Lorsque l'exploitation d'un bien immobilier génère des revenus locatifs, plusieurs impôts s'appliquent aux revenus annuels perçus. Il est important de bien comprendre un mécanisme fiscal différent de celui des revenus salariaux. Dans cet article, nous expliquons en détail les types d'impôts applicables aux revenus locatifs, leur mode de calcul et la manière d'effectuer la déclaration fiscale.
Quels impôts s'appliquent aux revenus locatifs ?
Si vous percevez des loyers dans le cadre de l'exploitation d'un immeuble ou d'une résidence collective, les cinq impôts suivants s'appliquent principalement.
Impôt sur le revenu
Les revenus locatifs sont principalement classés dans la catégorie des « revenus fonciers ». Lorsque l'activité atteint une échelle de 5 immeubles ou 10 logements ou plus, elle peut être considérée comme un « revenu d'activité », avec l'avantage d'un périmètre de charges déductibles plus large et de déductions plus importantes.
Taxe de résidence
Si l'impôt sur le revenu n'est pas dû lorsque le revenu annuel est inférieur ou égal à 200 000 yens, la taxe de résidence doit, elle, être acquittée dans tous les cas. En choisissant le « prélèvement ordinaire », vous pouvez éviter une retenue sur salaire, ce qui est utile si vous ne souhaitez pas que votre employeur connaisse vos revenus locatifs.
Taxe sur la consommation
La taxe sur la consommation s'applique lorsque le chiffre d'affaires taxable dépasse 10 millions de yens, mais les locations à usage exclusivement résidentiel en sont exonérées. Vérifiez que la mention « usage résidentiel » figure bien dans le contrat.
Taxe foncière et taxe d'urbanisme
Tant que vous détenez un bien immobilier, leur paiement est dû chaque année. Les biens situés dans des zones urbanisées sont également soumis à la taxe d'urbanisme.
Taxe d'acquisition immobilière
L'avis de paiement arrive généralement entre six mois et un an et demi après l'acquisition du bien. Prévoyez une marge de trésorerie suffisante pour faire face à cette dépense imprévue.
Quel est le périmètre imposable ? Quelles dépenses peuvent être comptabilisées en charges ?
Détail des revenus locatifs
Outre le loyer, les éléments suivants entrent également dans les revenus locatifs.
- Droit d'entrée, frais de gestion et frais de renouvellement
- Revenus de stationnement
- Redevances d'installation de stations de base d'antennes
- Revenus des distributeurs automatiques
- Factures d'électricité et d'eau perçues au titre des charges communes
Même si le locataire est en retard de paiement, le montant doit être comptabilisé comme revenu théorique. En cas d'impossibilité de recouvrement, il peut ensuite être enregistré en perte.
Éléments pouvant être comptabilisés en charges
| Poste de charge | Contenu |
|---|---|
| Impôts | Taxe foncière, taxe d'urbanisme, taxe d'acquisition immobilière, droit de timbre (la taxe de résidence et l'impôt sur le revenu ne sont pas déductibles) |
| Primes d'assurance | Différentes primes, notamment l'assurance incendie et l'assurance tremblement de terre |
| Frais de prestation | Honoraires versés à la société de gestion (environ 5 % du loyer en pratique) |
| Honoraires de professionnels | Honoraires du comptable fiscaliste et du notaire judiciaire |
| Amortissement | Répartition selon une durée d'utilité de 22 ans pour le bois, 34 ans pour la structure métallique et 47 ans pour le béton armé |
| Frais de réparation | Remplacement des revêtements muraux, réparations d'équipements, frais de nettoyage et provisions pour réparations |
| Intérêts d'emprunt | Intérêts du financement et frais de dossier du prêt |
| Autres | Frais de déplacement pour visiter le bien, achat d'ouvrages spécialisés en immobilier |
Comment calculer les impôts sur les revenus locatifs ?
Méthode de calcul de l'impôt sur le revenu
L'impôt sur le revenu se calcule en trois étapes.
- Revenu foncier = revenus locatifs − charges nécessaires
- Revenu imposable = revenu foncier + autres revenus − différentes déductions
- Impôt sur le revenu = revenu imposable × taux d'imposition − montant de la déduction
Le taux d'imposition suit un barème progressif par tranches. Il est de 5 % jusqu'à 1,95 million de yens, de 10 % jusqu'à 3,3 millions, de 20 % jusqu'à 6,95 millions et de 45 % au-delà de 40 millions de yens.
Les principales déductions comprennent la déduction de base (380 000 yens), la déduction des cotisations sociales, la déduction des frais médicaux, la déduction pour conjoint, la déduction pour personnes à charge et la déduction spéciale de la déclaration bleue (jusqu'à 650 000 yens).
Méthode de calcul de la taxe de résidence
La taxe de résidence se calcule à environ 10 % du revenu. Si le revenu s'élève à 6 millions de yens, la taxe de résidence est d'environ 600 000 yens.
La déclaration fiscale est-elle nécessaire ? Pourquoi faut-il la faire ?
Déclaration fiscale obligatoire au-delà de 200 000 yens
Si le revenu foncier (revenus locatifs − charges nécessaires) dépasse 200 000 yens, une déclaration fiscale est obligatoire. Il convient de noter que le critère porte sur le « revenu » imposable et non sur les « recettes ».
Pourquoi déclarer même en dessous de 200 000 yens
En cas de déficit, la compensation des profits et pertes permet d'imputer ce déficit sur les revenus salariaux et d'obtenir un remboursement d'impôt. C'est un levier d'optimisation fiscale particulièrement utile les années où les frais de réparation sont élevés.
Différence entre déclaration blanche et déclaration bleue
| Élément | Déclaration bleue | Déclaration blanche |
|---|---|---|
| Méthode de comptabilisation | Comptabilité en partie double | Comptabilité simplifiée |
| Déduction spéciale | Jusqu'à 650 000 yens | Aucune |
| Report des déficits | Possible pendant 3 ans | Impossible |
| Conditions | Dépôt préalable d'une demande d'agrément nécessaire | Aucune condition particulière |
Pour bénéficier de la déduction de 650 000 yens, une exploitation d'au moins 5 immeubles ou 10 logements est requise.
Que se passe-t-il en l'absence de déclaration fiscale ?
Pénalité fiscale aggravée
En cas de dissimulation intentionnelle, une pénalité fiscale aggravée de 35 à 40 % est appliquée.
Intérêts de retard
Des intérêts de retard s'appliquent après l'échéance, et le montant augmente à mesure que la déclaration corrective tarde.
Pénalité pour sous-déclaration
Lorsque le montant déclaré est inférieur au montant réel, une pénalité s'ajoute à l'impôt normalement dû.
Comment faire la déclaration fiscale ?
La période de déclaration fiscale s'étend chaque année du 16 février au 15 mars. La procédure se déroule comme suit.
- Préparation des documents : certificat de retenue à la source, contrat d'achat-vente, relevé du prêt, justificatifs de charges, etc. (durée de conservation : 7 ans)
- Demande de déclaration bleue : déposer la demande d'agrément dans les deux mois suivant le début de l'activité immobilière
- Établissement du compte de résultat : saisir les recettes et les dépenses sur le site de l'Agence nationale des impôts afin de calculer le bénéfice
- Établissement de la déclaration fiscale : renseigner les différentes rubriques sur le site de l'Agence nationale des impôts
- Dépôt des documents : choisir entre e-Tax, l'envoi postal ou le dépôt direct au bureau des impôts
Avec e-Tax, la déclaration peut être déposée à tout moment, 24 heures sur 24, sans avoir à se rendre au bureau des impôts.
Quels points de vigilance pour la déclaration fiscale ?
- Le règlement de fin d'année ne le remplace pas : même pour un salarié, une déclaration fiscale distincte est nécessaire en présence de revenus locatifs
- Préparez les documents nécessaires suffisamment tôt : veillez à ne pas égarer le certificat de retenue à la source ni les différents relevés
- Évitez la surévaluation des charges : une gestion appropriée des charges est également importante pour préserver l'évaluation des établissements financiers
Résumé
Les revenus locatifs sont soumis à plusieurs impôts, notamment l'impôt sur le revenu et la taxe de résidence. En identifiant correctement les éléments pouvant être comptabilisés en charges et en effectuant la déclaration fiscale de manière appropriée, vous pouvez maximiser l'effet de l'optimisation fiscale. En cas de point incertain, il est préférable d'avancer en consultant un professionnel.
Questions fréquentes (FAQ)
Une déclaration fiscale est-elle nécessaire si les revenus locatifs sont inférieurs ou égaux à 200 000 yens ?
La déclaration au titre de l'impôt sur le revenu n'est pas nécessaire, mais la déclaration de la taxe de résidence reste requise. En outre, en cas de déficit, la compensation des profits et pertes peut permettre d'obtenir un remboursement d'impôt, ce qui rend la déclaration avantageuse.
Un salarié doit-il aussi faire une déclaration fiscale ?
Oui. Lorsque le revenu foncier dépasse 200 000 yens, une déclaration fiscale distincte du règlement de fin d'année est nécessaire. À défaut, des pénalités peuvent s'appliquer.
Quels éléments ne sont pas admis en charges pour les revenus locatifs ?
La taxe de résidence et l'impôt sur le revenu ne peuvent pas être comptabilisés en charges. De plus, les dépenses sans lien avec l'exploitation immobilière, ainsi que les frais de déplacement ou de représentation excessifs, peuvent faire l'objet d'observations de l'administration fiscale.
Entre la déclaration bleue et la déclaration blanche, laquelle faut-il choisir ?
À partir d'une échelle de 5 immeubles ou 10 logements, la déclaration bleue est plus avantageuse grâce à la déduction pouvant atteindre 650 000 yens et au report des déficits. Même à petite échelle, une déduction de 100 000 yens est possible, ce qui fait de la déclaration bleue une option recommandée.
