Pour tout professionnel de la gestion locative, les litiges liés à la restitution du shikikin (敷金), le dépôt de garantie locatif japonais, comptent parmi les réclamations les plus fréquentes. C'est une spécificité juridique propre au Japon : sa restitution est un droit légal du locataire, et le bailleur ne peut en refuser le remboursement sans motif justifié. Contrairement au dépôt de garantie français, plafonné par la loi et restituable dans un délai fixe, le système japonais repose sur une obligation personnelle du bailleur inscrite au Code civil, avec son propre calendrier de restitution. Cet article présente ce fondement juridique, puis les étapes concrètes pour obtenir la restitution du dépôt.
Qu'est-ce que le droit à la restitution du dépôt de garantie (敷金返還請求権) ? Fondement juridique et définition
Le droit à la restitution du dépôt de garantie (敷金返還請求権, shikikin henkan seikyū-ken) désigne la faculté, pour le locataire (賃借人, chinshakunin), d'exiger du bailleur (賃貸人, chintainin) la restitution du shikikin une fois le bail terminé. Ce droit a été formellement inscrit dans le Code civil japonais lors de la réforme de 2020 (article 622-2), qui précise que l'obligation de restitution naît une fois achevée la remise en état du logement, le genjō kaifuku (原状回復, la norme japonaise qui distingue l'usure normale des dégradations imputables au locataire). À la différence de la loi française du 6 juillet 1989, qui plafonne le dépôt à un mois de loyer hors charges (deux mois pour un meublé) et fixe un délai légal de restitution, le droit japonais ne fixe ni plafond ni délai dans la loi — d'où l'importance, pour un investisseur étranger, de connaître les usages du marché.
- Point de départ du droit de réclamation : le lendemain de la remise du logement (明け渡し, akewatashi) au bailleur
- Délai de restitution habituel : environ 30 à 45 jours après le départ du locataire
- Délai de prescription : 5 ans à compter de la remise du logement (prescription extinctive de droit commun du Code civil japonais)
Restitution intégrale ou partielle du dépôt de garantie : quels cas de figure ?
Comme en France, où l'état des lieux de sortie distingue l'usure normale des dégradations imputables au locataire, le droit japonais opère une distinction comparable, mais avec des critères et exemples propres à l'usage local.
| Catégorie | Partie responsable | Exemple |
| Usure normale et vieillissement naturel | À la charge du bailleur | Décoloration du papier peint, usure naturelle des tatamis (畳, nattes traditionnelles japonaises en paille de riz tressée) |
| Négligence ou faute intentionnelle du locataire | À la charge du locataire (déduit du dépôt de garantie) | Jaunissement dû au tabac, griffures causées par un animal de compagnie |
| Catastrophe naturelle ou force majeure | À la charge du bailleur | Dommages causés par un séisme ou une inondation |
Documenter systématiquement l'état du logement avant l'entrée du locataire (liste de vérification et photographies) permet de prévenir, au départ, les litiges liés à la qualification de « faute du locataire ». Contrairement à un état des lieux français standardisé, cette pratique japonaise repose surtout sur la rigueur documentaire du bailleur ou de son gestionnaire.
Les trois étapes de la réclamation du dépôt de garantie
Étape 1 : la réclamation orale
La première étape consiste à faire connaître oralement son intention de demander la restitution. Cette démarche place le bailleur en position de partie responsable face à la réclamation. Même lorsqu'une société de gestion locative (管理会社, kanri-gaisha) sert d'intermédiaire — cas fréquent pour les biens détenus par des investisseurs étrangers non-résidents —, la demande doit aussi atteindre directement le bailleur, seul débiteur légal.
Étape 2 : la mise en demeure par courrier certifié (内容証明郵便, naiyō-shōmei yūbin)
Si la demande orale reste sans effet, l'étape suivante consiste à envoyer un naiyō-shōmei yūbin (内容証明郵便), littéralement un « courrier au contenu certifié », dispositif postal propre au Japon sans équivalent exact en France : la Poste japonaise (日本郵便) certifie elle-même « qui a envoyé quoi, à qui, et à quelle date », ce qui en fait l'équivalent le plus proche d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, avec une valeur probatoire renforcée. Il peut être rédigé par un avocat (弁護士, bengoshi) ou un scrivener judiciaire agréé (認定司法書士, nintei shihō shoshi), mais le locataire peut aussi le préparer lui-même.
Étape 3 : la procédure de petites créances (少額訴訟, shōgaku soshō)
Si le dépôt n'est toujours pas restitué, la dernière étape est le shōgaku soshō (少額訴訟), procédure simplifiée de petites créances comparable, dans son esprit, à une injonction de payer ou à une action devant le tribunal judiciaire statuant en matière de petites créances en France, mais réservée aux demandes ne dépassant pas 600 000 yens (env. 3 530 €, sur la base de 170 JPY/EUR). L'affaire est en principe jugée en une seule audience. Le coût s'élève globalement à environ 10 000 yens (env. 59 €), remboursables par la partie adverse en cas de victoire.
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Questions fréquentes (FAQ)
Au bout de combien d'années le droit à la restitution du dépôt de garantie se prescrit-il ?
Le délai de prescription est de 5 ans à compter de la remise du logement. Toutefois, si le locataire exerce son droit avant l'expiration de ce délai, la prescription ne peut être acquise avant un délai supplémentaire de 6 mois. Il est donc essentiel d'agir rapidement, une précaution d'autant plus importante pour un propriétaire résidant à l'étranger.
Le dépôt de garantie peut-il encore être restitué plusieurs années après le départ du locataire ?
Juridiquement, oui, dans la limite des 5 ans. Mais plus le temps passe, plus il devient difficile d'apporter la preuve de l'état du logement et plus la négociation se complique. Il est donc recommandé d'agir dès que possible après le départ.
Quel est le coût pour engager une procédure de petites créances (少額訴訟, shōgaku soshō) ?
Les frais de justice (dossier et timbres postaux à provisionner) s'élèvent au total à environ 5 000 à 10 000 yens (soit environ 29 à 59 €, sur la base de 170 JPY/EUR), auxquels s'ajoutent, si la partie adverse est une personne morale, des frais pour l'obtention d'un certificat d'immatriculation. En cas de victoire, ces frais peuvent être mis à la charge de la partie adverse.
Si une société de gestion locative intervient, à qui la réclamation doit-elle être adressée ?
La partie tenue de restituer le dépôt de garantie est toujours le bailleur (le propriétaire). Une société de gestion locative n'est qu'un intermédiaire ; c'est donc auprès du bailleur lui-même que la réclamation doit, en dernier ressort, être adressée.
