Wenn Sie aus der Bewirtschaftung von Immobilien Mieteinnahmen erzielen, fallen auf Ihre jährlichen Einnahmen mehrere Steuern an. Es ist wichtig, die steuerlichen Mechanismen zu verstehen, die sich von Arbeitseinkommen unterscheiden. In diesem Artikel erläutern wir die Arten von Steuern auf Mieteinnahmen, ihre Berechnungsmethoden und die Vorgehensweise bei der Steuererklärung im Detail.
Welche Steuern fallen auf Mieteinnahmen an?
Wenn Sie aus der Vermietung von Apartments oder Mehrfamilienhäusern Mieterträge erhalten, fallen hauptsächlich die folgenden fünf Steuern an.
Einkommensteuer
Mieteinnahmen werden grundsätzlich als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ klassifiziert. Wenn der Umfang der Bewirtschaftung 5 Gebäude oder 10 Wohneinheiten überschreitet, gelten sie als „gewerbliche Einkünfte“, was den Vorteil mit sich bringt, dass der Umfang der abzugsfähigen Aufwendungen und die Höhe bestimmter Abzüge steigen.
Einwohnersteuer
Bei der Einkommensteuer sind Jahreseinkünfte von bis zu 200.000 Yen ausgenommen, die Einwohnersteuer ist jedoch in jedem Fall zu entrichten. Wenn Sie die „normale Erhebung“ wählen, können Sie einen Lohnsteuerabzug über Ihr Gehalt vermeiden. Das ist hilfreich, wenn Ihr Arbeitgeber nichts von Ihren Mieteinnahmen erfahren soll.
Verbrauchsteuer
Ab einem steuerpflichtigen Umsatz von mehr als 10 Millionen Yen fällt Verbrauchsteuer an, bei reiner Wohnraumvermietung ist diese jedoch steuerfrei. Prüfen Sie, ob im Vertrag die Nutzung „zu Wohnzwecken“ vermerkt ist.
Grundsteuer und Stadtplanungssteuer
Solange Sie eine Immobilie besitzen, sind diese Steuern jedes Jahr zu zahlen. Für Objekte in städtebaulichen Entwicklungsgebieten fällt zusätzlich eine Stadtplanungssteuer an.
Grunderwerbsteuer
Etwa ein halbes bis anderthalb Jahre nach dem Erwerb der Immobilie erhalten Sie den Steuerbescheid. Planen Sie daher mit ausreichender Liquidität, um auf unerwartete Ausgaben vorbereitet zu sein.
Was gehört zur steuerpflichtigen Bemessungsgrundlage? Welche Ausgaben sind als Aufwand abziehbar?
Bestandteile der Mieteinnahmen
Neben der eigentlichen Miete zählen auch die folgenden Positionen zu den Mieteinnahmen.
- Schlüsselgeld, Verwaltungsgebühren und Verlängerungsgebühren
- Einnahmen aus Parkplätzen
- Gebühren für die Installation von Antennenstationen
- Einnahmen aus Verkaufsautomaten
- Strom- und Wasserkosten, die als Gemeinschaftskosten vereinnahmt werden
Auch wenn ein Mieter mit der Miete in Verzug ist, muss der Betrag grundsätzlich als Einnahme erfasst werden. Wird die Forderung uneinbringlich, kann sie als Verlust verbucht werden.
Was als Aufwand angesetzt werden kann
| Aufwandsposition | Inhalt |
|---|---|
| Steuern | Grundsteuer, Stadtplanungssteuer, Grunderwerbsteuer, Stempelsteuer auf Einnahmenachweise (Einwohnersteuer und Einkommensteuer sind nicht abzugsfähig) |
| Versicherungsprämien | Verschiedene Versicherungsprämien wie Gebäude- und Erdbebenversicherung |
| Vergütungen für ausgelagerte Leistungen | Gebühren an die Hausverwaltung (marktüblich sind etwa 5 % der Miete) |
| Honorare für Fachleute | Honorare für Steuerberater und Justizschreiber |
| Abschreibungen | Verteilung nach Nutzungsdauer: 22 Jahre bei Holzbau, 34 Jahre bei Stahlbau, 47 Jahre bei Stahlbetonbau |
| Reparaturkosten | Tapetenwechsel, Reparatur von Ausstattungen, Reinigungskosten und Instandhaltungsrücklagen |
| Darlehenszinsen | Zinsen auf Darlehen und Darlehensgebühren |
| Sonstiges | Fahrtkosten für Objektbesichtigungen sowie Kosten für immobilienbezogene Fachliteratur |
Wie werden die Steuern auf Mieteinnahmen berechnet?
Berechnung der Einkommensteuer
Die Einkommensteuer wird in den folgenden drei Schritten berechnet.
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung = Mieteinnahmen − notwendige Aufwendungen
- Zu versteuerndes Einkommen = Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung + sonstige Einkünfte − verschiedene Abzüge
- Einkommensteuer = zu versteuerndes Einkommen × Steuersatz − Abzugsbetrag
Es gilt ein progressiver Steuertarif, bei dem die Steuersätze stufenweise ansteigen. Bis 1,95 Millionen Yen beträgt der Satz 5 %, bis 3,3 Millionen Yen 10 %, bis 6,95 Millionen Yen 20 % und über 40 Millionen Yen 45 %.
Zu den wichtigsten Abzügen zählen der Grundfreibetrag (380.000 Yen), der Abzug für Sozialversicherungsbeiträge, der Abzug für medizinische Kosten, der Ehegattenabzug, der Unterhaltsabzug sowie der Sonderabzug bei blauer Steuererklärung (bis zu 650.000 Yen).
Berechnung der Einwohnersteuer
Die Einwohnersteuer wird mit etwa 10 % des Einkommens berechnet. Bei einem Einkommen von 6 Millionen Yen beträgt die Einwohnersteuer etwa 600.000 Yen.
Ist eine Steuererklärung erforderlich? Warum sollte man sie abgeben?
Ab 200.000 Yen ist eine Steuererklärung erforderlich
Wenn die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Mieteinnahmen − notwendige Aufwendungen) 200.000 Yen übersteigen, ist eine Steuererklärung erforderlich. Wichtig ist, dass nicht die „Einnahmen“, sondern die „Einkünfte“ maßgeblich sind.
Warum eine Erklärung auch unter 200.000 Yen sinnvoll ist
Wenn ein Verlust vorliegt, können Sie ihn durch einen Verlustausgleich mit Ihrem Arbeitseinkommen verrechnen und so eine Steuererstattung erhalten. Das ist insbesondere in Jahren mit hohen Reparaturkosten ein wirksames Mittel zur Steueroptimierung.
Unterschied zwischen weißer und blauer Steuererklärung
| Punkt | Blaue Steuererklärung | Weiße Steuererklärung |
|---|---|---|
| Buchführungsmethode | Doppelte Buchführung | Einfache Buchführung |
| Sonderabzug | Bis zu 650.000 Yen | Keiner |
| Verlustvortrag | Für 3 Jahre möglich | Nicht möglich |
| Voraussetzungen | Vorherige Einreichung eines Genehmigungsantrags erforderlich | Keine besonderen |
Um den Abzug von 650.000 Yen zu erhalten, ist ein Bewirtschaftungsumfang von 5 Gebäuden oder 10 Wohneinheiten erforderlich.
Was passiert, wenn keine Steuererklärung abgegeben wird?
Schwere Zuschlagssteuer
Bei vorsätzlicher Verschleierung wird eine schwere Zuschlagssteuer von 35 bis 40 % erhoben.
Säumniszuschlag
Nach Fristablauf fallen Säumniszuschläge an, und je später eine berichtigte Erklärung eingereicht wird, desto höher wird der Betrag.
Zuschlagssteuer wegen zu niedriger Erklärung
Wenn der erklärte Betrag niedriger war als der tatsächliche, werden zusätzlich zur ursprünglich geschuldeten Steuer Sanktionen erhoben.
Wie läuft die Steuererklärung ab?
Der Zeitraum für die Steuererklärung ist jedes Jahr vom 16. Februar bis zum 15. März. Gehen Sie dabei in den folgenden Schritten vor.
- Unterlagen vorbereiten：Lohnsteuerbescheinigung, Kaufvertrag, Darlehensunterlagen, Belege über Aufwendungen usw. (Aufbewahrungsfrist 7 Jahre)
- Blaue Steuererklärung beantragen：Den Genehmigungsantrag innerhalb von 2 Monaten nach Aufnahme des Immobiliengeschäfts einreichen
- Jahresabschluss erstellen：Auf der Website der Nationalen Steuerbehörde Einnahmen und Ausgaben eingeben und den Gewinn berechnen
- Steuererklärung erstellen：Die Angaben entsprechend den Vorgaben auf der Website der Nationalen Steuerbehörde eingeben
- Unterlagen einreichen：Zwischen e-Tax, Postversand oder persönlicher Abgabe beim Finanzamt wählen
Mit e-Tax ist eine Einreichung rund um die Uhr möglich, sodass kein Besuch beim Finanzamt erforderlich ist.
Worauf sollte man bei der Steuererklärung achten?
- Ein Jahresendausgleich ist kein Ersatz：Auch Angestellte mit Mieteinnahmen müssen zusätzlich eine Steuererklärung abgeben
- Erforderliche Unterlagen frühzeitig vorbereiten：Achten Sie darauf, Lohnsteuerbescheinigungen und verschiedene Nachweise nicht zu verlieren
- Überhöhte Aufwandserfassung vermeiden：Eine angemessene Kostenverwaltung ist auch wichtig, um die Bewertung durch Finanzinstitute aufrechtzuerhalten
Zusammenfassung
Auf Mieteinnahmen fallen mehrere Steuern an, darunter Einkommensteuer und Einwohnersteuer. Wenn Sie die als Aufwand ansetzbaren Positionen richtig erfassen und die Steuererklärung ordnungsgemäß vornehmen, können Sie Ihre Steueroptimierung bestmöglich ausschöpfen. Wenn Unklarheiten bestehen, empfehlen wir, den Prozess in Abstimmung mit einem Fachberater voranzubringen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ist eine Steuererklärung auch dann erforderlich, wenn die Mieteinnahmen unter 200.000 Yen liegen?
Für die Einkommensteuer ist keine Steuererklärung erforderlich, die Erklärung für die Einwohnersteuer jedoch schon. Außerdem kann sich die Abgabe lohnen, wenn ein Verlust vorliegt, da durch den Verlustausgleich eine Steuererstattung möglich ist.
Benötigen auch Angestellte eine Steuererklärung?
Ja. Wenn die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 200.000 Yen übersteigen, ist zusätzlich zum Jahresendausgleich eine Steuererklärung erforderlich. Wird sie nicht abgegeben, kann dies Sanktionen nach sich ziehen.
Welche Positionen werden bei Mieteinnahmen nicht als Aufwand anerkannt?
Einwohnersteuer und Einkommensteuer sind nicht als Aufwand abziehbar. Außerdem können Ausgaben, die nichts mit der Immobilienbewirtschaftung zu tun haben, sowie überhöhte Fahrt- oder Bewirtungskosten vom Finanzamt beanstandet werden.
Sollte man die blaue oder die weiße Steuererklärung wählen?
Bei einem Umfang von 5 Gebäuden oder 10 Wohneinheiten ist die blaue Steuererklärung vorteilhafter, da ein Abzug von bis zu 650.000 Yen und ein Verlustvortrag möglich sind. Auch bei kleinerem Umfang ist die blaue Steuererklärung empfehlenswert, da ein Abzug von 100.000 Yen möglich ist.
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