Ao obter renda de aluguel com a operação de imóveis, diversos impostos incidem sobre a receita anual. É importante compreender um sistema tributário diferente daquele aplicado à renda salarial. Neste artigo, explicamos em detalhe os tipos de impostos incidentes sobre a renda de aluguel, como calculá-los e como fazer a declaração definitiva.
Quais impostos incidem sobre a renda de aluguel?
Se você recebe aluguéis com a administração de apartamentos ou condomínios, incidem principalmente os cinco impostos a seguir.
Imposto de renda
A renda de aluguel é classificada principalmente como “renda imobiliária”. Se a escala da operação for de 5 edifícios ou 10 unidades ou mais, ela passa a ser tratada como “renda empresarial”, o que oferece a vantagem de ampliar o escopo das despesas necessárias e o valor das deduções.
Imposto residencial
Embora o imposto de renda não se aplique quando a renda anual for de até 200 mil ienes, o imposto residencial deve ser pago obrigatoriamente. Ao escolher a “cobrança comum”, é possível evitar o desconto em folha, o que é útil para quem não deseja que o local de trabalho saiba da renda de aluguel.
Imposto sobre consumo
O imposto sobre consumo incide quando as vendas tributáveis superam 10 milhões de ienes, mas o aluguel exclusivamente residencial é isento. Verifique se o contrato menciona “uso residencial”.
Imposto sobre ativos fixos e imposto de planejamento urbano
Enquanto o imóvel estiver em sua propriedade, o pagamento é necessário todos os anos. Imóveis localizados em áreas urbanizadas também estão sujeitos ao imposto de planejamento urbano.
Imposto sobre aquisição de imóveis
O boleto chega cerca de 6 meses a 1 ano e meio após a aquisição do imóvel. Prepare-se para essa despesa inesperada e mantenha uma margem financeira adequada.
Qual é o alcance da tributação? O que pode ser considerado despesa?
Composição da renda de aluguel
Além do aluguel, os itens abaixo também compõem a renda de aluguel.
- Luvas, taxa de administração e taxa de renovação
- Receita de estacionamento
- Taxa de instalação de estação-base de antena
- Receita de máquinas de venda automática
- Valores de eletricidade e água recebidos como taxa condominial
Mesmo quando o inquilino atrasa o pagamento do aluguel, é necessário contabilizá-lo como receita devida originalmente. Se a cobrança se tornar irrecuperável, ela poderá ser registrada como perda.
Itens que podem ser lançados como despesa
| Item de despesa | Conteúdo |
|---|---|
| Impostos | Imposto sobre ativos fixos, imposto de planejamento urbano, imposto sobre aquisição de imóveis e selo fiscal (imposto residencial e imposto de renda não são permitidos) |
| Prêmios de seguro | Diversos prêmios, como seguro contra incêndio e seguro contra terremoto |
| Taxas de terceirização | Honorários pagos à administradora (a referência de mercado é cerca de 5% do aluguel) |
| Honorários profissionais | Honorários de contador e escrivão judicial |
| Depreciação | Rateio com vida útil de 22 anos para estrutura de madeira, 34 anos para estrutura metálica e 47 anos para estrutura RC |
| Despesas de reparo | Troca de revestimento de parede, reparo de equipamentos, custo de limpeza e fundo de reserva para reparos |
| Juros de empréstimo | Juros do financiamento e taxas do empréstimo |
| Outros | Despesas de transporte para vistoria do imóvel e custo de livros relacionados ao setor imobiliário |
Como calcular os impostos incidentes sobre a renda de aluguel?
Como calcular o imposto de renda
O imposto de renda é calculado em três etapas.
- Renda imobiliária = renda de aluguel − despesas necessárias
- Renda tributável = renda imobiliária + outras rendas − diversas deduções
- Imposto de renda = renda tributável × alíquota − valor da dedução
A alíquota segue o sistema progressivo por faixas. Até 1,95 milhão de ienes é 5%, até 3,3 milhões de ienes é 10%, até 6,95 milhões de ienes é 20% e, acima de 40 milhões de ienes, é 45%.
As principais deduções incluem a dedução básica (380 mil ienes), dedução de contribuições para seguro social, dedução de despesas médicas, dedução para cônjuge, dedução para dependentes e dedução especial da declaração azul (até 650 mil ienes).
Como calcular o imposto residencial
O imposto residencial é calculado em cerca de 10% do valor da renda. Se a renda for de 6 milhões de ienes, o imposto residencial será de aproximadamente 600 mil ienes.
A declaração definitiva é necessária? Por que vale a pena fazê-la?
A partir de 200 mil ienes, a declaração definitiva é obrigatória
Se a renda imobiliária (renda de aluguel − despesas necessárias) ultrapassar 200 mil ienes, a declaração definitiva será obrigatória. É importante observar que o critério é a “renda”, e não a “receita”.
Por que declarar mesmo abaixo de 200 mil ienes
Se houver prejuízo, você pode compensá-lo com a renda salarial por meio da “compensação de lucros e perdas” e receber restituição de imposto. Trata-se de uma medida eficaz de economia tributária em anos com despesas elevadas de reparo, por exemplo.
Diferença entre declaração branca e declaração azul
| Item | Declaração azul | Declaração branca |
|---|---|---|
| Método de escrituração | Contabilidade de partidas dobradas | Contabilidade simplificada |
| Dedução especial | Até 650 mil ienes | Nenhuma |
| Compensação de prejuízos | Possível por 3 anos | Não permitido |
| Condição | É necessário apresentar previamente o pedido de aprovação | Nenhuma em especial |
Para receber a dedução de 650 mil ienes, é necessário administrar 5 edifícios ou 10 unidades ou mais.
O que acontece se a declaração definitiva não for apresentada?
Imposto adicional agravado
Se houver ocultação intencional, será cobrado um imposto adicional agravado de 35% a 40%.
Juros de mora
Após o vencimento, incidem juros de mora, e quanto mais atrasar a declaração retificadora, maior será o valor.
Imposto adicional por subdeclaração
Se o valor declarado for inferior ao real, será aplicada uma penalidade além do imposto originalmente devido.
Como fazer a declaração definitiva?
O período da declaração definitiva vai todos os anos de 16 de fevereiro a 15 de março. O processo segue o fluxo abaixo.
- Preparação dos documentos：comprovante de retenção na fonte, contrato de compra e venda, demonstrativo do financiamento, recibos de despesas etc. (prazo de guarda de 7 anos)
- Solicitação da declaração azul：apresentar o pedido de aprovação em até 2 meses após o início da atividade imobiliária
- Elaboração do demonstrativo de resultados：inserir receitas e despesas no site da Agência Nacional de Impostos e calcular o lucro
- Elaboração da declaração definitiva：preencher os campos conforme indicado no site da Agência Nacional de Impostos
- Entrega dos documentos：escolher entre e-Tax, envio postal ou entrega presencial na repartição fiscal
Com o e-Tax, é possível enviar a declaração a qualquer hora, 24 horas por dia, sem precisar ir até a repartição fiscal.
Quais pontos merecem atenção na declaração definitiva?
- O ajuste de fim de ano não substitui a declaração：mesmo empregados assalariados precisam apresentar a declaração definitiva separadamente se tiverem renda de aluguel
- Prepare os documentos necessários com antecedência：atenção para não perder o comprovante de retenção na fonte nem os diversos demonstrativos
- Evite lançar despesas em excesso：a gestão adequada das despesas também é importante para manter a avaliação das instituições financeiras
Resumo
Sobre a renda de aluguel incidem diversos impostos, incluindo o imposto de renda e o imposto residencial. Ao compreender corretamente quais itens podem ser lançados como despesa e apresentar a declaração definitiva de forma apropriada, é possível maximizar o efeito da economia tributária. Se houver dúvidas, avance consultando um especialista.
Perguntas frequentes (FAQ)
A declaração definitiva é necessária mesmo quando a renda de aluguel é inferior a 200 mil ienes?
A declaração definitiva do imposto de renda não é necessária, mas a declaração do imposto residencial é obrigatória. Além disso, em caso de prejuízo, você pode receber restituição por meio da compensação de lucros e perdas, portanto declarar tende a ser mais vantajoso.
Mesmo assalariados precisam apresentar a declaração definitiva?
Sim. Se a renda imobiliária ultrapassar 200 mil ienes, é necessário apresentar a declaração definitiva separadamente do ajuste de fim de ano. Se não declarar, você poderá estar sujeito a penalidades.
O que não é reconhecido como despesa da renda de aluguel?
Imposto residencial e imposto de renda não podem ser lançados como despesa. Além disso, gastos sem relação com a gestão imobiliária e despesas excessivas com transporte ou entretenimento podem ser questionados pela repartição fiscal.
Entre declaração azul e declaração branca, qual deve ser escolhida?
Se a escala for de 5 edifícios ou 10 unidades ou mais, a declaração azul é mais vantajosa, pois permite dedução de até 650 mil ienes e compensação de prejuízos. Mesmo em pequena escala, é possível receber dedução de 100 mil ienes, por isso a declaração azul é recomendada.
