عند تحقيق دخل إيجار من إدارة العقارات، تُفرض عدة ضرائب على الدخل السنوي. ومن المهم فهم آلية الضرائب التي تختلف عن دخل الرواتب. في هذه المقالة، نشرح بالتفصيل أنواع الضرائب المترتبة على دخل الإيجار، وطرق احتسابها، وآلية تقديم الإقرار الضريبي.
ما الضرائب التي تُفرض على دخل الإيجار؟
إذا كنت تتلقى الإيجارات من إدارة الشقق السكنية أو المجمعات السكنية، فسيُفرض عليك بشكل أساسي الضرائب الخمس التالية.
ضريبة الدخل
يُصنَّف دخل الإيجار في الأساس ضمن «دخل العقارات». وإذا كان حجم الإدارة يبلغ 5 مبانٍ أو 10 وحدات فأكثر، فيُصنَّف كـ«دخل أعمال»، ما يوفّر ميزة توسيع نطاق المصروفات اللازمة وزيادة مبالغ الخصومات.
ضريبة السكان
إذا كان الدخل السنوي أقل من 200 ألف ين فلا تخضع لضريبة الدخل، لكن يجب سداد ضريبة السكان في جميع الأحوال. وإذا اخترت «التحصيل العادي»، يمكنك تجنّب الاقتطاع من الراتب، وهو خيار فعّال إذا كنت لا ترغب في إبلاغ جهة عملك بوجود دخل إيجار.
ضريبة الاستهلاك
تُفرض ضريبة الاستهلاك إذا تجاوزت المبيعات الخاضعة للضريبة 10 ملايين ين، لكن التأجير السكني حصراً يُعد معفىً من الضريبة. احرص على التحقق من وجود عبارة «للاستخدام السكني» في العقد.
ضريبة الأصول الثابتة وضريبة التخطيط الحضري
طالما كنت تملك العقار، يجب سدادها سنوياً. كما تُفرض ضريبة التخطيط الحضري أيضاً على العقارات الواقعة ضمن مناطق التحضر العمراني.
ضريبة اقتناء العقارات
تصل إشعارات السداد بعد نحو 6 أشهر إلى سنة ونصف من تاريخ شراء العقار. لذلك يُستحسن الاحتفاظ بهامش سيولة لمواجهة هذه النفقة المفاجئة.
ما نطاق الدخل الخاضع للضريبة؟ وما الذي يُعد مصروفاً؟
مكونات دخل الإيجار
لا يقتصر دخل الإيجار على بدل الإيجار فقط، بل يشمل أيضاً ما يلي.
- مبلغ المفتاح ورسوم الإدارة ورسوم التجديد
- دخل مواقف السيارات
- رسوم تركيب محطات القاعدة للهوائيات
- إيرادات آلات البيع
- رسوم الكهرباء والمياه المحصلة بوصفها مصروفات مشتركة
حتى إذا تأخر المستأجر في سداد الإيجار، يجب إدراجه كدخل مستحق في الأصل. وإذا تعذر تحصيله، يمكن تسجيله كخسارة.
ما يمكن إدراجه كمصروفات
| بند المصروف | المحتوى |
|---|---|
| الضرائب | ضريبة الأصول الثابتة، ضريبة التخطيط الحضري، ضريبة اقتناء العقارات، رسوم الطوابع (ولا تشمل ضريبة السكان أو ضريبة الدخل) |
| أقساط التأمين | مختلف أقساط التأمين مثل تأمين الحريق وتأمين الزلازل |
| رسوم الاستعانة بمصادر خارجية | رسوم شركة الإدارة (المتوسط السوقي يقارب 5% من الإيجار) |
| أتعاب الخبراء | أتعاب المستشار الضريبي وكاتب العدل القضائي |
| مصاريف الإهلاك | تُوزَّع بحسب العمر الإنتاجي: 22 سنة للهيكل الخشبي، و34 سنة للهيكل الفولاذي، و47 سنة للهيكل الخرساني المسلح |
| مصاريف الإصلاح | استبدال ورق الجدران، إصلاح المعدات، تكاليف التنظيف، ومخصصات صندوق الإصلاح |
| فوائد القروض | فوائد التمويل ورسوم القروض |
| أخرى | تكاليف التنقل لمعاينة العقارات، وثمن الكتب المتعلقة بالعقار |
كيف تُحتسب الضرائب على دخل الإيجار؟
طريقة احتساب ضريبة الدخل
تُحتسب ضريبة الدخل عبر الخطوات الثلاث التالية.
- دخل العقارات = دخل الإيجار − المصروفات اللازمة
- الدخل الخاضع للضريبة = دخل العقارات + الدخول الأخرى − مختلف الخصومات
- ضريبة الدخل = الدخل الخاضع للضريبة × النسبة الضريبية − مبلغ الخصم
تُطبَّق النسب الضريبية وفق نظام «الضريبة التصاعدية المتدرجة». فهي 5% حتى 1.95 مليون ين، و10% حتى 3.3 ملايين ين، و20% حتى 6.95 ملايين ين، و45% لما يزيد على 40 مليون ين.
ومن أبرز الخصومات: الخصم الأساسي (380 ألف ين)، وخصم أقساط التأمين الاجتماعي، وخصم النفقات الطبية، وخصم الزوج أو الزوجة، وخصم المعالين، والخصم الخاص للإقرار الأزرق (حتى 650 ألف ين كحد أقصى).
طريقة احتساب ضريبة السكان
تُحتسب ضريبة السكان بنحو 10% من مبلغ الدخل. فإذا بلغ مبلغ الدخل 6 ملايين ين، تكون ضريبة السكان نحو 600 ألف ين.
هل الإقرار الضريبي مطلوب؟ وما أسباب أهميته؟
يجب تقديم الإقرار الضريبي عند تجاوز 200 ألف ين
إذا تجاوز دخل العقارات (دخل الإيجار − المصروفات اللازمة) 200 ألف ين، يصبح تقديم الإقرار الضريبي إلزامياً. وينبغي الانتباه إلى أن المعيار هو «الدخل» وليس «الإيراد».
لماذا يُستحسن التقديم حتى إذا كان أقل من 200 ألف ين؟
في حال وجود خسارة، يمكن عبر «المقاصة بين الأرباح والخسائر» خصمها من دخل الرواتب والحصول على استرداد ضريبي. وتُعد هذه وسيلة فعّالة لتخفيف العبء الضريبي، خصوصاً في السنوات التي ترتفع فيها تكاليف الإصلاح.
الفرق بين الإقرار الأبيض والإقرار الأزرق
| البند | الإقرار الأزرق | الإقرار الأبيض |
|---|---|---|
| طريقة مسك الدفاتر | القيد المزدوج | القيد المبسط |
| الخصم الخاص | حتى 650 ألف ين | لا يوجد |
| ترحيل الخسائر | ممكن لمدة 3 سنوات | غير ممكن |
| الشروط | يلزم تقديم طلب اعتماد مسبقاً | لا توجد شروط خاصة |
للاستفادة من خصم 650 ألف ين، يشترط أن يكون حجم الإدارة 5 مبانٍ أو 10 وحدات فأكثر.
ماذا يحدث إذا لم يتم تقديم الإقرار الضريبي؟
الضريبة الإضافية المشددة
إذا وُجد إخفاء متعمّد، تُفرض ضريبة إضافية مشددة بنسبة 35% إلى 40%.
ضريبة التأخير
عند تجاوز الموعد النهائي، تترتب ضريبة تأخير، وكلما تأخر تقديم الإقرار المعدّل زادت القيمة المستحقة.
الضريبة الإضافية على نقص الإقرار
إذا كان المبلغ المصرَّح به أقل من المبلغ الفعلي، تُفرض غرامة إضافية فوق الضريبة الأصلية المستحقة.
كيف يتم تقديم الإقرار الضريبي؟
تستمر فترة الإقرار الضريبي كل عام من 16 فبراير إلى 15 مارس. ويتم التقديم وفق الخطوات التالية.
- إعداد المستندات：مثل شهادة اقتطاع الضريبة من المصدر، وعقد البيع والشراء، وكشف القرض، وإيصالات المصروفات وغيرها (مدة الحفظ 7 سنوات)
- التقدّم بطلب الإقرار الأزرق：يجب تقديم طلب الاعتماد خلال شهرين من بدء النشاط العقاري
- إعداد القوائم الختامية：إدخال الإيرادات والمصروفات على موقع مصلحة الضرائب الوطنية لاحتساب الربح
- إعداد نموذج الإقرار الضريبي：إدخال البيانات وفق البنود المحددة على موقع مصلحة الضرائب الوطنية
- تقديم المستندات：الاختيار بين e-Tax أو البريد أو التسليم المباشر إلى مكتب الضرائب
يتيح نظام e-Tax التقديم على مدار 24 ساعة، دون الحاجة إلى زيارة مكتب الضرائب.
ما النقاط التي يجب الانتباه إليها عند تقديم الإقرار الضريبي؟
- لا يمكن الاستعاضة عنه بتسوية نهاية السنة：حتى الموظف الذي لديه دخل إيجار يحتاج إلى تقديم إقرار ضريبي منفصل
- يجب تجهيز المستندات المطلوبة مبكراً：الانتباه إلى فقدان شهادة اقتطاع الضريبة من المصدر أو مختلف الكشوفات
- تجنّب المبالغة في إدراج المصروفات：فإن الإدارة السليمة للمصروفات مهمة أيضاً للحفاظ على تقييم المؤسسات المالية
الخلاصة
يخضع دخل الإيجار لعدة ضرائب، من بينها ضريبة الدخل وضريبة السكان. ومن خلال الفهم الصحيح للبنود التي يمكن إدراجها كمصروفات، وتقديم الإقرار الضريبي بشكل مناسب، يمكن تعظيم أثر التوفير الضريبي. وإذا كانت هناك نقاط غير واضحة، فمن الأفضل المضي قدماً مع استشارة مختص.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
هل يجب تقديم الإقرار الضريبي حتى إذا كان دخل الإيجار أقل من 200 ألف ين؟
لا يلزم تقديم إقرار ضريبة الدخل، لكن يجب تقديم إقرار ضريبة السكان. كذلك، إذا كانت هناك خسارة، فيمكن الحصول على استرداد ضريبي عبر المقاصة بين الأرباح والخسائر، لذا يكون التقديم أكثر فائدة.
هل يحتاج الموظف أيضاً إلى تقديم الإقرار الضريبي؟
نعم. إذا تجاوز دخل العقارات 200 ألف ين، فيجب تقديم إقرار ضريبي منفصل عن تسوية نهاية السنة. وقد يؤدي عدم التقديم إلى التعرض للعقوبات.
ما البنود التي لا تُعتمد كمصروفات ضمن دخل الإيجار؟
لا يمكن احتساب ضريبة السكان أو ضريبة الدخل كمصروفات. كما أن النفقات غير المرتبطة بإدارة العقار، أو المبالغة في تكاليف التنقل والضيافة، قد تكون موضع ملاحظة من مكتب الضرائب.
أيّهما ينبغي اختياره: الإقرار الأزرق أم الإقرار الأبيض؟
إذا كان الحجم 5 مبانٍ أو 10 وحدات فأكثر، فالإقرار الأزرق أكثر فائدة لأنه يتيح خصماً يصل إلى 650 ألف ين وترحيل الخسائر. وحتى في الحالات الصغيرة، يمكن الاستفادة من خصم 100 ألف ين، لذلك يُنصح بالإقرار الأزرق.
