Für alle, die in Japan Mietimmobilien verwalten, gehört der Streit um die Rückzahlung der Kaution zu den häufigsten Beschwerden überhaupt. Mietern steht ein gesetzlich anerkannter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zu, und ohne triftigen Grund darf die Rückzahlung nicht verweigert werden. Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum (DACH) ist dabei eine Besonderheit wichtig: Die japanische Mietkaution heißt shikikin (敷金) und ist rechtlich klar von reikin (礼金, wörtlich „Dankgeld“) zu unterscheiden – einer nicht erstattungsfähigen Einmalzahlung an den Vermieter, für die es im deutschen Mietrecht kein direktes Gegenstück gibt. Anders als die deutsche Mietkaution nach § 551 BGB, die auf höchstens drei Nettokaltmieten begrenzt und auf einem insolvenzsicheren Treuhandkonto anzulegen ist, unterliegt das japanische shikikin keiner gesetzlichen Höchstgrenze und keiner Pflicht zur getrennten Verwahrung. Dieser Beitrag erläutert den Rückzahlungsanspruch von der rechtlichen Grundlage bis zum konkreten Vorgehen bei der Geltendmachung.
Was ist der Anspruch auf Kautionsrückzahlung? Rechtsgrundlage und Definition
Der Anspruch auf Kautionsrückzahlung ist das Recht des Mieters (賃借人, chinshakunin), vom Vermieter (賃貸人, chintainin) die Rückgabe der Kaution zu verlangen. Mit der Reform des japanischen Zivilgesetzbuchs (民法, Minpō) von 2020 – konkret § 622-2 – wurde dieser Anspruch erstmals ausdrücklich kodifiziert, und es wurde gesetzlich klargestellt, dass die Rückzahlungspflicht nach Auszug und Abschluss der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands entsteht. Für deutschsprachige Leser ist der Kontext aufschlussreich: Während in Deutschland die Kautionsabrechnung und die Rückgabefrist seit Jahrzehnten durch Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geprägt sind, ist die entsprechende Klarstellung in Japan vergleichsweise jung und stammt erst aus der Reform von 2020. Für internationale Eigentümer bedeutet dies, dass die Rechtslage heute berechenbarer ist als noch vor wenigen Jahren – ein Punkt, der die Kalkulierbarkeit japanischer Wohninvestments erhöht.
- Entstehung des Anspruchs: ab dem Tag nach der Rückgabe des Objekts
- Übliche Rückzahlungsfrist: etwa 30 bis 45 Tage nach Auszug
- Verjährung: fünf Jahre ab Rückgabe (Verjährungsfrist nach dem Minpō)
Ein Unterschied zum DACH-Raum verdient Beachtung: In Deutschland verjährt der Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung regelmäßig nach drei Jahren (§ 195 BGB), und in der Praxis darf der Vermieter die Abrechnung meist innerhalb von drei bis sechs Monaten vornehmen. In Japan ist die Verjährungsfrist mit fünf Jahren länger, die faktische Rückzahlung erfolgt jedoch mit 30 bis 45 Tagen oft schneller. Wer in Japan investiert, sollte diese kürzere Erwartungshaltung der Mieter kennen und die Rückabwicklung entsprechend zügig organisieren.
Wann wird die Kaution voll erstattet – und wann nicht?
| Kategorie | Kostenträger | Beispiel |
| Übliche Abnutzung / altersbedingter Verschleiß | zulasten des Vermieters | ausgeblichene Tapeten, natürlicher Abrieb der tatami-Matten |
| Fahrlässigkeit / Vorsatz des Mieters | zulasten des Mieters (Abzug von der Kaution) | Vergilbung durch Zigarettenrauch, Kratzer durch Haustiere |
| Katastrophen / höhere Gewalt | zulasten des Vermieters | Schäden durch Erdbeben oder Überschwemmung |
Diese Abgrenzung folgt in Japan den genjō-kaifuku-Richtlinien (原状回復ガイドライン, den Leitlinien zur „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“ des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus). Der Grundgedanke – dass übliche Abnutzung und altersbedingter Verschleiß bereits durch die Miete abgegolten sind und nicht dem Mieter angelastet werden dürfen – deckt sich weitgehend mit der deutschen Rechtsprechung zur „vertragsgemäßen Abnutzung“. Ein japanisches Spezifikum ist jedoch die tatami-Matte (畳, der traditionelle Bodenbelag aus gepresstem Reisstroh): Ihr natürlicher Abrieb zählt ausdrücklich zur üblichen Abnutzung, während Brandflecken oder Wasserränder dem Mieter zugerechnet werden können – eine Unterscheidung, die deutsche Investoren bei japanischen Wohnobjekten kennen sollten. Durch eine konsequente Dokumentation des Zustands vor Einzug (Checkliste und Fotos) lässt sich der spätere Streit darüber, ob ein Schaden auf „Verschulden des Mieters“ zurückgeht, wirksam vermeiden.
Die drei Schritte zur Geltendmachung der Kautionsrückzahlung
Schritt 1: Mündliche Aufforderung
Zunächst wird die Absicht, die Rückzahlung zu verlangen, mündlich mitgeteilt. Dadurch nimmt der Vermieter seine Rolle als Anspruchsgegner bewusst wahr. Auch wenn eine Hausverwaltung (管理会社, kanri-gaisha) zwischengeschaltet ist, bleibt die direkte Ansprache des Vermieters selbst entscheidend. Für DACH-Investoren ist dies ein wichtiger Unterschied zur eigenen Erfahrung: Während in Deutschland die Abrechnung meist schriftlich über die Verwaltung läuft, hat die informelle mündliche Vorstufe in Japan praktische Bedeutung und geht dem formellen Vorgehen üblicherweise voraus.
Schritt 2: Schriftliche Aufforderung per beglaubigtem Einschreiben
Reagiert der Vermieter auf die mündliche Aufforderung nicht, wird ein naiyō-shōmei-yūbin (内容証明郵便) versandt – ein in Japan gebräuchliches Einschreiben, dessen Inhalt amtlich durch die Post beglaubigt wird. Weil das Postamt bescheinigt, „wer wann was gefordert hat“, gilt dieser Schritt als letzte Mahnung und signalisiert die feste Absicht, in ein gerichtliches Verfahren überzugehen. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts (弁護士, bengoshi) oder eines zertifizierten Rechtsberaters (認定司法書士, nintei-shihō-shoshi) ist möglich, das Schreiben kann aber auch selbst verfasst werden. Ein solches förmlich beglaubigtes Einschreiben mit Beweiskraft hat im deutschen Recht kein exaktes Pendant – am ehesten vergleichbar ist ein anwaltliches Mahnschreiben oder die Zustellung per Einschreiben mit Rückschein, wobei die amtliche Inhaltsbeglaubigung des japanischen Verfahrens deutlich weiter geht.
Schritt 3: Bagatellklage
Bleibt die Rückzahlung dennoch aus, kommt die shōgaku-soshō (少額訴訟, „Bagatellklage“) zum Einsatz. Sie steht für Geldforderungen bis 600.000 JPY (ca. 3.530 €, bei 170 JPY/EUR) zur Verfügung und wird grundsätzlich in einem einzigen Verhandlungstermin abgeschlossen. Die Kosten liegen bei etwa 10.000 JPY (ca. 59 €); bei einem Obsiegen können sie der Gegenseite auferlegt werden. Dieses vereinfachte Verfahren ähnelt in seiner Funktion dem deutschen gerichtlichen Mahnverfahren oder einer Klage vor dem Amtsgericht in Bagatellsachen, ist mit seinem Prinzip der Erledigung an nur einem Termin jedoch bewusst noch stärker auf schnelle und kostengünstige Durchsetzung kleiner Forderungen zugeschnitten.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Nach wie vielen Jahren verjährt der Anspruch auf Kautionsrückzahlung?
Fünf Jahre ab Rückgabe des Objekts. Wird der Anspruch jedoch vor Ablauf der Verjährung geltend gemacht, tritt für weitere sechs Monate keine Verjährung ein. Frühzeitiges Handeln ist daher wichtig. Zum Vergleich: Im deutschsprachigen Raum verjährt der entsprechende Anspruch bereits nach drei Jahren, sodass die japanische Frist für DACH-Investoren eher großzügig wirkt.
Bekomme ich die Kaution auch nach mehreren Jahren nach dem Auszug noch zurück?
Innerhalb von fünf Jahren ist die Geltendmachung rechtlich möglich, doch je mehr Zeit vergeht, desto schwieriger werden Beweisführung und Verhandlung. Es empfiehlt sich, zügig nach dem Auszug zu handeln.
Welche Kosten entstehen bei einer Bagatellklage?
Für Gerichtskosten (Gebühren und vorzuschießende Postwertzeichen) fallen insgesamt etwa 5.000 bis 10.000 JPY (ca. 29 bis 59 €, bei 170 JPY/EUR) an – ist die Gegenseite eine juristische Person, kommen zusätzlich Kosten für die Beschaffung des Handelsregisterauszugs hinzu. Bei einem Obsiegen können diese Kosten der Gegenseite auferlegt werden.
An wen richtet sich die Forderung, wenn eine Hausverwaltung eingeschaltet ist?
Zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet ist der Vermieter (Eigentümer). Da die Hausverwaltung lediglich als Vermittler auftritt, richtet sich die Forderung letztlich an den Vermieter selbst. Für internationale Eigentümer, die ihre japanische Immobilie über eine kanri-gaisha (管理会社, Hausverwaltung) betreuen lassen, ist dies ein zentraler Punkt: Die rechtliche Verantwortung verbleibt beim Eigentümer und lässt sich nicht auf die Verwaltung abschieben.
