Das japanische nisetai jūtaku (二世帯住宅) – ein Wohnhaus, das zwei Generationen unter einem Dach vereint, meist die Eltern und die Familie ihres erwachsenen Kindes – bringt typischerweise erhebliche Finanzierungs- und Verwaltungsfragen mit sich. Für Leserinnen und Leser im deutschsprachigen Raum ist das Konzept nicht fremd: Das „Mehrgenerationenhaus" ist auch in Deutschland, Österreich und der Schweiz ein vertrauter Gedanke. Der entscheidende Unterschied liegt jedoch in der steuerlichen und finanziellen Behandlung. Wird ein solches Zweigenerationenhaus bewusst als chintai heiyō jūtaku (賃貸併用住宅) – als Wohnhaus mit integrierter Mietwohnung – geplant, lassen sich in Japan drei Vorteile gleichzeitig realisieren: die begünstigte Wohnbaufinanzierung, spürbare Steuervorteile und ein stabiler Mietertrag.
Was ist ein Wohnhaus mit integrierter Mietwohnung?
Ein chintai heiyō jūtaku (賃貸併用住宅) ist ein Gebäude, in dem der selbstgenutzte Wohnteil und ein zur Vermietung bestimmter Teil innerhalb desselben Bauwerks nebeneinander bestehen. Im Japanischen spricht man auch vom „Eigenheim mit angeschlossener Mietwohnung". Anders als in Deutschland, wo eine vermietete Einliegerwohnung im eigenen Haus lange verbreitet war, ist die bauliche Trennung in Japan präziser geregelt: Die vollständig getrennte Bauweise (完全分離型, kanzen bunri-gata), bei der beide Haushalte über eigene Eingänge, Versorgungsanschlüsse und Grundrisse verfügen, gilt als die für eine Mietnutzung am besten geeignete Form – und deckt sich strukturell exakt mit einem klassischen Zweigenerationenhaus.
Welche Vorteile bietet die Umwandlung eines Zweigenerationenhauses in ein Mietwohnhaus?
Zugang zur begünstigten Wohnbaufinanzierung
Werden bestimmte Kriterien erfüllt, greift der jūtaku rōn (住宅ローン) – ein Wohnbaukredit mit einem Zinssatz um etwa 1 % und langer Laufzeit. Im Vergleich zum sogenannten Apāto rōn, dem Kredit für reine Renditeobjekte (mit Zinsen von rund 2 bis 5 %), sinkt die Tilgungsbelastung erheblich. Für DACH-Investoren ist dieser Hebel bemerkenswert: In Deutschland unterscheiden Banken bei der Kondition weniger scharf zwischen selbstgenutztem und vermietetem Wohnraum. In Japan hingegen ist der selbstgenutzte Anteil der Schlüssel zur günstigsten Zinsklasse. Zusätzlich lässt sich der Wohnbaukredit-Steuerabzug (jūtaku rōn kōjo) nutzen.
Die Miete finanziert den Kredit
Indem die Mieteinnahmen aus dem vermieteten Teil Monat für Monat in die Kredittilgung fließen, lassen sich die tatsächlichen Wohnkosten drastisch senken. Ist der Kredit vollständig getilgt, wird der gesamte Mietertrag zu Ihrem Gewinn. Für einen langfristig orientierten Anleger aus dem deutschsprachigen Raum entspricht dies dem vertrauten Prinzip, dass sich eine Immobilie „selbst abbezahlt" – hier jedoch verstärkt durch die günstige japanische Wohnbaukondition.
Vielfältige steuerliche Entlastungen
- Ermäßigung der Grundsteuer (kotei shisan zei): Als Wohnbauland sinkt der Bewertungsansatz, wodurch sich die Bemessungsgrundlage der Steuer verringert.
- Reduzierter Ansatz bei der Erbschaftsteuer: Wird die Immobilie als Mietobjekt bewertet, fällt der erbschaftsteuerliche Bewertungswert niedriger aus – ein Effekt, der in Deutschland und Österreich so nicht existiert, da dort vermieteter Wohnraum bei der Erbschaftsteuer lediglich einen pauschalen Bewertungsabschlag erhält.
- Sonderregelung für kleinflächiges Wohnbauland (shōkibo takuchi no tokurei): Werden bestimmte Bedingungen erfüllt, wird der erbschaftsteuerliche Wert um 80 % oder 50 % gemindert.
Ungenutzte Zimmer als Ertragsquelle
Zieht die Elterngeneration in eine Pflegeeinrichtung oder verstirbt, sodass ein Zimmer leer steht, lässt sich durch dessen Vermietung eine doppelte Kostenbelastung vermeiden. Was in einem herkömmlichen Eigenheim eine Belastung wäre – leerstehender, aber weiterhin zu unterhaltender Wohnraum – wird hier zu einer flexiblen Einnahmequelle.
Welche Nachteile und Fallstricke gibt es?
Der Verkauf gestaltet sich schwierig
Da diese besondere Objektform sowohl Eigenheimkäufer als auch Käufer reiner Renditeobjekte nur schwer anspricht, ist der Käuferkreis beim Verkauf begrenzt. Anders als bei einem klar definierten Mehrfamilienhaus fällt die Zielgruppe hier in eine Nische zwischen zwei Märkten.
Der Verwaltungsaufwand ist nicht zu unterschätzen
Bei Eigenverwaltung müssen Sie die Betreuung der Mieter selbst übernehmen. Es ist abzuwägen, ob man den Verwaltungsaufwand durch die kostenpflichtige Beauftragung einer Hausverwaltung (kanri gaisha) reduziert oder alles in Eigenregie erledigt. In der DACH-Region übernehmen Eigentümer die Vermietung häufiger selbst; in Japan ist die Delegation an eine professionelle Verwaltung der Marktstandard und oft der ruhigere Weg für ausländische Eigentümer.
Die Standortwahl erfordert Sorgfalt
An Standorten ohne absehbare Mietnachfrage steigt das Leerstandsrisiko. Indem Sie eine Gegend wählen, in der bereits Miet-Apartments und Mietwohnhäuser in der Nachbarschaft bestehen, lässt sich die Existenz einer tatsächlichen Nachfrage überprüfen.
Planungsaspekte für ein Wohnhaus mit integrierter Mietwohnung
- Vollständige Trennung der Versorgungszähler (Wahl der kanzen bunri-gata, der vollständig getrennten Bauweise): Strom, Gas und Wasser werden je Haushalt separat abgerechnet.
- Prüfung der Kreditbedingungen des Wohnbaukredits (ist die integrierte Mietnutzung überhaupt zulässig?).
- Bahnhofsnähe, Stellplätze und Fassadengestaltung für eine ertragsstarke, gut vermietbare Planung berücksichtigen.
Für eine Betrachtung aus Investitionssicht empfiehlt sich ergänzend unser Beitrag zum Zusammenhang zwischen Mietpreisgestaltung und Immobilienwert.
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FAQ
- F: Nach welchen Kriterien greift bei einem Wohnhaus mit integrierter Mietwohnung der Wohnbaukredit?
- Das variiert je nach Kreditinstitut, doch üblich ist das Kriterium, dass „die Wohnfläche des selbstgenutzten Teils mindestens 50 % der Gesamtfläche" ausmacht. Klären Sie dies vorab mit der Bank ab.
- F: Kann der vermietete Anteil erweitert werden, nachdem die Elterngeneration verstorben ist?
- Bei der vollständig getrennten Bauweise (kanzen bunri-gata) lässt sich das Zimmer der Eltern vergleichsweise leicht zu Mietraum umwidmen. Erforderlich sind jedoch eine Prüfung der Kreditbedingungen und gegebenenfalls ein Änderungsantrag.
- F: Unter welchen Voraussetzungen gilt die Sonderregelung für kleinflächiges Wohnbauland?
- Voraussetzung ist, dass es sich um Land handelt, auf dem der Erblasser gewohnt oder ein Gewerbe betrieben hat, und dass bestimmte Erben die Wohn- oder Gewerbenutzung fortführen. Einzelheiten besprechen Sie bitte mit einem Steuerberater (zeirishi).
- F: Welches Risiko besteht bei einer hohen Leerstandsquote im vermieteten Teil?
- Fallen die Mieteinnahmen weg, muss die Kredittilgung aus Eigenmitteln bestritten werden. Bei der Cashflow-Planung ist es entscheidend, mit einem Puffer zu kalkulieren, der Leerstandsphasen berücksichtigt.
