Wussten Sie, dass Sie in Japan bei einem unbebauten Grundstück (更地, sarachi, ein Grundstück ohne Gebäude) die Steuervergünstigung für Wohnbauland verlieren – und die effektive Belastung durch die Grundsteuer (固定資産税, kotei shisan zei) dann bis zum Sechsfachen dessen betragen kann, was bei bebautem Land anfällt? Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum ist dieser Mechanismus wenig intuitiv: Anders als die deutsche Grundsteuer, die sich seit der Reform 2025 primär an Bodenrichtwert und Gebäudeart orientiert, knüpft Japan die Vergünstigung ausdrücklich an das Vorhandensein eines Wohngebäudes. Eine Minimierung der Steuerlast setzt daher voraus, dass Sie den Zustand des Grundstücks korrekt erfassen und strategisch nutzen.
Warum ist die Grundsteuer bei unbebautem Land in Japan höher?
Die japanische Grundsteuer (固定資産税, kotei shisan zei) ist eine kommunale Abgabe, die von jeder Person zu zahlen ist, die zum Stichtag 1. Januar eines Jahres Grund oder Gebäude besitzt. Der Regelsteuersatz beträgt 1,4 % des behördlich festgesetzten Steuerwerts, und die Bewertung wird alle drei Jahre neu festgestellt. Für deutschsprachige Leser ist die Parallele zur Hebesatz-Logik der deutschen Grundsteuer naheliegend – der entscheidende Unterschied liegt jedoch in der Wohnbauland-Vergünstigung, die es in dieser Ausprägung im DACH-Raum nicht gibt.
Steht auf dem Grundstück ein Wohnhaus, greift die Steuervergünstigung für Wohnbauland (住宅用地の軽減措置特例, jūtaku yōchi no keigen sochi tokurei, eine gesetzliche Ermäßigung für zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke):
- Für den Flächenanteil bis 200 ㎡: Die Grundsteuer wird auf 1/6, die Stadtplanungssteuer (都市計画税, toshi keikaku zei, eine zusätzliche kommunale Abgabe für Bauzonen) auf 1/3 reduziert.
- Für den Flächenanteil über 200 ㎡: Grundsteuer und Stadtplanungssteuer werden jeweils auf 1/3 reduziert.
Bei einem unbebauten Grundstück hingegen greift keinerlei Ermäßigung, sodass zum vollen Regelsteuersatz besteuert wird. Wer ein leerstehendes Haus abreißt und das Grundstück zu sarachi macht, kann die Grundsteuer damit auf bis zum Sechsfachen ansteigen sehen. Bemerkenswert ist, dass Deutschland mit der neuen Grundsteuer C für baureife, aber unbebaute Grundstücke seit 2025 eine gegenläufige, aber im Ergebnis ähnliche Logik verfolgt: Auch dort können Kommunen unbebautes Bauland höher besteuern, um Baulücken zu mobilisieren – während Japan dasselbe Ziel über den Wegfall der Wohnbauland-Vergünstigung erreicht.
Was passiert bei der Einstufung als „besonderes Leerstandshaus“?
Ein „besonderes Leerstandshaus“ (特定空き家, tokutei akiya) bezeichnet ein ungepflegtes, sich selbst überlassenes Leerstandsobjekt. Die Kommune führt auf Grundlage der Richtlinien des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, Kokudo-kōtsū-shō, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT) eine Prüfung durch und nimmt die Einstufung vor, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:
- hohes Einsturzrisiko;
- hygienische Gefährdung;
- erhebliche Beeinträchtigung des Ortsbilds;
- Vernachlässigung ist im Hinblick auf den Erhalt des umliegenden Wohnumfelds unangemessen.
Wird ein Objekt als tokutei akiya eingestuft, folgen Beratung, Anweisung und Aufforderung; erfolgt keine Verbesserung, entfällt die Vergünstigung und es wird wie bei einem unbebauten Grundstück besteuert. Zusätzlich droht ein Bußgeld, weshalb die ordnungsgemäße Verwaltung eines Leerstands unverzichtbar ist. Für DACH-Investoren ist dies eine Besonderheit ohne direkte Entsprechung: In Deutschland kennt man zwar Zweckentfremdungsverbote und Instrumente gegen Wohnraumleerstand auf Landes- oder kommunaler Ebene, doch eine bundesweit vereinheitlichte, an den Gebäudezustand gekoppelte Steuersanktion wie das japanische tokutei-akiya-System existiert dort nicht. Der japanische Hintergrund ist die demografische Realität von über neun Millionen leerstehenden Häusern landesweit – ein struktureller Faktor, der die Politik zu diesem gezielten Steuerhebel bewogen hat.
Wie lässt sich die Belastung durch die Grundsteuer verringern?
Ein Wohnhaus oder Mietwohnhaus errichten
Dies ist die wirksamste Methode. Errichtet man auf dem unbebauten Grundstück ein Einfamilienhaus oder ein Mietwohnhaus, greift die Vergünstigung und die Grundsteuer lässt sich auf bis zu 1/6 senken. Bei Vermietung sind zudem Mieteinnahmen zu erwarten. In manchen Kommunen existieren Programme, die auch die Umnutzung eines Leerstands zu einem Café oder einer Kindertagesstätte anerkennen und die Vergünstigung gewähren. Für internationale Investoren ist das eine doppelte Chance: Anders als ein rein steuergetriebenes Halten von Bauland in Deutschland verbindet die japanische Struktur Steuerersparnis mit einer laufenden Rendite aus der Vermietung.
In landwirtschaftliche Fläche umwandeln
Landwirtschaftliche Flächen (農地, nōchi) werden mit einem niedrigen Steuerwert angesetzt, was zu einer Verringerung der Steuerlast führt. Allerdings setzt die Umwandlung (農地転用, nōchi ten'yō) ein behördliches Genehmigungsverfahren und eine fortlaufende landwirtschaftliche Nutzung voraus, weshalb die praktische Umsetzung eher anspruchsvoll ist. Deutschsprachige Leser kennen aus der eigenen Rechtsordnung ähnliche Hürden bei der Umwidmung von Bauland in Grünland – in Japan ist die landwirtschaftliche Bindung jedoch besonders strikt reglementiert.
Grundstück oder Gebäude verkaufen
Ohne Immobilienbesitz fällt keine Grundsteuer an. Besteht keine Aussicht auf künftige Nutzung, ist auch der Verkauf, der die Zahlungspflicht der Grundsteuer als solche beseitigt, eine prüfenswerte Option. Gerade für im Ausland ansässige Eigentümer, die eine Immobilie in Japan aus der Ferne verwalten müssen, kann der Verkauf die administrativ sauberste Lösung sein.
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FAQ: Häufige Fragen zur Grundsteuer bei unbebautem Land
- F. Wie viel höher ist die Grundsteuer bei unbebautem Land im Vergleich zu bebautem Grundstück?
- A. Da die Vergünstigung für Wohnbauland entfällt, wird im Vergleich zu kleinflächigem Wohnbauland (bis 200 ㎡) eine bis zu sechsfache Grundsteuer fällig.
- F. Erhält man die Vergünstigung der Grundsteuer, wenn man das Objekt als Leerstand hält?
- A. Solange ein Wohngebäude steht, fällt auch ein Leerstand unter die Vergünstigung. Bei Einstufung als besonderes Leerstandshaus (tokutei akiya) wird man jedoch von der Maßnahme ausgeschlossen.
- F. Welche Risiken bestehen bei einem Zahlungsrückstand der Grundsteuer?
- A. Neben Säumniszuschlägen können im schlimmsten Fall Vermögenswerte wie Gehalt, Bankguthaben oder Immobilien gepfändet werden.
- F. Wird die Steuer günstiger, wenn ich das unbebaute Grundstück in einen Parkplatz umwandle?
- A. Ein Parkplatz wird nicht als Wohnbauland anerkannt, daher greift keine Vergünstigung. Durch die Einnahmen lässt sich die Steuerlast jedoch teilweise auffangen.
