Cuando se obtienen ingresos por alquiler mediante la gestión de inmuebles, se aplican varios impuestos sobre los ingresos anuales. Es importante comprender que el mecanismo tributario es diferente del de los ingresos salariales. En este artículo, explicamos en detalle los tipos de impuestos aplicables a los ingresos por alquiler, cómo calcularlos y cómo realizar la declaración final.
¿Qué impuestos se aplican a los ingresos por alquiler?
Si recibe rentas por la gestión de apartamentos o edificios residenciales, principalmente se aplican los siguientes cinco impuestos.
Impuesto sobre la renta
Los ingresos por alquiler se clasifican principalmente como "rentas inmobiliarias". Si la escala de gestión es de 5 edificios o 10 unidades o más, se consideran "ingresos empresariales", lo que ofrece la ventaja de ampliar el alcance de los gastos necesarios y el importe de las deducciones.
Impuesto de residencia
Si los ingresos anuales son de 200.000 yenes o menos, no se aplica el impuesto sobre la renta, pero el impuesto de residencia debe pagarse obligatoriamente. Si elige la "recaudación ordinaria", puede evitar la retención directa desde el salario, por lo que es una opción útil si no desea que en su lugar de trabajo sepan que tiene ingresos por alquiler.
Impuesto sobre el consumo
Se aplica el impuesto sobre el consumo cuando las ventas sujetas a impuesto superan los 10 millones de yenes, pero el alquiler exclusivamente residencial está exento. Conviene verificar si el contrato indica "uso residencial".
Impuesto sobre activos fijos e impuesto de planificación urbana
Mientras sea propietario del inmueble, deberá pagarlos todos los años. Los inmuebles situados en zonas urbanizables también están sujetos al impuesto de planificación urbana.
Impuesto sobre la adquisición de inmuebles
La notificación de pago llega entre medio año y un año y medio después de adquirir la propiedad. Conviene mantener margen de liquidez para afrontar este gasto repentino.
¿Cuál es el alcance de la base imponible? ¿Qué puede considerarse gasto?
Desglose de los ingresos por alquiler
Además de la renta, también se incluyen en los ingresos por alquiler los siguientes conceptos.
- Dinero de llave, gastos de administración y comisión de renovación
- Ingresos por estacionamiento
- Tarifas por instalación de antenas base
- Ingresos de máquinas expendedoras
- Electricidad y agua cobradas como gastos comunes
Aunque el inquilino se retrase en el pago del alquiler, debe registrarse como ingreso previsto originalmente. Si finalmente resulta incobrable, puede contabilizarse como pérdida.
Conceptos que pueden contabilizarse como gastos
| Concepto de gasto | Contenido |
|---|---|
| Impuestos | Impuesto sobre activos fijos, impuesto de planificación urbana, impuesto sobre la adquisición de inmuebles y timbre fiscal (no se incluyen el impuesto de residencia ni el impuesto sobre la renta) |
| Primas de seguro | Primas de distintos seguros, como seguro contra incendios y seguro sísmico |
| Honorarios por subcontratación | Comisiones pagadas a la empresa administradora (la referencia del mercado es aproximadamente el 5 % del alquiler) |
| Honorarios profesionales | Honorarios de asesores fiscales y escribanos judiciales |
| Depreciación | Prorrateada según la vida útil: 22 años para estructura de madera, 34 años para estructura metálica y 47 años para estructura RC |
| Gastos de reparación | Sustitución de revestimientos, reparación de equipos, limpieza y fondo de reserva para reparaciones |
| Intereses del préstamo | Intereses del endeudamiento y comisiones del préstamo |
| Otros | Gastos de transporte para visitar propiedades y coste de libros relacionados con bienes inmuebles |
¿Cómo se calculan los impuestos aplicables a los ingresos por alquiler?
Método de cálculo del impuesto sobre la renta
El impuesto sobre la renta se calcula en los siguientes 3 pasos.
- Renta inmobiliaria = ingresos por alquiler − gastos necesarios
- Renta imponible = renta inmobiliaria + otros ingresos − diversas deducciones
- Impuesto sobre la renta = renta imponible × tipo impositivo − importe de deducción
El tipo impositivo se aplica por tramos mediante un sistema progresivo. Es del 5 % hasta 1,95 millones de yenes, del 10 % hasta 3,3 millones, del 20 % hasta 6,95 millones y del 45 % por encima de 40 millones de yenes.
Entre las principales deducciones se encuentran la deducción básica (380.000 yenes), la deducción por cotizaciones al seguro social, la deducción por gastos médicos, la deducción por cónyuge, la deducción por dependientes y la deducción especial por declaración azul (hasta 650.000 yenes).
Método de cálculo del impuesto de residencia
El impuesto de residencia se calcula aproximadamente como el 10 % de la renta. Si la renta es de 6 millones de yenes, el impuesto de residencia será de aproximadamente 600.000 yenes.
¿Es necesaria la declaración final? ¿Por qué conviene hacerla?
La declaración final es necesaria a partir de 200.000 yenes
Si la renta inmobiliaria (ingresos por alquiler − gastos necesarios) supera los 200.000 yenes, debe presentar la declaración final. Conviene recordar que el criterio no es el "ingreso", sino la "renta".
Razones para declarar incluso si es inferior a 200.000 yenes
En caso de pérdidas, puede compensarlas con los ingresos salariales mediante la "compensación de pérdidas y ganancias" y obtener una devolución de impuestos. Es una medida eficaz de ahorro fiscal en años con elevados gastos de reparación, por ejemplo.
Diferencia entre declaración blanca y declaración azul
| Concepto | Declaración azul | Declaración blanca |
|---|---|---|
| Método contable | Contabilidad por partida doble | Contabilidad simplificada |
| Deducción especial | Hasta 650.000 yenes | No disponible |
| Arrastre de pérdidas | Posible durante 3 años | No posible |
| Condiciones | Es necesario presentar previamente la solicitud de aprobación | Ninguna en particular |
Para recibir la deducción de 650.000 yenes, se requiere una escala de gestión de 5 edificios o 10 unidades o más.
¿Qué ocurre si no presenta la declaración final?
Recargo agravado
Si hubo ocultación intencionada, se impondrá un recargo agravado del 35 al 40 %.
Intereses por demora
Una vez vencido el plazo, se generan intereses por demora y cuanto más se retrase la declaración rectificativa, mayor será el importe.
Recargo por declaración insuficiente
Si el importe declarado fue inferior al real, se impondrá una penalización además del impuesto que correspondía pagar originalmente.
¿Cómo se realiza la declaración final?
El período de la declaración final es cada año del 16 de febrero al 15 de marzo. El proceso avanza de la siguiente manera.
- Preparación de documentos：certificado de retenciones, contrato de compraventa, detalle del préstamo, recibos de gastos, etc. (período de conservación: 7 años)
- Solicitud de declaración azul：presentar la solicitud de aprobación dentro de los 2 meses siguientes al inicio de la actividad inmobiliaria
- Elaboración del estado de resultados：introducir ingresos y gastos en el sitio de la Agencia Tributaria Nacional y calcular el beneficio
- Elaboración de la declaración final：introducir la información siguiendo los apartados del sitio de la Agencia Tributaria Nacional
- Presentación de documentos：elegir entre e-Tax, envío por correo o entrega en la oficina tributaria
Con e-Tax, puede presentar la documentación las 24 horas del día sin necesidad de acudir a la oficina tributaria.
¿Qué puntos deben tenerse en cuenta en la declaración final?
- No puede sustituirse por el ajuste de fin de año：incluso si es asalariado, si tiene ingresos por alquiler necesitará presentar una declaración final por separado
- Prepare con antelación los documentos necesarios：evite la pérdida del certificado de retenciones y de los distintos comprobantes
- Evite contabilizar gastos en exceso：la gestión adecuada de los gastos también es importante para mantener la valoración de las entidades financieras
Resumen
Los ingresos por alquiler están sujetos a varios impuestos, entre ellos el impuesto sobre la renta y el impuesto de residencia. Si identifica correctamente los conceptos que pueden contabilizarse como gastos y presenta adecuadamente la declaración final, podrá maximizar el efecto del ahorro fiscal. Si tiene dudas, avance consultando con un especialista.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Es necesaria la declaración final aunque los ingresos por alquiler sean inferiores a 200.000 yenes?
No es necesaria la declaración final del impuesto sobre la renta, pero sí la declaración del impuesto de residencia. Además, si hay pérdidas, puede recibir una devolución de impuestos mediante la compensación de pérdidas y ganancias, por lo que en muchos casos conviene declarar.
¿Incluso un asalariado necesita presentar la declaración final?
Sí. Si la renta inmobiliaria supera los 200.000 yenes, es necesario presentar una declaración final aparte del ajuste de fin de año. Si no la presenta, puede quedar sujeto a sanciones.
¿Qué conceptos no se aceptan como gastos de los ingresos por alquiler?
El impuesto de residencia y el impuesto sobre la renta no pueden contabilizarse como gastos. Además, los desembolsos no relacionados con la gestión inmobiliaria y los gastos excesivos de transporte o representación pueden ser objeto de observaciones por parte de la oficina tributaria.
¿Qué conviene elegir, declaración azul o declaración blanca?
Si la escala es de 5 edificios o 10 unidades o más, la declaración azul resulta ventajosa porque permite una deducción de hasta 650.000 yenes y el arrastre de pérdidas. Incluso en pequeña escala puede aplicarse una deducción de 100.000 yenes, por lo que suele recomendarse la declaración azul.
