在日本，出租房屋所須繳納的稅金，並非以收取的租金總額計算，而是針對「不動產所得（不動産所得，fudōsan shotoku，即出租不動產的所得）」課稅。不動產所得是指全年租金收入減去必要經費後的餘額——這是許多海外業主容易忽略的日本稅制特色：日本並不像部分國家那樣直接對租金總額課稅。對於同時有薪資所得的上班族而言，一旦不動產所得全年超過20萬日圓（約新台幣4萬1,700元，按2026年8月匯率概算），就必須辦理「確定申告（確定申告，kakutei shinkoku，日本的年度綜合所得稅申報）」。本文將完整說明租金收入涉及的稅種、所得稅與住民稅的計算方式、可列為經費與不可列為經費的項目、確定申告的流程與應備文件，以及未申報將面臨的罰則——無論您是常駐日本的業主，或是從海外投資日本不動產的臺灣、香港投資人，都能藉此掌握完整的一年度稅務規劃。
本文重點
- 課稅對象並非租金總額，而是租金收入扣除必要經費後的「不動產所得（不動産所得）」。
- 上班族的不動產所得若全年超過20萬日圓（約新台幣4萬1,700元），須辦理確定申告（確定申告）；即使未超過20萬日圓，住民稅的申報義務依然存在。
- 所得稅採用「超額累進稅率（超過累進税率，chōka ruishin zeiritsu）」，課稅所得越高、稅率越高；住民稅則大致以所得金額的10%左右計算。
- 選擇青色申告（青色申告，aoiro shinkoku）最高可享65萬日圓（約新台幣13萬5,000元）的特別扣除，並可將虧損結轉3年；若達到「5棟或10間房以上」的規模（俗稱5棟10室基準），效果會更明顯。
- 怠於申報將被加徵無申告加算稅15%〜20%；若被認定為惡意隱匿，重加算稅甚至可達35%〜40%。
出租房屋須繳納哪些稅金？
在日本，只要透過公寓（アパート）或大樓型公寓（マンション）出租房屋收取租金，須負擔的稅金並不只有所得稅一項。這是與許多「租金只課一種稅」的國家不同的日本特有稅制結構：與出租不動產相關的稅金主要有以下5種，各自的課稅對象與時點也不相同。把這5種稅都掌握清楚，才能準確掌握一整年的資金調度。
| 稅金 | 課稅對象・課稅時點 | 重點提醒 |
|---|---|---|
| 所得稅（所得税，shotokuzei） | 每年針對不動產所得課稅 | 達到5棟或10間房以上的規模時，所得性質會轉為「事業所得（事業所得）」，可列為經費的範圍與扣除額都會擴大 |
| 住民稅（住民税，jūminzei） | 每年依前一年度所得課稅 | 所得稅有20萬日圓（約新台幣4萬1,700元）的免申報門檻，但住民稅沒有此門檻，無論金額多寡都須申報 |
| 消費稅（消費税，shōhizei） | 應稅銷售額達1,000萬日圓（約新台幣208萬元）以上時課稅 | 僅限住宅用途的出租收入免稅，須確認租約上是否明確載明「住宅用」字樣 |
| 固定資產稅・都市計畫稅（固定資産税・都市計画税） | 只要持有不動產，每年皆須繳納 | 位於市街化區域內的物件，還須另外繳納都市計畫稅 |
| 不動產取得稅（不動産取得税，fudōsan shutokuzei） | 僅於取得物件時繳納一次 | 繳款通知書通常在取得物件後半年至一年半才會寄達，須提前預留這筆延後到來的一次性支出 |
在這5種稅金當中，固定資產稅是每年直接影響到手收益的固定成本。關於其計算方式與繳納時間，可參閱：固定資產稅的計算方法與繳納時間說明。
不想讓公司知道自己有租金收入時，住民稅該怎麼處理？
這是我們從上班族客戶那裡收到最多的問題：申報了租金收入之後，公司會不會因此知道？在日本，副業收入的住民稅通常和薪資一樣，以「特別徵收（特別徴収，tokubetsu chōshū）」的方式直接從薪水中代扣代繳，如此一來，公司人資很容易從住民稅金額的變化察覺員工有額外收入。解決方法其實很簡單：在確定申告的表格中，可以針對租金收入的部分選擇「普通徵收（普通徴収，futsū chōshū，本人自行繳納）」，屆時稅務機關會另外寄送繳款通知單，不會經過薪資代扣。這只是申告書上的一個勾選項目，並非額外的申請手續，擔心被公司發現的人務必在申報時確認這項選擇。
什麼是不動產所得？與租金收入有何不同
不動產所得是指全年租金收入減去全年必要經費後的餘額，並不等於租金收入本身。這是海外投資人最需要理解的核心觀念——即使兩位業主收取的租金金額完全相同，只要經費掌握的精細程度不同，最終應納稅額也會有很大差異。
不動產所得 ＝ 全年租金收入 − 全年必要經費
統計期間為每年1月1日至12月31日，與日本的課稅年度一致（不同於部分國家採用跨年度的會計年度）。以這一整年為單位，於隔年辦理申報時確定應納稅額。即使租金收入相同，經費掌握的精確程度也會直接影響最終留在手上的金額。
租金收入包含哪些項目
「租金收入」並不僅指每月的房租，以下項目也須計入年度收入合計：
- 禮金（礼金，reikin，即房客支付、不予退還的「感謝金」）・管理費・續約金（更新料，kōshinryō）
- 停車場收入
- 出租屋頂或外牆架設電信基地台的收入
- 自動販賣機收入
- 以共益費（共益費，kyōekihi）名義向房客收取的電費・水費
最容易漏記的是自動販賣機收入和基地台租金，因為這些款項經常匯入與租金不同的銀行帳戶。建議不要只依物件別統計，而是逐一核對每個收款帳戶全年的進出款，才能避免遺漏。
房客積欠的租金該如何處理
日本的處理方式與單純的現金收付制不同：即使房客積欠租金，原本應收取的金額仍須依到期年度計入收入，不能因為實際上沒有收到款項就將其從收入中剔除。之後一旦確定該筆欠款無法收回，才可作為損失列入經費。建議將積欠發生的時間與確定無法收回的時間都詳細記錄下來，讓申報時的判斷有據可循。
哪些支出可以列為經費，哪些不行？
列報經費可以直接減少課稅所得，是稅務規劃的基本手段。但並非所有支出都能列為經費，一旦認定標準出錯，很容易被稅務機關指正。
可列為經費的項目
| 經費項目 | 內容 |
|---|---|
| 稅金 | 固定資產稅・都市計畫稅・不動產取得稅・印花稅（住民稅・所得稅本身不可列為經費） |
| 保險費 | 火災保險・地震保險等各類保險費 |
| 業務委託費 | 支付給管理公司的手續費（一般約為租金的5%） |
| 專業人士報酬 | 支付給稅理士（税理士，zeirishi，日本的執業稅務代理人，性質近似臺灣的記帳士・會計師）・司法書士（司法書士，shihō shoshi，日本的執業司法文書代理人）的報酬 |
| 折舊費（減価償却費，genka shōkyaku-hi） | 按法定耐用年限分攤：木造22年、鋼骨造34年、鋼筋混凝土（RC）造47年 |
| 修繕費 | 壁紙更換・設備維修・清潔費・修繕準備金・退租時的回復原狀費用（原状回復費用，genjō kaifuku hiyō） |
| 廣告宣傳費 | 招租所需的費用 |
| 貸款利息 | 借款利息・貸款手續費 |
| 其他 | 物件管理・巡視所需的交通費，以及不動產相關書籍費用 |
不可列為經費的項目
- 貸款本金償還部分（可列為經費的僅有利息部分）
- 所得稅・住民稅本身
- 自住部分的生活費
- 與取得不動產無直接關聯的證照考取費用
最常見的錯誤就是貸款還款部分的處理。若把每月還款金額全數當作經費列報，會導致不動產所得被低估——而且這個錯誤會隨著貸款年限逐年累積。建議向金融機構索取還款計畫表，將本金與利息分開統計。
租金收入的稅金該如何計算？
所得稅的計算方法
所得稅按以下3個步驟計算：
- 不動產所得 ＝ 租金收入 − 必要經費
- 課稅所得 ＝ 不動產所得 ＋ 其他所得 − 各項扣除
- 所得稅 ＝ 課稅所得 × 稅率 − 扣除額
稅率採用「超額累進稅率（超過累進稅率）」，課稅所得越高，稅率呈階梯式上升，原理與許多國家的累進稅制相近，但具體的級距與稅率是日本獨有的。主要級距如下：
| 課稅所得 | 稅率 |
|---|---|
| 195萬日圓以下（約新台幣40萬6,000元） | 5% |
| 330萬日圓以下（約新台幣68萬7,000元） | 10% |
| 695萬日圓以下（約新台幣144萬8,000元） | 20% |
| 超過4,000萬日圓（約新台幣833萬3,000元） | 45% |
各級距之間的具體區間與對應扣除額，請以日本國稅廳（国税庁，Kokuzeichō）公布的所得稅速算表為準。主要的所得扣除項目包括基礎扣除、社會保險費扣除、醫療費扣除、配偶者扣除、扶養扣除，以及僅限青色申告者適用的「青色申告特別扣除」（最高65萬日圓，約新台幣13萬5,000元）。由於扣除金額會隨稅制修正而調整，計算前請務必於國稅廳官網確認申報年度的最新資訊。
住民稅的計算方法
住民稅的計算相對單純，大致以所得金額的10%左右估算。若所得金額為600萬日圓（約新台幣125萬元），住民稅約為60萬日圓（約新台幣12萬5,000元）。與所得稅不同的是，即使不動產所得在20萬日圓（約新台幣4萬1,700元）以下，住民稅的申報義務依然存在，這是實務上必須區分清楚的重點。
關於租金收入最終能留下多少到手金額的完整圖像，可參閱：不動產投資的機制與租金收入的思路，其中結合具體數字做了梳理。
什麼情況下需要辦理確定申告？
判斷標準在於「所得」而非「收入」。即使全年租金收入有100萬日圓（約新台幣20萬8,000元），只要必要經費達到85萬日圓（約新台幣17萬7,000元），不動產所得就只有15萬日圓（約新台幣3萬1,300元）——上班族在這種情況下，不須就此辦理所得稅的確定申告。
需要辦理確定申告的情形
- 不動產所得全年超過20萬日圓（約新台幣4萬1,700元）的上班族
- 有不動產所得的個人工作室業主・自由工作者
- 從多筆物件取得租金收入的情形
不需要辦理確定申告的情形，以及即便如此仍建議申報的理由
- 上班族且不動產所得全年在20萬日圓（約新台幣4萬1,700元）以下的情形（住民稅的申報仍須另外辦理）
- 扣除必要經費後，不動產所得為負數（出現虧損）的情形
出現虧損的年度，反而是最值得申報的時候。這是因為日本的「損益通算（損益通算，son'eki tsūsan，盈虧互抵）」制度，允許將不動產所得的虧損與薪資所得互相抵銷，藉此退回先前透過薪資代扣而多繳的稅款。這項制度在進行大規模整修的年度，或因房客頻繁更替導致回復原狀費用（原狀回復費用）集中發生的年度，效果特別明顯。若採用青色申告，未能抵銷完的虧損還可以結轉3年。
青色申告與白色申告，哪一種比較划算？
由於有特別扣除與虧損結轉這兩項優惠，青色申告（青色申告，aoiro shinkoku，「藍色申報」，日本可選擇採用的複式簿記課稅申報制度）明顯比白色申告（白色申告，shiro shinkoku，「白色申報」，日本的預設簡易申報制度）更為划算。雖然需要採用複式簿記（複式簿記，fukushiki boki）這種較為繁瑣的記帳方式，但只要使用會計軟體，實際操作的負擔會大幅降低。
| 項目 | 青色申告 | 白色申告 |
|---|---|---|
| 特別扣除 | 最高65萬日圓（約新台幣13萬5,000元） | 無 |
| 記帳方式 | 複式簿記 | 採簡易帳冊即可 |
| 虧損結轉 | 可結轉3年 | 不可結轉 |
| 事前申請 | 須事先辦理（開業申報＋青色申告核准申請書） | 不須辦理 |
若要取得最高65萬日圓（約新台幣13萬5,000元）的扣除，須達到「5棟或10間房以上」的經營規模（俗稱5棟10室基準）。即使尚未達到這個規模，也能享有10萬日圓（約新台幣2萬800元）的扣除，因此即便是從一間分層持有的公寓起步，選擇青色申告依然有其意義。
確定申告的流程與應備文件有哪些？
確定申告的受理期間為每年2月16日至3月15日，申報的是前一整年的所得。具體按以下5個步驟辦理：
- 統計全年租金收入：將每月房租、禮金、續約金、停車場收入等逐一加總。
- 統計全年必要經費：以收據與明細為依據，不遺漏地列出可認列為經費的支出。
- 計算不動產所得：以租金收入減去必要經費。
- 製作決算書・申告書：白色申告須製作「收支內譯書」，青色申告須製作「青色申告決算書」，再將金額謄寫至確定申告書上。可透過國稅廳官網的製作專區，依提示逐項輸入。
- 提交文件：可選擇e-Tax（電子申報系統）・郵寄・或親自送交稅務署。使用e-Tax可24小時隨時提交，不須親自前往稅務署，對身處海外的投資人來說格外方便。
若選擇青色申告，須在進入上述流程之前先完成一項手續：須於開始不動產經營後2個月內，提交「青色申告核准申請書」。若申請未能趕上期限，當年只能改以白色申告處理，且事後不能追溯變更。
應備文件與取得管道
為避免臨近申報期才手忙腳亂，建議提前依取得管道整理清楚：
| 文件 | 取得管道 |
|---|---|
| 確定申告書 | 稅務署・國稅廳官網 |
| 收支內譯書／青色申告決算書 | 稅務署・國稅廳官網 |
| 源泉徵收票（源泉徴収票，gensen chōshūhyō，即薪資代扣稅憑證） | 任職公司 |
| 不動產買賣契約書 | 購屋時已取得 |
| 固定資產稅繳款通知書 | 由市區町村郵寄 |
| 貸款還款計畫表 | 金融機構 |
| 火災保險保單 | 保險公司 |
包括經費收據在內，申報相關文件須保存7年。在我們受託管理的物件當中，每到2月，關於全年收支資料的諮詢也會明顯增加。若日常的月報本身就能直接用於申報，這段時期的負擔會截然不同。若您想從根本重新檢視管理方式，也可參閱：減少租賃管理負擔的機制打造。
不辦理確定申告會有什麼後果？
明明有申報義務卻未辦理手續的情況下，會在應納稅額之外被加徵以下罰則：
- 無申告加算稅（無申告加算稅）：按應納稅額的15%〜20%加徵。
- 過少申告加算稅（過少申告加算稅）：申報金額低於實際應納稅額時被課徵。
- 延滯稅（延滞税，entaizei，滯納利息）：自申報期限翌日起至實際繳納日為止按日計算，拖延處理的時間越長，金額越大。
- 重加算稅（重加算稅）：若被認定存在故意隱匿，將被課以35%〜40%的重罰。
一旦發現漏報，及時辦理更正申報（修正申告，shūsei shinkoku）就能阻止延滯稅繼續累積。放著不處理只會越拖越不利，即使是身處不同國家、不同時區管理物件的海外投資人，及早處理始終是成本較低的做法。
辦理確定申告時不出錯的注意事項
- 年末調整（年末調整，nenmatsu chōsei，日本公司為員工代辦的年度薪資結算）無法取代確定申告：即使公司已為員工辦理年末調整，只要有租金收入，仍須另外辦理確定申告。
- 應備文件盡早準備：源泉徵收票等各類明細的補發通常需要時間，建議1月就先確認手頭文件是否齊全，以免臨近申報期才手忙腳亂。
- 避免經費浮報或過度列報：與不動產經營無關的支出，或無法說明用途的交通費・交際費，都容易成為稅務機關重點查核的對象。規範、可清楚說明來龍去脈的經費管理，也關係到日後向金融機構申請融資時的信用評價。
- 結合租賃經營規範一併確認：回復原狀（原狀回復）或租金調整等實務判斷，也會影響最終稅額。事先了解日本租賃管理相關法規，有助於更有依據地說明經費列報的合理性。
遇到困難時可以諮詢誰
不獨自硬撐，往往才是最有效的節稅方式。基本上可以諮詢以下3個管道：
- 稅務署諮詢窗口：可免費諮詢，也能獲得填寫方式的指導。
- 稅理士（税理士，zeirishi）：在管理多筆物件或規劃節稅方案等判斷較為複雜的情況下特別有效。
- 確定申告軟體：只需依照畫面指示逐項輸入，即可自動產出申告書，與需要複式簿記的青色申告特別相配。
總結
租金收入的稅務問題，須以所得稅・住民稅為核心，並將消費稅、固定資產稅等一併納入整體考量。真正課稅的對象並非租金總額，而是扣除必要經費後的「不動產所得」。只要掌握3個重點——正確區分可列報與不可列報的經費、符合青色申告的各項條件、並在期限內完成申報——最終留在手上的金額就會確實改變。由於日本稅制持續在修正，具體稅率與扣除金額請務必以申報當年度國稅廳官網公布的最新資訊為準。若遇到難以判斷的情況，建議諮詢稅理士或INA&Associates。
常見問題（FAQ）
租金收入在20萬日圓以下，也需要辦理確定申告嗎？
若為上班族，所得稅的確定申告並非必要，但住民稅的申報仍須辦理。此外，若處於虧損狀態，透過損益通算將虧損與薪資所得互抵，可獲得退稅，因此申報反而更為划算。
只有一間公寓，也需要辦理確定申告嗎？
有可能需要。判斷標準並非持有物件的數量，而是所得金額：對上班族而言，關鍵在於不動產所得是否超過全年20萬日圓（約新台幣4萬1,700元）。即使未超過這個金額，住民稅的申報仍須另外辦理。
租金收入中，哪些支出不能列為經費？
貸款本金償還部分、所得稅・住民稅本身、自住部分的生活費，均不可列為經費。與不動產經營無關的證照考取費用，以及無法說明用途的過度交通費・交際費，也容易成為稅務機關查核的對象。
青色申告與白色申告，應該選擇哪一種？
基本上青色申告較為有利。若達到5棟或10間房以上的經營規模，可享有最高65萬日圓（約新台幣13萬5,000元）的特別扣除，並可將虧損結轉3年。即便規模較小，也能享有10萬日圓（約新台幣2萬800元）的扣除，因此提前提交核准申請書仍然值得。
