität des Fußgängernetzes auf die Bewertung des gesamten Areals ausstrahlt. Anders als bei vielen westlichen Mischnutzungstürmen, deren Podium privatisierter Einzelhandel ist, bildet der öffentliche Raum hier das Rückgrat des Projekts.
Rollenteilung mit dem Nordblock: hoher Südblock, niedriger Nordblock
Dieses Projekt umfasst nicht nur den Südblock, sondern auch den Nordblock auf der Nordseite der Musako-dori. Der Nordblock ist als niedriggeschossige Gewerbeeinrichtung mit einer Grundstücksfläche von rund 1.770 m², einer Bruttogeschossfläche von rund 3.080 m², einer Stahlkonstruktion mit 4 oberirdischen Stockwerken und einer Höhe von rund 20 m geplant. Er verfügt über rund 8 Pkw-Stellplätze und rund 450 Fahrradstellplätze.
Planmäßig soll der Nordblock ein niedriggeschossiges Gebäude im Einklang mit dem Straßenbild der Einkaufsstraße sein und die Rolle übernehmen, einen Dachplatz bereitzustellen. Während der Südblock durch hochintensive Bodennutzung Wohnen und Einzelhandel konzentriert, fungiert der Nordblock wie eine Pufferzone, die an die bestehende Einkaufsstraße anschließt. Ob der Plan eine markante Landmarken-Präsenz am Bahnhof mit der Kontinuität der Einkaufsstraße in Einklang bringen kann, ist ein zentraler Punkt bei seiner Bewertung.
Öffentliche Einrichtungen: Verbreiterung der Stadtstraße Nr. 136 und Trennung von Fußgängern und Verkehr
Hinsichtlich der öffentlichen Einrichtungen soll die Stadtstraße Nr. 136, zugleich Quartiersstraße Nr. 1, auf 6,7 m verbreitert und über eine Länge von rund 80 m ausgebaut werden. Ziel ist die Sicherung der Fußgängersicherheit, wobei ein Gehweg als Trennfunktion zwischen Fußgängern und Verkehr geplant ist.
Bei Bahnhofssanierungen zieht die Gebäudegröße tendenziell die Aufmerksamkeit auf sich, doch was den langfristigen lokalen Wert bestimmt, ist die Kontinuität von Straßen, Freiflächen und Plätzen, die Fußgängern erlauben, beruhigt zur Einkaufsstraße zu gelangen. Da die Herausforderung am Nordausgang die „Wiederbelebung der Einkaufsstraße“ ist, wirken sich die Sicherheit der Stadtstraße Nr. 136 und die Leichtigkeit, mit der Fußgänger verweilen können, unmittelbar auf den Erfolg der Gewerbeflächen aus. Anders als in vielen deutschsprachigen Städten, in denen verkehrsberuhigte Fußgängerzonen und Geschäftsstraßen historisch gewachsen sind, muss diese Durchlässigkeit hier baulich neu geschaffen werden.
Zeitplan: Beginn der Hauptbauarbeiten im Geschäftsjahr 2026, Fertigstellung für das Geschäftsjahr 2029 angepeilt
Nach dem Leitfaden der Stadt Koganei ist der Ablauf wie folgt: Stadtplanungsbeschluss und öffentliche Bekanntmachung im Dezember 2024; Genehmigung der Genossenschaftsgründung und öffentliche Bekanntmachung im Juni 2025; Gründung der Sanierungsgenossenschaft im Juli 2025; Beginn des Abrisses bestehender Gebäude im Oktober 2025; sowie die erste Änderung des Projektplans im Januar 2026. Künftig werden die Genehmigung des Rechtsumwandlungsplans und der Beginn der Hauptbauarbeiten für das Geschäftsjahr 2026 angestrebt, die Fertigstellung für das Geschäftsjahr 2029.
Auch die Bekanntmachung der Tokioter Stadtregierung vom 19. Juni 2025 besagt, dass die Genossenschaft durch die Genehmigung der Genossenschaftsgründung Rechtspersönlichkeit erlangt und als Träger das Projekt aufnimmt, dass die Genehmigung des Rechtsumwandlungsplans und der Baubeginn für das Geschäftsjahr 2026 vorgesehen sind und dass die Gebäudefertigstellung für das Geschäftsjahr 2029 geplant ist. Da sich künftige Termine mit nachfolgenden Genehmigungen und dem Baufortschritt ändern können, müssen Sie für Investitions- oder Eröffnungsentscheidungen die veröffentlichten Unterlagen zu Projektplanänderungen und zur Genehmigung des Rechtsumwandlungsplans laufend prüfen.
Aus Sicht von Immobilieninvestition und Mietverwaltung: Verändert sich die „Fläche“ vor dem Bahnhof?
Die 415 Wohnungen des Südblocks sind ein direkter Faktor zur Erhöhung der Bevölkerung vor dem Bahnhof. Aus Sicht von Investition und Mietverwaltung jedoch wird man fehlurteilen, wenn man nur auf den Preis oder die Miete des neuen Turms für sich genommen schaut. Entscheidend ist, wie weit der nördliche Bahnhofsvorplatz, die Musako-dori, die bestehende Einkaufsstraße und das südliche Geschäftscluster zusammenwachsen und ob sie Verweildauer und Alltagskonsum rund um den Bahnhof steigern können.
Gelingt die Sanierung, rückt der Nordausgang näher an einen „Bahnhofsvorplatz, an dem Menschen verweilen und zirkulieren“, statt an einen, den sie nur durchqueren. Das wirkt sich auf die Attraktivität nahegelegener Mietwohnungen, die Sichtbarkeit der Einzelhandelsflächen und die Konzentration alltäglicher Versorgungseinrichtungen aus. Ist andererseits der Mietermix der Gewerbeflächen schwach oder werden die Fußgängerdecks und Plätze im Alltag nicht genutzt, fällt der Ausstrahlungseffekt auf die Umgebung möglicherweise nicht so breit aus, wie es die Landmarken-Präsenz vermuten lässt. Um die Größenordnung international einzuordnen: Die rund 60 m² großen Wohnungen des neuen Turms liegen in einem Markt, in dem Neubau-Eigentumswohnungen im Zentrum Tokios oft deutlich über 1.000.000 ¥ pro m² (rund 5.900 EUR pro m², Stand 2026-05) gehandelt werden, weshalb eine vorstädtische Bahnhofssanierung wie diese als Relative-Value-Gelegenheit beobachtet wird.
Eigentümer und Investoren sollten nicht nur den Fertigstellungstermin laufend prüfen, sondern auch die niedriggeschossigen Mieter, den Betrieb der Plätze, das Fußgängeraufkommen auf den umliegenden Straßen und die Vernetzung mit dem Südausgang. Bahnhofssanierungen sind kein Projekt, dessen Ziel der Fertigstellungstermin ist; geprüft wird, ob sich der Arealwert im Betrieb nach der Fertigstellung verfestigt.
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Fazit
Mit seinen Dimensionen von 33 Stockwerken, rund 122 m und 415 Wohnungen erregt der Südblock des Ostbezirks vor dem Nordausgang des Bahnhofs Musashi-Koganei Aufmerksamkeit als Bahnhofsturm-Plan. Sein Wesen liegt jedoch in der Wiederbelebung des nördlichen Geschäftsviertels, im Neuaufbau des Fußgängernetzes und in der Entwicklung öffentlicher Räume einschließlich Plätzen und Decks.
Der Erfolg des Südblocks hängt weniger vom Wohnraumangebot selbst ab als davon, wie er den niedriggeschossigen Einzelhandel mit dem Bahnhofsvorplatz und der Musako-dori verknüpft und die Fußgängerfreundlichkeit des Nordausgangs insgesamt steigert. Auf dem Weg zur Genehmigung des Rechtsumwandlungsplans und zum Beginn der Hauptbauarbeiten im Geschäftsjahr 2026 sowie zur Fertigstellung im Geschäftsjahr 2029 werden die konkrete Gestaltung des Mietermixes und der Betrieb der Plätze die zu beobachtenden Punkte sein.
Quellen und Literaturverzeichnis
- Stadt Koganei (小金井市, Stadt Koganei), „Leitfaden zum Sanierungsprojekt Ostbezirk vor dem Nordausgang des Bahnhofs Musashi-Koganei“ (aktualisiert am 7. Januar 2026)
- Stadt Koganei, „Zur öffentlichen Einsichtnahme in die Dokumente, die das Projektgebiet und den Überblick über den Entwurf darstellen“ (aktualisiert am 7. Januar 2026)
- Sanierungsprojekt Ostbezirk vor dem Nordausgang des Bahnhofs Musashi-Koganei, Stadterneuerung erster Art – Projektplan (genehmigt am 20. Juni 2025; geändert am 7. Januar 2026)
- Tokioter Stadtregierung (東京都, Tokio), „Wir genehmigen die Gründung der Stadterneuerungsgenossenschaft des Ostbezirks vor dem Nordausgang des Bahnhofs Musashi-Koganei“ (19. Juni 2025)
- Stadt Koganei, „Das Gebiet der vorbereitenden Stadterneuerungsgenossenschaft des Ostbezirks vor dem Nordausgang des Bahnhofs Musashi-Koganei wurde geändert“ (aktualisiert am 19. Mai 2023)
