Die mietfreie Zeit (フリーレント furīrento, in Japan meist „Free Rent“ genannt) ist ein weit verbreitetes Instrument gegen Leerstand: Der Mieter zahlt für einen festgelegten Anfangszeitraum keine Grundmiete. Für internationale Investoren aus dem DACH-Raum ist das Prinzip nicht fremd — mietfreie Zeiten kennt man aus der deutschen Gewerbevermietung als Anreiz (Incentive). In Japan wird diese Konzession jedoch auch im Wohnimmobilienbereich routinemäßig eingesetzt, und genau hier liegt die Besonderheit: Eigentümer und Hausverwaltungen müssen die buchhalterische Behandlung präzise verstehen. Eine fehlerhafte Verbuchung führt unmittelbar zu steuerlichen Risiken.
Was ist eine mietfreie Zeit (フリーレント)?
Eine mietfreie Zeit bezeichnet eine Immobilie, bei der die Miete für einen bestimmten Zeitraum entfällt. Üblich sind ein bis zwei mietfreie Monate nach Einzug; je nach Objekt können es auch drei Monate oder mehr sein. Für den Eigentümer entsteht dadurch ein vorübergehender Einnahmeausfall — häufig ist dieser jedoch wirtschaftlich vorteilhafter, als eine Wohnung über einen langen Zeitraum leer stehen zu lassen. Anders als in Deutschland, wo mietfreie Zeiten vor allem im gewerblichen Kontext (Gewerbemietrecht) verhandelt werden, ist die Konzession im japanischen Mietwohnungsmarkt ein gängiges Vermarktungsinstrument. Für DACH-Investoren bedeutet das: Ein japanisches Renditeobjekt mit ausgewiesener mietfreier Zeit signalisiert nicht zwingend schwache Nachfrage, sondern folgt oft schlicht der lokalen Marktkonvention.
Wie viele Methoden der buchhalterischen Behandlung gibt es?
Für die Verbuchung gibt es zwei Methoden.
Methode 1: Während der mietfreien Zeit erfolgt keine Buchung
Da in diesem Zeitraum keine Einnahmen anfallen, wird die Phase wie eine Leerstandsperiode behandelt und es wird kein Buchungssatz erfasst. Weil kein Zahlungsstrom vorliegt, ist die Methode einfach und nachvollziehbar; sie ist in der Praxis die mit Abstand am häufigsten gewählte Variante. Tatsächlich anfallende Kosten wie die Nebenkosten (共益費 kyōekihi, die japanische Umlage für Gemeinschaftsflächen) werden jedoch nach dem Grundsatz der periodengerechten Abgrenzung (発生主義, Accrual-Prinzip) erfasst. Im Gegensatz zur deutschen HGB- und IFRS-Praxis, in der Mietanreize wie eine mietfreie Zeit typischerweise linear über die Vertragslaufzeit verteilt werden (vgl. IFRS 16 bzw. die frühere SIC-15-Logik), erlaubt der japanische Ansatz hier bewusst eine schlankere, zahlungsnahe Betrachtung.
Methode 2: Die Gesamtmiete wird auf die Vertragslaufzeit verteilt
Diese Methode kommt in Betracht, wenn die Vertragslaufzeit von vornherein feststeht. Die gesamte über die Vertragslaufzeit — einschließlich der mietfreien Zeit — anfallende Miete wird anteilig auf die Monate verteilt. Angewendet wird sie, wenn die Bedingung erfüllt ist, dass die Vertragslaufzeit von Anfang an feststeht und eine vorzeitige Kündigung ausgeschlossen ist. Dieser Ansatz entspricht im Kern der in Deutschland üblichen Linearisierung von Mietincentives und dürfte DACH-Investoren daher vertrauter erscheinen als Methode 1.
Wie sieht die steuerliche Behandlung aus?
Ohne Buchungssatz
Während der mietfreien Zeit entstehen weder steuerlich abzugsfähiger Aufwand noch Verbrauchsteuer. Der japanische Begriff 損金 (songin) bezeichnet dabei den steuerlich abzugsfähigen Aufwand bei der Körperschaftsteuer. Die Verarbeitung ist einfach; der über die gesamte Vertragslaufzeit abzugsfähige Gesamtbetrag bleibt jedoch unverändert.
Mit Buchungssatz
Der abzugsfähige Aufwand wird aus dem über die Vertragslaufzeit zu zahlenden Gesamtbetrag berechnet und verbucht. Da die mietfreie Zeit einbezogen wird, steigt der abzugsfähige Aufwand in der Anfangsphase, sodass die Körperschaftsteuer vorübergehend sinkt; in der zweiten Hälfte der Laufzeit steigt sie entsprechend wieder. Bei der japanischen Verbrauchsteuer (消費税 shōhizei, das japanische Pendant zur deutschen Umsatzsteuer, aktueller Satz 10 %) ergeben sich analog Schwankungen der abziehbaren Vorsteuer (仮払消費税). Ein Rechenbeispiel: Bei einer Monatsmiete von 100.000 ¥ (rund 590 €) und einer 24-monatigen Laufzeit mit zwei mietfreien Monaten wird die Gesamtmiete von 2,2 Mio. ¥ (rund 12.940 €) bei Methode 2 gleichmäßig auf 24 Monate verteilt — anders als bei Methode 1, wo schlicht 22 Monate mit voller Miete verbucht würden.
Welche Punkte sind bei der Verbuchung zu beachten?
Bei Verträgen mit einer Klausel zum Ausschluss der vorzeitigen Kündigung (中途解約不可特約) ist die Anwendung der Methode ohne Buchungssatz eingeschränkt. Zudem gilt eine Vertragsstrafe bzw. Kündigungsgebühr (違約金 iyakukin) nur dann als angemessen, wenn sie etwa der ohnehin angefallenen Miete entspricht; überhöhte Ansätze sind eine häufige Ursache für Streitigkeiten. Für DACH-Investoren ist dieser Punkt bemerkenswert: Während im deutschen Wohnraummietrecht der Mieterschutz vertragliche Kündigungsausschlüsse stark begrenzt, sind solche Bindungsklauseln in japanischen Gewerbe- und teilweise Wohnmietverträgen üblich — und sie bestimmen unmittelbar, welche der beiden buchhalterischen Methoden zulässig ist.
Einen Gesamtüberblick über Leerstandsstrategien unter Einsatz mietfreier Zeiten bietet auch die strategische Erläuterung zum Leasing-Geschäft.
Ebenfalls lesenswert
FAQ
- F. Können während der mietfreien Zeit die Nebenkosten (共益費) berechnet werden?
- In den meisten Fällen ist bei der mietfreien Zeit nur die Grundmiete frei; Nebenkosten sowie Wasser- und Energiekosten werden wie üblich berechnet. Wichtig ist, dies im Mietvertrag ausdrücklich festzuhalten.
- F. Welche Dauer der mietfreien Zeit ist wirkungsvoll?
- Ein bis zwei Monate sind üblich. Ab drei Monaten steigt zwar die Wirkung bei der Mietergewinnung, doch der Einfluss auf die Rendite nimmt ebenfalls deutlich zu.
- F. Unter welchen Voraussetzungen kann die Methode der anteiligen Verteilung der Gesamtmiete gewählt werden?
- Sie ist wählbar, wenn die Vertragslaufzeit im Voraus feststeht und eine vorzeitige Kündigung eingeschränkt ist. Im Mietvertrag muss eine Klausel zum Kündigungsausschluss ausdrücklich vermerkt sein.
- F. Welche Höhe der Vertragsstrafe ist bei einer mietfreien Zeit angemessen?
- Angemessen ist etwa ein Betrag in Höhe der Miete für die Dauer der mietfreien Zeit. Deutlich höhere Ansätze bergen das Risiko von Streitigkeiten.
