Der Einstieg in die Immobilieninvestition lässt sich auch für Einsteiger in fünf Phasen gliedern: Ziel und Budget festlegen, die Rentabilität mit konkreten Zahlen durchrechnen, Objekt und Finanzierung parallel klären, den Vertrag abschließen und die Übergabe erhalten, sowie die Verwaltung beauftragen und den Betrieb aufnehmen. Die drei Zahlen, die zuerst zu prüfen sind, lauten Mieteinnahmen, abzugsfähige Aufwendungen und Tilgungsbetrag. Laut der Wohnungs- und Grundstücksstatistik (Reiwa 5 / 2023) des japanischen Statistikamts lag die durchschnittliche Monatsmiete für Mietwohnungen (ausschließlich Wohnzwecke) landesweit bei 59.656 Yen. Wer vorab berechnen kann, wie viel von dieser Miete übrig bleibt, macht auch als Einsteiger deutlich seltener grobe Fehleinschätzungen.
Viele Interessenten an Immobilieninvestitionen berichten uns, dass ihnen zwar die Funktionsweise erklärt wird, aber unklar bleibt, wie viel am Ende tatsächlich übrig bleibt. Dieser Artikel stellt auf Basis öffentlicher Statistiken und gesetzlicher Regelungen dar: die Berechnung vom Mieteinnahmen bis zum Nettobetrag, das benötigte Kapital, die 7 Schritte zum Einstieg mit den Bedingungen, unter denen man jeweils zur nächsten Phase übergehen sollte, sowie die Punkte, die vor dem Kauf unbedingt zu klären sind. Auf Basis der Zinsen, der Angebots- und Nachfragesituation sowie des Preisniveaus zum Stand 2026 liefern wir Ihnen die Entscheidungsgrundlage, ob sich der Einstieg jetzt lohnt.
Die wichtigsten Punkte dieses Artikels
- Bei einer Immobilieninvestition handelt es sich um ein Geschäft, bei dem durch Vermietung Mieteinnahmen und durch Verkauf ein Veräußerungsgewinn erzielt werden – mit dem Kauf ist es nicht getan.
- Der Nettobetrag ergibt sich aus „Gesamteinnahmen − abzugsfähige Aufwendungen". Wer weiß, was die japanische Steuerbehörde (NTA) konkret zu Einnahmen und Ausgaben zählt, verlässt sich nicht mehr allein auf die Rendite.
- Die durchschnittliche Monatsmiete für Mietwohnungen (ausschließlich Wohnzwecke) liegt landesweit bei 59.656 Yen, bei privaten Mietwohnungen in Nicht-Holzbauweise bei 68.548 Yen (Statistikamt, Reiwa 5 / 2023).
- Es gibt 4.436.000 zur Vermietung bestimmte leerstehende Wohnungen. Die Grundannahme, dass sich überhaupt ein Mieter findet, sollte anhand von Angebot und Nachfrage in der jeweiligen Region überprüft werden.
- Der Leitzins liegt 2026 bei rund 1,0 %. Wird die Kalkulation auf Basis eines variablen Zinssatzes erstellt, sollte die Entscheidung erst nach einem Stresstest mit steigenden Zinsen erfolgen.
Was ist eine Immobilieninvestition? Der Mechanismus aus Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinn
Eine Immobilieninvestition bedeutet, eine Wohnimmobilie oder ein Mietobjekt zu erwerben, sie an Mieter zu vermieten, um Mieteinnahmen zu erzielen, und bei Bedarf durch einen Verkauf den Gewinn zu realisieren. Anders als bei einem reinen Kauf-Verkauf-Geschäft, das nur auf Wertsteigerung abzielt, liegt der Schwerpunkt der Einnahmen auf der monatlich eingehenden Miete. Wer diesen Unterschied verinnerlicht, betrachtet ein zu prüfendes Objekt mit anderen Augen.
Es gibt zwei Arten von Erträgen. Die während der Haltedauer erzielten Mieteinnahmen werden als laufende Erträge (Income Gain) bezeichnet, der beim Verkauf erzielte Differenzgewinn als Kapitalgewinn (Capital Gain). Einsteiger sollten zuerst Ersteres aufbauen. Der Verkaufspreis hängt von der Marktlage ab, während die Miete monatlich anfällt, solange ein Mieter vorhanden ist, und damit die Grundlage für Tilgung und Kosten bildet.
Der Mechanismus der Immobilieninvestition lässt sich anhand des Geldflusses in einer einzigen Übersicht erfassen. Wir haben den Weg vom Erwerb bis zum Ausstieg Schritt für Schritt aufgelistet. Prüfen Sie dabei zugleich, an welchen Stellen der Eigentümer eine Entscheidung treffen muss.
| Phase | Was geschieht | Was der Eigentümer entscheidet |
| 1. Kapital bereitstellen | Eigenkapital und Fremdkapital von Finanzinstituten werden kombiniert | Wie viel Eigenkapital eingesetzt und wie viel geliehen wird |
| 2. Objekt erwerben | Über Kaufvertrag, Kaufpreiszahlung und Grundbucheintragung geht das Eigentum über | Welches Objekt zu welchem Preis gekauft wird |
| 3. Mieter finden | Vermarktung, Bonitätsprüfung und Abschluss des Mietvertrags | Wie Miete und Vermarktungsbedingungen festgelegt werden |
| 4. Miete erhalten | Monatliche Miete und Nebenkosten gehen ein | Wem und in welchem Umfang die Verwaltung übertragen wird |
| 5. Tilgung und Kosten zahlen | Kreditraten, Grundsteuer, Versicherungsprämien und Instandhaltungskosten fließen ab | Wann und in welchem Umfang Instandhaltung erfolgt |
| 6. Überschuss verbleibt | Nach Abzug bleibt Bargeld übrig (laufende Erträge) | Ob Sondertilgung, Instandhaltungsrücklage oder das nächste Objekt |
| 7. Ausstieg | Entscheidung zwischen Verkauf oder weiterem Halten | Wann, an wen und zu welchem Preis verkauft wird |
Dieser Ablauf zeigt, dass sich bei einer Immobilieninvestition das Ergebnis nicht bereits im Moment des Kaufs entscheidet. Solange der Betrieb in den Phasen 3 bis 6 andauert, sind jedes Jahr neue Entscheidungen zu treffen. Gerade deshalb lohnt es sich, schon vor dem Kauf ein Bild bis hin zum Ausstieg zu entwerfen.
Warum es mit dem Kauf nicht getan ist
Die Einnahmequelle ist der Mietvertrag mit dem Mieter. Das ist der entscheidende Unterschied zu Aktien. Die Miete kann während der Vertragslaufzeit nicht ohne Zustimmung beider Parteien geändert werden, und um den Vertrag seitens des Vermieters zu beenden, ist nach dem Gesetz über Grundstücks- und Gebäudemietverträge (Shakuchi Shakuya Hō) ein berechtigter Grund erforderlich – ein im Vergleich zur deutschen Mietpreisbremse andersartiger, aber ebenfalls sehr starker Mieterschutz: Japan kennt keine gesetzliche Mietobergrenze wie die Mietpreisbremse, doch die faktische Kündigungshürde sorgt strukturell dafür, dass sich die Marktmiete nur langsam nach oben bewegt. Auch das japanische Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) weist in seinen Warnhinweisen zur Anwerbung für Untervermietungsverträge darauf hin, dass eine Kündigung seitens des Eigentümers einen berechtigten Grund voraussetzt.
Dieser Mechanismus ist zugleich der Grund für stabile Einnahmen und der Grund, warum man nicht flexibel reagieren kann. Man kann die Miete nicht einfach ab nächstem Monat um 20 % anheben, nur weil die Marktlage gut ist. Zwar gilt Immobilienbesitz in Phasen steigender Preise als robust, doch reagiert die Miete gerade deshalb verzögert. Die Rendite entscheidet sich also im Wesentlichen an einem einzigen Punkt: zu welchen Bedingungen der Mietvertrag bei der Neuvermietung abgeschlossen wird.
Ein weiterer Punkt: Auch steuerlich wird die Vermietung als Gewerbe behandelt. Sobald Mieteinnahmen erzielt werden, entstehen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, für die grundsätzlich eine Steuererklärung erforderlich ist. Gehen Sie von vornherein nicht davon aus, dass es sich um eine Kapitalanlage handelt, bei der nach dem Kauf nichts mehr zu tun ist.
Was unterscheidet sie von anderen Formen der Kapitalanlage?
Die Besonderheiten der Immobilieninvestition lassen sich auf zwei Punkte zusammenfassen: Mit Fremdkapital lässt sich ein größeres Volumen bewegen als mit dem eigenen Kapital allein, und die Liquidation dauert länger. Im Vergleich mit Aktien und Investmentfonds werden die Konturen deutlich.
| Vergleichspunkt | Immobilieninvestition | Börsennotierte Aktien / Investmentfonds |
| Einsatz von Fremdkapital | Durch Kredite von Finanzinstituten lässt sich das Investitionsvolumen erweitern | Erfolgt grundsätzlich im Rahmen des Eigenkapitals |
| Zeit bis zur Liquidation | Käufersuche, Vertrag, Kaufpreiszahlung und Grundbucheintragung dauern mehrere Monate | Bei geöffnetem Markt vom selben Tag bis zu wenigen Handelstagen |
| Ertragsquelle | Von Mietern gezahlte Miete sowie der Verkaufspreis | Unternehmensgewinn sowie der am Markt gebildete Kurs |
| Aufwand während der Haltedauer | Laufende Entscheidungen zu Vermietung, Instandhaltung und Steuererklärung | Bei reinem Halten sind kaum Entscheidungen nötig |
| Preisbildung | Individuelle Verhandlung zwischen zwei Parteien; kein Objekt gleicht dem anderen | Täglicher Marktpreis, den jeder gleichermaßen einsehen kann |
| Teilbarkeit | Grundsätzlich pro Einheit; ein Teilverkauf ist schwierig | Handel in Einheiten von einzelnen Aktien oder Anteilen möglich |
Wenn Ihnen in dieser Tabelle eine Zeile besonders auffällt, ist das Ihr Ausgangspunkt für die weitere Überlegung. Wer bei der „Zeit bis zur Liquidation" ein ungutes Gefühl hat, sollte von vornherein kein Kapital einsetzen, das in den nächsten Jahren benötigt wird. Wer sich hingegen vom „Einsatz von Fremdkapital" angesprochen fühlt, sollte zunächst die Berechnung im nächsten Kapitel durcharbeiten.
Wie viel von den Mieteinnahmen übrig bleibt: Die Aufschlüsselung von Einnahmen und Ausgaben
Mieteinnahmen sind nicht automatisch gleich dem Nettobetrag. Die Steuerauskunft Nr. 1370 der japanischen Steuerbehörde (NTA) definiert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als „Gesamteinnahmen − abzugsfähige Aufwendungen". Zu wissen, was auf beiden Seiten dieser Formel steht, ist die Grundlage dafür, eine ausgewiesene Rendite nicht unkritisch zu übernehmen.
Was zu den Gesamteinnahmen zählt
Die Gesamteinnahmen bestehen nicht nur aus der monatlichen Miete. Die Steuerbehörde führt neben den Mieteinnahmen aus der Vermietung weitere Posten an, die ebenfalls dazugehören. Wer Verlängerungsgebühren oder nicht rückzahlbare Kautionsanteile als „gelegentliches Taschengeld" betrachtet, kommt bei der Steuererklärung mit der Rechnung nicht mehr hin.
| Kategorie | Angabe in der NTA-Steuerauskunft Nr. 1370 | Häufig übersehener Punkt für Einsteiger |
| Mieteinnahmen | Mieteinnahmen aus der Vermietung | Die monatliche Miete. Auch bei Zahlungsrückständen muss der vertragliche Zeitpunkt der Einnahmenverbuchung gesondert beurteilt werden |
| Einmalzahlungen | Beträge, die als Namensänderungsgebühr, Zustimmungsgebühr, Verlängerungsgebühr oder Anzahlung vereinnahmt werden | Die Verlängerungsgebühr zählt zu den Einnahmen; ebenso das japanische „Reikin" – eine nicht rückzahlbare Einmalzahlung des Mieters an den Vermieter bei Vertragsbeginn, eine japanische Besonderheit. Bei zweijährlicher Verlängerung sollte die Gebühr fest in die Kalkulation einfließen |
| Kaution / Sicherheitsleistung | Der Teil der Kaution bzw. Sicherheitsleistung, der nicht zurückgezahlt werden muss | Der rückzahlbare Teil zählt nicht als Einnahme. Nur der einbehaltene (abgeschriebene) Teil gilt als Einnahme |
| Kostenerstattungen | Als Nebenkosten vereinnahmte Beträge für Strom, Wasser oder Reinigung | Auch wenn sie nur treuhänderisch entgegengenommen und weitergeleitet werden sollen, gelten sie beim Empfänger als Einnahme |
Was zu den abzugsfähigen Aufwendungen zählt
Zu den abzugsfähigen Aufwendungen zählen jene Kosten, die für die Erzielung der Mieteinnahmen unmittelbar notwendig und klar von privaten Haushaltskosten abgrenzbar sind. Die Steuerbehörde nennt als Hauptposten die auf das vermietete Objekt entfallende Grundsteuer, Sachversicherungsprämien, Abschreibungen und Instandhaltungskosten. Von diesen ist allein die Abschreibung nicht mit einem Geldabfluss verbunden.
| Kostenart | Inhalt | Geldabfluss | Praktischer Hinweis |
| Grundsteuer | Grundsteuer und Stadtplanungssteuer auf das vermietete Objekt | Ja | Vier Fälligkeitstermine pro Jahr. Auf Monatsbasis umrechnen und in die laufende Kalkulation einbeziehen |
| Sachversicherungsprämie | Feuerversicherungsprämie u. Ä. für das vermietete Objekt | Ja | Bei mehrjähriger Einmalzahlung zählt nur der Anteil des laufenden Jahres als Aufwand |
| Abschreibung | Der auf die Nutzungsdauer verteilte Anschaffungswert von Gebäude und Ausstattung | Nein | Die Nutzungsdauer gebrauchter Objekte wird nach der Methode der NTA-Steuerauskunft Nr. 5404 berechnet |
| Instandhaltungskosten | Kosten für Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands oder Austausch von Ausstattung | Ja | Wertsteigernde Ausgaben können als Anlageinvestition anders behandelt werden |
Wie viel bleibt bei einem Objekt mit 100.000 Yen Miete übrig?
Ab hier arbeiten wir mit konkreten Zahlen. Alle Beträge in der folgenden Tabelle sind Annahmen und geben nicht das Marktniveau eines real existierenden Objekts wieder. Ersetzen Sie sie bei Ihrem eigenen Objekt durch den Kostenvoranschlag der Verwaltungsgesellschaft und den Steuerbescheid zur Grundsteuer.
| Position | Monatsbetrag (alles Annahmen) | Zugrunde gelegte Annahme |
| Mieteinnahmen | ＋100.000 Yen | Angenommen: volle Belegung |
| Verwaltungsgebühr | −5.000 Yen | Angenommen: 5 % der Miete (variiert je nach Vertrag) |
| Hausverwaltungskosten / Instandhaltungsrücklage | −10.000 Yen | Angenommener Betrag für eine Eigentumswohnung |
| Grundsteuer / Stadtplanungssteuer | −6.000 Yen | Angenommener Betrag, 72.000 Yen pro Jahr durch 12 geteilt |
| Sachversicherungsprämie | −1.000 Yen | Angenommener Betrag, 12.000 Yen pro Jahr durch 12 geteilt |
| Eigene Rücklage für Wiederherstellung/Instandhaltung | −5.000 Yen | Angenommener Betrag, den der Eigentümer selbst für Auszugskosten zurücklegt |
| Verbleibender Betrag nach Betriebskosten | ＋73.000 Yen | Dies ist der Überschuss vor Tilgung |
| Kredittilgung (Zins und Tilgung) | −60.000 Yen | Angenommener Betrag, der je nach Kreditkonditionen stark variiert |
| Cashflow vor Steuern | ＋13.000 Yen | Bargeld vor Abzug von Einkommen- und Gemeindesteuer |
Unter dieser Annahme bleiben von der Miete in Höhe von 100.000 Yen monatlich 13.000 Yen und jährlich 156.000 Yen übrig. Zu prüfen ist an dieser Stelle die Auswirkung eines Leerstands. Steht die Wohnung nur einen Monat im Jahr leer, entfallen 100.000 Yen Miete, während lediglich die Verwaltungsgebühr in Höhe von 5.000 Yen als Ausgabe wegfällt. Unter dem Strich gehen 95.000 Yen verloren, und der Jahresüberschuss sinkt auf 61.000 Yen. Ein einziger Monat Leerstand kostet also rund 60 % des Jahres-Cashflows.
Die Abschreibung taucht in dieser Cashflow-Tabelle nicht auf. Da sie jedoch bei der Berechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu den abzugsfähigen Aufwendungen zählt, weicht das steuerliche Ergebnis vom tatsächlichen Geldfluss ab. Es kann ein Jahr geben, in dem die Buchhaltung einen Verlust ausweist, obwohl Bargeld übrig bleibt, ebenso wie ein Jahr, in dem trotz angespannter Liquidität Steuern zu zahlen sind. Die steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab; klären Sie dies vor der Umsetzung bitte mit einem Steuerberater.
Der landesweite Mietspiegel als Maßstab
Um zu beurteilen, ob eine vorgeschlagene Zielmiete nicht zu hoch angesetzt ist, helfen die realen Zahlen aus öffentlichen Statistiken. Laut der Wohnungs- und Grundstücksstatistik (Reiwa 5 / 2023) des Statistikamts lag die Monatsmiete für Mietwohnungen (ausschließlich Wohnzwecke) bei 59.656 Yen, ein Anstieg von 7,1 % gegenüber 2018. Pro Tatami-Matte (ca. 1,65 m²) entspricht das 3.403 Yen.
| Art der Mietwohnung | Monatsmiete | Veränderung ggü. 2018 |
| Mietwohnungen (ausschließlich Wohnzwecke) gesamt | 59.656 Yen | +7,1 % |
| Öffentliche Mietwohnungen | 24.961 Yen | +7,6 % |
| Mietwohnungen der Stadtentwicklungsagentur (UR) und öffentlicher Körperschaften | 71.831 Yen | +2,8 % |
| Private Mietwohnungen (Holzbauweise) | 54.409 Yen | +4,5 % |
| Private Mietwohnungen (Nicht-Holzbauweise) | 68.548 Yen | +7,0 % |
Der landesweite Durchschnitt erklärt nicht unmittelbar das Mietniveau in einer bestimmten Region. Übersteigt die angesetzte Zielmiete jedoch den Durchschnitt privater Mietwohnungen in Nicht-Holzbauweise von 68.548 Yen deutlich, sollte sich diese Differenz begründen lassen – etwa durch die Entfernung zum Bahnhof, das Baujahr oder die Ausstattung. Bleibt die Erklärung aus und wird lediglich behauptet, „mit dieser Miete rechnet sich das", sollten Sie eine solche Kalkulation zunächst zurückstellen.
Vorteile und Nachteile der Immobilieninvestition im Paar betrachten
Vorteile und Nachteile lassen sich nicht als getrennte Listen, sondern als Paare verstehen – so sinkt das Risiko von Fehleinschätzungen. Denn viele Vorteile kippen genau in dem Moment, in dem ihre Voraussetzung wegfällt, in ein Risiko um. „Der Hebeleffekt wirkt" ist nur die andere Seite der Aussage „die Rückzahlungspflicht besteht fort".
| Vorteil | Voraussetzung | Risiko bei Wegfall der Voraussetzung |
| Mit Fremdkapital lässt sich ein größeres Volumen bewegen als mit Eigenkapital | Die Miete deckt Tilgung und Betriebskosten | Steigt der Zins, erhöht sich die Rate; bei Leerstand muss aus dem Eigenkapital zugeschossen werden |
| Bei einer Kreditlebensversicherung (Dan Shin) entfällt im Ernstfall die Restschuld | Der Kredit muss mit dieser Versicherung abgeschlossen sein | Der Versicherungsanteil wird dem Zinssatz aufgeschlagen und belastet die monatliche Kalkulation |
| In einem Verlustjahr lässt sich der Verlust mit Gehaltseinkünften u. Ä. verrechnen | Es müssen andere verrechenbare Einkünfte vorhanden sein | Der Teil der Schuldzinsen, der auf den Grunderwerb entfällt, ist von der Verlustverrechnung ausgeschlossen (NTA-Steuerauskunft Nr. 1391). Ein Verlust bedeutet ohnehin, dass Bargeld abfließt |
| Bleibt auch bei steigenden Preisen als Sachwert bestehen | Miete und Grundstückspreis müssen sich tatsächlich mitbewegen | Die Miete bleibt während der Vertragslaufzeit grundsätzlich unverändert und steigt langsamer als die Preise |
| Da die Substanz bestehen bleibt, sinkt der Wert selten auf null | Das Gebäude muss in nutzbarem Zustand gehalten werden | Die Liquidation dauert lange; im Bedarfsfall lässt sich das Objekt mitunter nicht rechtzeitig verkaufen |
Die häufigste Fehlinterpretation betrifft Zeile 3 dieser Tabelle. Die Aussage „Immobilieninvestition spart Steuern" setzt voraus, dass überhaupt ein Verlust entsteht. Die NTA-Steuerauskunft Nr. 1391 erlaubt zwar die Verlustverrechnung bei Verlusten aus Vermietung und Verpachtung, schließt aber ausdrücklich den Anteil der Schuldzinsen aus, der auf den Erwerb von Grund und Boden entfällt. In der Regel ist der Verlustbetrag größer als die dadurch gesparte Steuer. Die steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab; klären Sie dies vor der Umsetzung bitte mit einem Steuerberater.
Der Hebeleffekt wirkt nach oben wie nach unten gleichermaßen
Auch der in Zeile 1 genannte Hebeleffekt wird deutlicher, wenn man ihn in konkrete Beträge übersetzt. Die folgenden Zahlen sind sämtlich Annahmen. Angenommen, Sie erwerben mit 5 Mio. Yen Eigenkapital und 15 Mio. Yen Fremdkapital ein Objekt im Wert von 20 Mio. Yen. Bewegt sich der Preis um 5 %, sind das 1 Mio. Yen. Dieselbe 1 Mio. Yen entspricht bezogen auf das Eigenkapital von 5 Mio. Yen jedoch 20 %. Nach demselben Prinzip, wie sie bei einem Anstieg groß ausfällt, wirkt sie auch bei einem Rückgang entsprechend stark. Das ist das Wesen des Hebeleffekts.
Bei der Tilgung gilt dieselbe Logik. Je höher der Kreditbetrag, desto stärker wirkt sich eine Zinsänderung um 0,5 Prozentpunkte auf die monatliche Rate aus. Gerade deshalb lohnt sich der weiter unten beschriebene Zins-Stresstest besonders für alle, deren Fremdkapitalquote hoch ist.
Auch bei der in Zeile 2 genannten Kreditlebensversicherung (Dan Shin) sollten Sie die Konditionen prüfen. Der Versicherungsanteil kann dem Zinssatz aufgeschlagen werden, wodurch sich die monatliche Rate entsprechend erhöht. Der Versicherungsschutz selbst ist zwar beruhigend, in der Kalkulation sollten Sie jedoch praktischerweise den bereits aufgeschlagenen Zinssatz ansetzen.
Nachteile lassen sich nicht beseitigen, aber einkalkulieren
Bei den Nachteilen wird häufig der Zeitaufwand übersehen. Auch wenn die Verwaltung beauftragt ist, entscheidet bei jedem Auszug der Eigentümer über den Umfang der Wiederherstellung und die Vermarktungsbedingungen. Wird diese Entscheidung aufgeschoben, verlängert sich die Leerstandsdauer, und der jährliche Überschuss sinkt entsprechend.
Angenommen, es dauert vom Eingang der Kündigung über die Prüfung des Kostenvoranschlags für die Wiederherstellung bis zur Festlegung der neuen Miete zwei Wochen. Diese zwei Wochen kommen unmittelbar zur Leerstandsdauer hinzu. Bei einer Miete von 100.000 Yen sind das rund 50.000 Yen. Wie schnell entschieden wird, schlägt sich also direkt in Geld nieder.
Eine Kalkulation, die von vornherein „Leerstand wird vorkommen", „der Zins wird sich bewegen" und „Instandhaltung wird nötig sein" berücksichtigt, erspart Ihnen Panik, wenn es tatsächlich eintritt. Die Nachteile lassen sich nicht beseitigen, aber wenn man sie vorab in Zahlen übersetzt, bleiben sie im Rahmen des Erwarteten.
Wer für eine Immobilieninvestition geeignet ist – und wer nicht
Über Eignung entscheidet nicht die Höhe des Jahreseinkommens, sondern drei Punkte: ob Sie Ihr Ziel in Zahlen ausdrücken können, ob Sie unerwartete Ausgaben aus eigenem Kapital abfedern können und ob Sie monatlich einige Stunden Zeit für Entscheidungen aufbringen können. Prüfen Sie anhand der folgenden Tabelle, in welche Spalte Sie sich einordnen.
| Entscheidungskriterium | Kann fortfahren | Bedingt geeignet | Sollte derzeit zurückstellen |
| Ziel | Kann den gewünschten monatlichen Überschuss in Zahlen benennen | Richtung steht fest (z. B. Altersvorsorge), Betrag aber noch offen | Nur der vage Wunsch, „Vermögen zu besitzen" |
| Eigenkapital | Kann Nebenkosten bar zahlen und behält dennoch eine Liquiditätsreserve | Kann Nebenkosten zahlen, hat danach aber wenig Puffer | Plant, selbst die Nebenkosten über Kredit zu finanzieren |
| Kredit und Tilgung | Kann Rate auch bei 1,0 Punkt höherem Zins bedienen | Kann Rate zu aktuellen Konditionen bedienen, aber mit wenig Puffer | Rückzahlungsquote ist schon zu aktuellen Konditionen hoch, kein Spielraum |
| Verfügbare Zeit | Kann monatlich einige Stunden Berichte lesen und entscheiden | In arbeitsreichen Phasen schwierig, sonst möglich | Kann sich gar nicht einbringen, möchte alles delegieren |
| Risikotoleranz | Kann mehrmonatigen Leerstand aus eigenem Kapital überbrücken | Kann 1–2 Monate überstehen | Ist bei Zahlungen in einem Leerstandsmonat unsicher |
Auch wenn mehrere Kriterien in die Spalte „Sollte derzeit zurückstellen" fallen, bedeutet das nicht, dass Sie generell für eine Immobilieninvestition ungeeignet sind. Es ist nur eine Frage der Reihenfolge. Wenn Sie zunächst ein Jahr lang Eigenkapital ansparen oder bestehende Kredite mit hoher Rückzahlungsquote zuerst umschulden, verändert sich die Entscheidungsqualität selbst bei demselben Objekt.
Ein hohes Jahreseinkommen bringt lediglich beim maximal möglichen Kreditbetrag einen Vorteil. Trifft jemand mit einem Jahreseinkommen von 10 Mio. Yen eine Fehlentscheidung, fällt auch der Verlust entsprechend groß aus. Wer hingegen in der obigen Tabelle überwiegend in der Spalte „Kann fortfahren" landet, kann auch mit kleinem Volumen stetig aufbauen. Nicht die Höhe des Betrags, sondern die Wiederholbarkeit der Entscheidung entscheidet über das Ergebnis.
Für folgende drei Gruppen sprechen wir jedoch eine klare Warnung aus: Wer das Kapital innerhalb weniger Jahre wieder benötigt, wer bei der Rückzahlungsfähigkeit unsicher ist, und wer Berichte der Verwaltungsgesellschaft grundsätzlich nicht lesen möchte. Denn eine Immobilie lässt sich nicht schnell liquidieren, die Tilgung wartet nicht, und der Betrieb erfordert fortlaufende Entscheidungen. Wer sich ohne Eile zunächst einen Überblick verschaffen möchte, kann dies in der kostenlosen Beratung von INA tun.
Ab welchem Betrag lässt sich eine Immobilieninvestition starten?
Das benötigte Eigenkapital hängt vom Objektpreis und den Finanzierungskonditionen ab, sodass es keinen einheitlichen Mindestbetrag gibt. Sicher in bar erforderlich sind die Anfangskosten, die zusätzlich zum Objektpreis anfallen. Diese sind im Folgenden aufgeführt.
- Maklerprovision (entfällt teilweise bei direktem Kauf vom Verkäufer)
- Grunderwerbsteuer, Registrierungssteuer und Stempelsteuer für den Kaufvertrag
- Honorar für den Justizschreiber (Shihō Shoshi) für Eigentumsübertragung und Hypothekeneintragung
- Feuerversicherungs- und Erdbebenversicherungsprämie
- Tagesgenaue Verrechnung von Grundsteuer und Stadtplanungssteuer
- Kreditbearbeitungsgebühr und Bürgschaftsgebühr
Wichtig ist: Diese Kosten fallen zusätzlich zur Anzahlung bar an. Wer nur die Anzahlung bereithält und die Anfangskosten nicht einkalkuliert, dem fehlt unmittelbar vor der Kaufpreiszahlung das nötige Kapital. Die Sätze für Registrierungssteuer und Stempelsteuer lassen sich in der Steuerauskunft Nr. 7191 der NTA (Steuertabelle zur Registrierungssteuer) nachschlagen. Richtwerte zum Betrag und zur Finanzierung sind ausführlich unter Ab welchem Betrag ist eine Immobilieninvestition möglich? Grundlagen zu Kapital und Finanzierung zusammengefasst.
7 Schritte zum Einstieg in die Immobilieninvestition: Die Bedingungen für den Übergang in die nächste Phase
Es gibt viele Artikel, die den Einstieg in die Immobilieninvestition schrittweise erklären. Wer dennoch scheitert, tut dies nicht aus Unkenntnis der Schritte, sondern weil ein Kriterium fehlt, um zu beurteilen, ob man zur nächsten Phase übergehen darf. Deshalb haben wir jedem Schritt eine Übergangsbedingung zugeordnet. Wer voranschreitet, ohne die Bedingung zu erfüllen, gerät in einer späteren Phase in Schwierigkeiten.
| Schritt | Was zu tun ist | Bedingung für den Übergang | Häufige Stolperfalle |
| 1. Ziel und Zahlenvorgabe festlegen | Festlegen, in wie viel Jahren wie viel monatlicher Nettobetrag gewünscht ist | Kann das Ziel als „◯ Yen pro Monat" konkret benennen | Bleibt bei „für den Vermögensaufbau" stehen und kann Objekte nicht bewerten |
| 2. Eigenkapital und Bonität erfassen | Verfügbares Bargeld, bestehende Kredite, Jahreseinkommen und Beschäftigungsdauer auflisten | Hat einen Richtwert für einsetzbares Eigenkapital und mögliche Kreditsumme | Plant, auch die Liquiditätsreserve für den Lebensunterhalt einzusetzen |
| 3. Angebot und Nachfrage in der Region prüfen | Selbst die Zahl der angebotenen Wohnungen und die Zeit bis zum Vertragsabschluss in der Zielregion zählen | Kennt die Zahl konkurrierender Angebote und wie schnell frei werdende Einheiten wieder vermietet werden | Stützt sich allein auf die „Zielmiete" aus den Unterlagen des Verkäufers |
| 4. Objekte vergleichen und Kalkulation prüfen | Nettorendite und Cashflow vor Steuern selbst berechnen | Kann die Rate auch nach dem weiter unten beschriebenen Dreifach-Stresstest noch bedienen | Vergleicht nur anhand der Bruttorendite, ohne die Betriebskosten zu berücksichtigen |
| 5. Bei mehreren Finanzinstituten Finanzierung anfragen | Zinssatz, Laufzeit, Kreditbetrag und Zinstyp vergleichen | Hat Konditionen von mindestens zwei Banken eingeholt und gegenübergestellt | Entscheidet nur anhand der Konditionen der einen empfohlenen Bank |
| 6. Kaufvertrag, Erläuterung der wesentlichen Vertragsinhalte, Kaufpreiszahlung, Eintragung | Vertragsbedingungen und Rechtsverhältnisse des Objekts prüfen und Übergabe erhalten | Es gibt keine offenen Fragen mehr zur Erläuterung der wesentlichen Vertragsinhalte | Unterschreibt, ohne alles vor Ort verstanden zu haben, und erfährt die Bedingungen erst später |
| 7. Verwaltung beauftragen und Betrieb starten | Verwaltungsvertrag abschließen, Vermietung und Mieterverwaltung beginnen | Hat festgelegt, welche Zahlen im monatlichen Bericht geprüft werden | Öffnet die Berichte nicht, sodass Leerstand oder Zahlungsrückstände zu spät erkannt werden |
Schritte 1–2: In die Sprache der Zahlen übersetzen
Die erste Hürde ist die Konkretisierung des Ziels. Wer sagen kann „Ich möchte monatlich 50.000 Yen netto übrig haben", kann anhand der oben gezeigten Beispieltabelle grob abschätzen, welche Objektgröße dafür nötig ist. Bleibt man dagegen bei „weil ich Sorgen um den Ruhestand habe" stehen, lässt sich nicht beurteilen, ob ein vorgeschlagenes Objekt zum eigenen Ziel passt. Wer ohne Bewertungsmaßstab mit der Objektsuche beginnt, macht die Erklärung des Vertriebsmitarbeiters zum einzigen Maßstab.
Wird das Ziel in einen Betrag übersetzt, wird auch die erforderliche Größenordnung sichtbar. In der oben gezeigten Beispieltabelle blieben von einer Wohnung mit 100.000 Yen Miete monatlich 13.000 Yen übrig. Bleiben die Bedingungen gleich, wären für 50.000 Yen Nettobetrag rein rechnerisch rund vier Einheiten nötig. Wer diese Zahl früh kennt, weiß auch klarer, was er bei der ersten Einheit lernen sollte.
Bei der Erfassung des Eigenkapitals sollte zwischen einsetzbarem Kapital und Liquiditätsreserve für den Lebensunterhalt unterschieden werden. Wird diese Trennung nicht vorgenommen und der gesamte Betrag als Anzahlung eingesetzt, kann es vorkommen, dass beim ersten Auszug die Wiederherstellungskosten nicht bezahlt werden können und sich der Vermarktungsstart um zwei Monate verzögert. Solche Engpässe sind keine Seltenheit. Liquide Mittel sind der eigentliche Spielraum für den Betrieb.
Gleichzeitig sollten Sie Ihre Bonität erfassen. Listen Sie die Salden von Wohnbaukredit, Autokredit, Kartenkredit und Studienkredit auf und teilen Sie die jährliche Gesamttilgung durch Ihr Jahreseinkommen. Je höher diese Quote, desto kleiner fällt der über einen Investitionskredit erhältliche Betrag aus. In manchen Fällen verbessern sich die Konditionen, wenn zunächst bestehende Kredite bereinigt werden.
Schritte 3–5: Selbst zählen, selbst rechnen
Für Angebot und Nachfrage in der Region genügt es bereits, auf Vermietungsportalen die Zahl der angebotenen Wohnungen mit denselben Merkmalen wie das geprüfte Objekt zu zählen. Wie viele Einheiten am selben Bahnhof, mit demselben Grundriss und in derselben Mietpreisklasse werden aktuell angeboten? Je höher diese Zahl, desto länger dauert es im Leerstandsfall, bis wieder ein Mieter gefunden ist. Achten Sie dabei nicht auf die im Verkäufermaterial genannte Zielmiete, sondern auf die tatsächlich inserierte Miete.
Wer noch einen Schritt weitergehen möchte, wiederholt dieselbe Suche nach zwei Wochen. Ist eine zuvor gesehene Wohnung noch immer im Angebot, wurde sie zu dieser Miete nicht vermietet. In Regionen mit schnellem Wechsel hingegen kann sich ein gewisser Leerstand innerhalb weniger Wochen wieder füllen. Nicht die „Menge" des Angebots, sondern die „Umschlagsgeschwindigkeit" zu beobachten, kommt dem tatsächlichen Gefühl für Angebot und Nachfrage am nächsten. Bei landesweit 4.436.000 zur Vermietung bestimmten leerstehenden Wohnungen gibt es kaum Orte, an denen sich diese Prüfung überspringen ließe.
Die Nachrechnung der Rentabilität sollte nicht mit der Bruttorendite, sondern mit der Nettorendite erfolgen. Prüfen Sie die Berechnungsformel unter Unterschied und Richtwerte von Netto- und Bruttorendite und ziehen Sie Verwaltungsgebühr, Hausverwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Grund-/Stadtplanungssteuer sowie Versicherungsprämie ab. Vergleicht man ohne Abzug der Betriebskosten, erscheinen Eigentumswohnungen mit hohen Verwaltungskosten und hoher Instandhaltungsrücklage besser, als sie tatsächlich sind.
Wer sich an mindestens zwei Banken wendet, bekommt ein Gefühl für die Bandbreite der Konditionen. Verglichen wird nicht nur der Zinssatz. Stellen Sie vier Punkte gegenüber: Laufzeit, Kreditbetrag, Zinstyp (variabel oder fest) sowie Bearbeitungs- und Bürgschaftsgebühr. Insbesondere die Laufzeit wirkt sich direkt auf die monatliche Rate aus. Da die verbleibende gesetzliche Nutzungsdauer des Gebäudes die Kreditlaufzeit maßgeblich beeinflusst – japanische Banken orientieren die Darlehenslaufzeit an dieser gesetzlichen Nutzungsdauer –, ist bei älteren Objekten mit einer kürzeren Laufzeit zu rechnen.
Schritte 6–7: Der Vertragsabschluss und die Gestaltung des ersten Betriebsmonats
Die Erläuterung der wesentlichen Vertragsinhalte dient dazu, keine offenen Fragen zurückzulassen. Gibt es Klauseln, die Sie vor Ort nicht verstehen, dürfen Sie den Termin ruhig vertagen. Nach der Kaufpreiszahlung lassen sich die Bedingungen nicht mehr ändern, davor können Sie noch Fragen stellen.
Bei Investitionsobjekten werden häufig folgende Punkte übersehen: Grundstücksgrenzen und mögliche Überbauung, gesetzliche Beschränkungen etwa nach dem Baugesetz, bei Eigentumswohnungen Zahlungsrückstände bei Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage sowie der langfristige Instandhaltungsplan, und bei bereits vermieteten Objekten die zu übernehmenden Mietvertragsbedingungen und die Höhe der einbehaltenen Kaution. All dies wird andernfalls erst nach dem Kauf als eigene Belastung sichtbar.
Legen Sie nach der Übergabe zunächst fest, welche Punkte im monatlichen Bericht der Verwaltungsgesellschaft enthalten sein sollen. Belegungsquote, Zahlungsrückstände und die Zahl der Anfragen zu freien Wohnungen. Allein diese drei Punkte monatlich zu prüfen, lässt Probleme mehrere Monate früher erkennen. Wie man eine Verwaltungsgesellschaft auswählt, ist unter Warum die Wahl der Verwaltungsgesellschaft für den Erfolg der Immobilieninvestition entscheidend ist und wie man auswählt zusammengefasst.
Was wir mit diesen sieben Schritten vermitteln möchten: Erst die Übergangsbedingung zu erfüllen und dann voranzuschreiten, ist letztlich schneller, als einfach nur weiterzugehen. Bei einem Objekt, das unter Auslassung der Bedingungen gekauft wurde, treten Mängel erst im laufenden Betrieb zutage, und deren Behebung kostet Zeit und Geld. Wer sich diese Reihenfolge bei der ersten Einheit einprägt, trifft ab der zweiten Einheit Entscheidungen erstaunlich schnell.
Zahlen, die vor dem Einstieg zu prüfen sind: Rendite, Zinssatz, Angebot/Nachfrage und Preisniveau
Ob die Zahlen eines vorgeschlagenen Objekts vom Marktniveau abweichen, lässt sich anhand von vier öffentlichen bzw. veröffentlichten Datenquellen nachrechnen: der erwarteten Rendite, dem Leitzins, der Angebots- und Nachfragesituation bei Mietwohnungen sowie dem Preisniveau. Wer das Niveau von 2026 kennt, kann selbst beurteilen, ob die Annahmen im Vertriebsmaterial realistisch sind.
Rendite: nicht brutto, sondern netto betrachten
Die Bruttorendite ergibt sich aus der jährlichen Miete geteilt durch den Objektpreis und enthält keine Betriebskosten. Die Nettorendite wird berechnet, indem Betriebskosten wie Verwaltungsgebühr sowie Grund- und Stadtplanungssteuer abgezogen werden. Da sich die Differenz zwischen beiden unmittelbar im verbleibenden Überschuss niederschlägt, sollten Sie beim Vergleich einheitlich die Nettorendite verwenden. Die Berechnungsformel finden Sie unter Unterschied und Richtwerte von Netto- und Bruttorendite.
Als Marktniveau bietet sich die „54. Umfrage unter Immobilieninvestoren" (Stand: April 2026) des Japan Real Estate Institute an. Die erwartete Rendite für gesamte Mietwohnobjekte ist im Folgenden dargestellt. Zu beachten ist jedoch, dass an dieser Umfrage überwiegend institutionelle Investoren teilnehmen, sodass sich das Niveau vom tatsächlichen Marktgeschehen bei kleineren bis mittleren, von Privatpersonen erworbenen Objekten unterscheidet. Übernehmen Sie diese Werte nicht unmittelbar als eigenes Renditeziel, sondern lesen Sie sie als „Richtwert für die von Profis geforderte Untergrenze".
| Untersuchungsgebiet | Ein-Zimmer-Typ | Familientyp |
| Tokio (Jōnan) | 3,6 % (−0,1 Punkte ggü. der Vorumfrage) | 3,7 % (−0,1 Punkte ggü. der Vorumfrage) |
| Sapporo | 4,9 % | 5,0 % |
| Sendai | 5,0 % | 5,0 % |
| Yokohama | 4,2 % | 4,3 % |
| Nagoya | 4,5 % | 4,5 % |
| Kyoto | 4,6 % | 4,6 % |
| Osaka | 4,2 % | 4,3 % |
| Kobe | 4,7 % | 4,7 % |
| Hiroshima | 5,0 % | 5,1 % |
| Fukuoka | 4,5 % | 4,5 % |
Zinsannahmen für 2026
Die Bank of Japan hat auf ihrer geldpolitischen Sitzung am 16. Juni 2026 beschlossen, den unbesicherten Tagesgeld-Callsatz (Overnight) bei rund 1,0 % zu halten. Zugleich wurde der Zinssatz für das ergänzende Einlagensystem auf 1,0 % und der Basiszins für Kredite auf 1,25 % festgelegt. Auf der Sitzung am 31. Juli wurde dieser Kurs beibehalten.
Das eigentliche Risiko bei sich verändernden Zinsen ist, dass die mit einem variablen Zins kalkulierte Rate die Erwartung übersteigt. Über das künftige Zinsniveau lässt sich nichts Definitives sagen, doch eine Kalkulation, die nicht von der Möglichkeit eines Zinsanstiegs ausgeht, taugt nicht als Entscheidungsgrundlage. Was in einer Phase steigender Haltekosten geschieht, ist unter Die Realität steigender Haltekosten bei einem Zinsanstieg zusammengefasst.
Die Annahme „es findet sich ein Mieter" anhand von Angebot und Nachfrage prüfen
Laut der Wohnungs- und Grundstücksstatistik (Reiwa 5 / 2023) des Statistikamts erreichte die Zahl der leerstehenden Wohnungen landesweit mit 9.002.000 Einheiten einen historischen Höchststand, die Leerstandsquote lag mit 13,8 % ebenfalls auf einem Rekordniveau. Davon entfallen 4.436.000 Einheiten auf zur Vermietung bestimmte leerstehende Wohnungen, was 49,3 % des gesamten Leerstands entspricht. Beschränkt man sich auf Leerstand in Mehrfamilienhäusern, sind 78,5 % (3.947.000 Einheiten) davon zur Vermietung bestimmt.
Diese Zahlen zeigen, dass es landesweit Orte gibt, an denen Mietwohnungen im Überangebot sind. Angebot und Nachfrage unterscheiden sich naturgemäß stark je nach Region, sodass sich der landesweite Wert nicht unmittelbar auf ein konkretes Objekt übertragen lässt. Gerade deshalb ist es in Schritt 3 nötig, das Angebot mit eigenen Augen zu zählen.
Wo steht das Preisniveau?
Nach dem Immobilienpreisindex des MLIT (Dezember Reiwa 7 / 2025, saisonbereinigt, Durchschnitt 2010 = 100) liegt der landesweite Gesamtindex für Wohnimmobilien bei 148,0, für Wohngrundstücke bei 119,8, für Einfamilienhäuser bei 121,9 und für Eigentumswohnungen bei 225,1. Allein Eigentumswohnungen zeigen einen herausragend starken Anstieg. Auch bei der amtlichen Bodenwertfeststellung für Reiwa 8 (Stand: 1. Januar Reiwa 8 / 2026, 26.000 Messpunkte landesweit) stiegen sowohl der Durchschnitt über alle Nutzungsarten als auch Wohn- und Gewerbeflächen das fünfte Jahr in Folge.
In einer Phase hoher Anschaffungspreise sinkt die Rendite bei gleicher Miete. Über die künftige Preisentwicklung lässt sich nichts Definitives sagen, doch wer die Kalkulation nicht auf der Annahme aufbaut, „zum Kaufpreis wiederverkaufen zu können", behält beim Ausstieg Handlungsspielraum.
Erst nach dem Dreifach-Stresstest entscheiden
Eine Kalkulation lässt sich durch günstige Annahmen beliebig ins Positive rechnen. Als Entscheidungsgrundlage taugen nur die Zahlen nach Anwendung eines Stresstests. Prüfen Sie, ob der jährliche Cashflow auch unter den folgenden drei gleichzeitig angewendeten Belastungen positiv bleibt.
| Belastung | Änderung der Berechnung | Betroffene Zahl |
| Zinssatz um 1,0 Punkte erhöhen | 1,0 zum Zinssatz in der Tilgungssimulation addieren | Monatliche Rate (Zins und Tilgung) und Gesamtrückzahlungsbetrag |
| Belegungsquote um 10 Punkte senken | Jährliche Mieteinnahmen mit 0,9 multiplizieren | Jährliche Mieteinnahmen und Cashflow |
| Miete um 5 % senken | Zielmiete mit 0,95 multiplizieren und neu berechnen | Jahreseinnahmen sowie der über die Rendite bestimmte Ausstiegspreis |
| Alle drei gleichzeitig anwenden | Jahresrechnung unter Kombination aller drei Faktoren erstellen | Bleibt es auch unter diesen Bedingungen positiv, taugt es als Entscheidungsgrundlage |
Ergibt sich nach dem Dreifach-Stresstest ein Defizit, ist entscheidend, ob dieser Fehlbetrag jedes Jahr aus dem eigenen Kapital gedeckt werden kann. Ist das nicht möglich, sollte man vom Kauf absehen. Wer diese Entscheidung trifft, kann das Investment im Ergebnis länger fortführen.
5 Punkte, die Einsteiger vor dem Kauf klären sollten
Noch vor Maßnahmen gegen Risiken während der Haltedauer gibt es Punkte, die sich nur vor Vertragsabschluss klären lassen. Da sich keiner davon nach dem Kauf noch einmal neu wählen lässt, prüfen Sie jeden einzeln, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen.
| Was zu prüfen ist | Warum vor Vertragsabschluss | Wie zu prüfen ist |
| Keinen für die Eigennutzung bestimmten Wohnbaukredit für den Erwerb eines Investitionsobjekts verwenden | Die Zweckbindung ist vertraglich festgelegt; ein Verstoß führt zu ernsthaften Problemen | Investitionsobjekte mit einem Investitionskredit finanzieren und dem Finanzinstitut den Verwendungszweck korrekt mitteilen |
| Klauseln zu Mietminderung, Haftungsfreistellungszeitraum und Kündigung im Untervermietungsvertrag (Generalmietvertrag) | Die Bedingungen lassen sich nach Vertragsabschluss nicht einseitig ändern | Bei der Erläuterung vor Abschluss des spezifischen Mietvertrags die Möglichkeit einer Mietminderung und den Freistellungszeitraum prüfen |
| Ob die Verwaltungsgesellschaft als Wohnungsverwaltungsgewerbe registriert ist | Registrierte Unternehmen unterliegen gesetzlichen Erläuterungs- und Berichtspflichten | Die Registrierungsnummer des Ministers für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus prüfen sowie nach dem eingesetzten Geschäftsleiter und dem Inhalt der regelmäßigen Berichte fragen |
| Höhe der Instandhaltungsrücklage und geplanter Zeitpunkt umfassender Sanierungen | Kommt es kurz nach dem Erwerb zu einer Sonderumlage oder Erhöhung der Rücklage, gerät die Kalkulation ins Wanken | Bei Eigentumswohnungen den langfristigen Instandhaltungsplan und den Rücklagenstand, bei gesamten Mietshäusern die Erneuerungshistorie von Dach, Fassade und Ver-/Entsorgungsleitungen prüfen |
| Wer beim Ausstieg als Käufer infrage kommt | Die Käuferschicht bestimmt, wie sich der Preis bildet | Unterscheiden, ob das Objekt auch von Eigennutzern gekauft werden kann oder nur von Investoren |
Der zweite Punkt, die Untervermietung, lohnt sich, als System zu verstehen. Das MLIT verpflichtet Untervermietungsunternehmen (Sublease-Anbieter) auf Grundlage des Gesetzes über das Wohnungsverwaltungsgewerbe zum Verbot irreführender Werbung und unangemessener Anwerbung. Als konkretes Beispiel für verbotenes Verhalten nennt das Ministerium eine Anwerbung, bei der bewusst erforderliche Informationen verschwiegen werden. Genannt werden dabei das Risiko künftiger Mietminderungen sowie die Möglichkeit, dass der Untervermietungsanbieter den Vertrag auch während der Laufzeit kündigt. Ebenso gehören dazu, dass eine Kündigung seitens des Eigentümers nach dem Gesetz über Grundstücks- und Gebäudemietverträge einen berechtigten Grund voraussetzt, sowie die Kostenbelastung für Instandhaltung, Wiederherstellung und umfassende Sanierung. Auch das Verschweigen eines Freistellungszeitraums für die garantierte Miete in den ersten Monaten nach Neubau wird als Beispiel genannt.
Dabei geht es nicht darum, ein bestimmtes Unternehmen zu kritisieren. Vielmehr erfordert das System der Mietgarantie an sich einen sorgfältigen Abgleich der Bedingungen. Prüfen Sie in Vertrag und Erläuterung der wesentlichen Vertragsinhalte zumindest die Klauseln zu Mietminderung und Freistellungszeitraum mit eigenen Augen. Zum ersten Punkt finden Sie eine ausführliche Erläuterung unter Warum ein Wohnbaukredit nicht für den Erwerb eines Investitionsobjekts verwendet werden darf.
Zum dritten Punkt, der Registrierung der Verwaltungsgesellschaft, erhält man auf Nachfrage vor Vertragsabschluss eine klare Antwort. Registrierte Unternehmen sind verpflichtet, vor Abschluss des Verwaltungsvertrags Inhalt und Durchführung der Verwaltungstätigkeit schriftlich zu erläutern, und müssen Mieteinnahmen getrennt von ihrem eigenen Vermögen verwalten. Wird lediglich gesagt „mündlich reicht das", ist das ein Grund, genauer nachzufragen.
Beim vierten Punkt, der Instandhaltung, ist weniger die Höhe als der Zeitpunkt entscheidend. Steht bereits im Jahr nach dem Erwerb eine umfassende Sanierung an und ist die Rücklage unzureichend, kommt dies in Form einer Sonderumlage oder einer Erhöhung der Rücklage auf den Eigentümer zu. Bei Eigentumswohnungen sind der langfristige Instandhaltungsplan und der Rücklagenstand, bei gesamten Mietshäusern die Erneuerungshistorie von Dach, Fassade und Rohrleitungen die Unterlagen, die vor Vertragsabschluss durchgesehen werden sollten.
3 Investitionsstile, die sich für Einsteiger anbieten
Einsteiger greifen meist zu einer von drei Optionen: Eigentumswohnung, Einfamilienhaus (freistehendes Haus) oder kleines Mietshaus. Der Unterschied liegt nicht nur in der Preisklasse. Auch die Auswirkung von Leerstand, die Entscheidungshoheit bei Instandhaltung und die Käuferschicht beim Ausstieg unterscheiden sich.
| Vergleichspunkt | Eigentumswohnung | Einfamilienhaus | Kleines Mietshaus |
| Höhe der Anfangsinvestition | Am geringsten von den dreien | Je nach Lage stark unterschiedlich | Am höchsten von den dreien |
| Auswirkung bei Leerstand | Einnahmen fallen komplett weg | Einnahmen fallen komplett weg | Miete der übrigen Einheiten bleibt bestehen |
| Entscheidungshoheit bei Gebäudeinstandhaltung | Liegt beim Beschluss der Eigentümergemeinschaft | Entscheidet der Eigentümer allein | Entscheidet der Eigentümer allein |
| Monatliche Fixkosten | Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage fallen an | Keine Gemeinschaftsflächen, geringe Fixkosten | Reinigung und Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen selbst organisieren |
| Grundstücksanteil | Nur Miteigentumsanteil am Grundstück | Alleineigentum am Grundstück | Alleineigentum am Grundstück |
| Typisches Mieterprofil | Überwiegend Singles und Paare | Überwiegend Familien | Je nach Einheit von Singles bis Familien |
| Käuferschicht beim Ausstieg | Sowohl Investoren als auch Eigennutzer | Überwiegend Eigennutzer | Überwiegend Investoren |
| Geeignet für | Wer klein einsteigen und den Betrieb lernen möchte | Wer Wert auf Grundbesitz legt und Instandhaltung selbst entscheiden möchte | Wer das Leerstandsrisiko streuen und Volumen aufbauen möchte |
Bei einer Eigentumswohnung übernehmen die Eigentümergemeinschaft und die Verwaltungsgesellschaft die Instandhaltung des gesamten Gebäudes, wodurch der Aufwand für den Eigentümer gering bleibt. Im Gegenzug kann er weder den Zeitpunkt einer umfassenden Sanierung noch eine Erhöhung der Rücklage selbst bestimmen. Beschließt die Eigentümergemeinschaft eine Erhöhung der Rücklage, ändert sich die eigene Kalkulation bereits ab dem folgenden Monat. Machen Sie sich bewusst: Dem geringen Aufwand steht gegenüber, dass Sie keine Entscheidungshoheit über die Kosten haben. Die Aufschlüsselung der Anfangskosten finden Sie unter Anfangskosten und laufende Kosten beim Betrieb einer Eigentumswohnung.
Beim Einfamilienhaus besitzt der Eigentümer das Grundstück allein, sodass auch bei einem alternden Gebäude der Grundstückswert erhalten bleibt und sich das Objekt beim Ausstieg leicht an Eigennutzer verkaufen lässt. Auch den Umfang der Instandhaltung kann er selbst festlegen. Im Gegenzug liegt die gesamte Verantwortung – von der Grundstücksbegrünung bis zu den Ver- und Entsorgungsanlagen – beim Eigentümer. Anders als bei einer Eigentumswohnung gibt es keine Eigentümergemeinschaft, die stellvertretend handelt. Die Praxis des Betriebs ist unter Erfolgsstrategie und Vorteile der Vermietung eines Einfamilienhauses zusammengefasst.
Bei einem kleinen Mietshaus fließt Miete aus mehreren Einheiten, sodass der Leerstand einer einzelnen Einheit die Einnahmen nicht auf null bringt. Im Gegenzug trägt der Eigentümer die Verantwortung für die Instandhaltung des gesamten Gebäudes, und auch der Kreditbetrag fällt entsprechend höher aus. Reinigung und Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen sowie die Erneuerung von Fassade und Dach organisiert und finanziert er selbst. Im Austausch für die Streuung des Leerstandsrisikos steigt der Verwaltungsaufwand. Mechanismus und Risiken sind unter Mechanismus, Vorteile und Risiken der Investition in ein gesamtes Mietshaus erläutert.
Es gibt keine Rangfolge, welche der drei Optionen die beste ist. Ob Sie in Zahlen ausdrücken können, was in einem Leerstandsmonat passiert, ist das Auswahlkriterium. Bei Eigentumswohnung und Einfamilienhaus stoppen die Einnahmen bereits bei Leerstand einer einzigen Einheit, sodass vorausgesetzt wird, dass Sie die Rate dieses Monats aus eigenem Kapital zahlen können.
Auch die Käuferschicht beim Ausstieg sollten Sie vor der Wahl berücksichtigen. Kann ein Eigennutzer das Objekt kaufen, orientiert sich der Preis am tatsächlichen Marktniveau der Umgebung. Kommen nur Investoren als Käufer infrage, bestimmt sich der Preis über die Rendite. Das bedeutet: Sinkt die Miete, sinkt gleichzeitig auch der Verkaufspreis. Dass der Immobilienpreisindex des MLIT für Eigentumswohnungen mit 225,1 herausragt, lässt sich auch so lesen, dass hier sowohl Eigennutzer als auch Investoren als Käufer infrage kommen.
Realistisch ist es, sich zunächst mit einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus die Grundmuster des Betriebs anzueignen und danach zu einem Mietshaus überzugehen. Wer bei der ersten Einheit die Festlegung der Vermarktungsbedingungen und die Entscheidungen zur Wiederherstellung erlebt hat, wiederholt bei mehr Einheiten letztlich dieselben Entscheidungen. Wer hingegen ohne Erfahrung sofort auf Volumen setzt, sieht sich gleichzeitig mit mehreren zu klärenden Punkten konfrontiert.
Was nach dem Kauf zu tun ist: Verwaltungsauftrag, monatlich zu prüfende Zahlen und steuerliche Grundlagen
Nach der Übergabe sind zwei Dinge festzulegen: was die Verwaltungsgesellschaft berichten soll und welche Unterlagen für die Steuererklärung zu sammeln sind. Wer diese beiden Punkte bereits im ersten Monat festlegt, hat es beim weiteren Betrieb leichter.
Erläuterung vor Abschluss des Verwaltungsvertrags
Nach dem Gesetz über das Wohnungsverwaltungsgewerbe müssen Verwaltungsunternehmen mit 200 oder mehr verwalteten Einheiten beim Minister für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus registriert sein. Registrierte Unternehmen müssen für jede Geschäftsstelle mindestens einen Geschäftsleiter einsetzen. Vor Abschluss des Verwaltungsvertrags besteht die Pflicht, Inhalt und Durchführung der konkreten Verwaltungstätigkeit schriftlich zu erläutern. Zudem müssen sie verwaltete Mieteinnahmen getrennt von ihrem eigenen Vermögen führen und dem Auftraggeber regelmäßig über den Stand der Tätigkeit berichten.
Der Auftraggeber der Verwaltung erhält also vor Vertragsabschluss eine Erläuterung und nach Vertragsabschluss regelmäßige Berichte. Vergehen mehrere Monate, ohne dass ein Bericht eingeht, ist das selbst schon ein Zustand, den es zu klären gilt.
Die sechs monatlich zu prüfenden Kennzahlen
Es ist nicht nötig, den gesamten Bericht zu lesen. Verfolgen Sie nur die folgenden sechs Punkte, um Veränderungen der Ertragskraft zu erkennen.
| Kennzahl | Berechnung | Aussagekraft |
| Belegungsquote | Vermietete Einheiten ÷ Gesamtzahl der Einheiten | Grundlage der Einnahmen. Vergleich mit demselben Monat des Vorjahres |
| Zahlungsrückstandsquote | Rückstandsbetrag ÷ Rechnungsbetrag | Ob Bonitätsprüfung und Mahnwesen funktionieren |
| Vermarktungsdauer | Tage vom Auszug bis zum nächsten Vertragsabschluss | Ob Mietpreis und Vermarktungsbedingungen zum Markt passen |
| Wiederherstellungskosten | Betrag und Aufschlüsselung je Vorgang | Ob Ausstattung erneuert werden muss und ob die Kostenaufteilung mit dem Mieter angemessen ist |
| Werbekosten | Ausgaben je Vertragsabschluss | Tatsächliche Kosten, um zu dieser Miete zu vermieten |
| Instandhaltungskosten | Jahressumme und Anteil ungeplanter Kosten | Zeitpunkt für den Wechsel zu planmäßiger Instandhaltung |
Steuern beginnen mit der Ordnung von Einnahmen und Ausgaben
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung errechnen sich aus den Gesamteinnahmen abzüglich der abzugsfähigen Aufwendungen (NTA Nr. 1370). In einem Verlustjahr lässt sich der Verlust mit anderen Einkünften verrechnen, jedoch nicht der Anteil der als Aufwand angesetzten Schuldzinsen, der auf den Erwerb von Grund und Boden entfällt (Nr. 1391, Nr. 2250). Die Grundlagen der Abschreibung sind in Nr. 2100, die Ermittlung der Nutzungsdauer gebraucht erworbener Gebäude in Nr. 5404 dargestellt.
Beim Verkauf wird der Gewinn als Veräußerungsgewinn berechnet, wobei sich der Steuersatz danach richtet, ob die Haltedauer fünf Jahre überschreitet (Nr. 3202, Nr. 3208). Für die Zählung von Erwerbs- und Veräußerungsdatum gelten feste Regeln; wer dies vor der Verkaufsüberlegung prüft, kann leichter planen.
Die beste Vorbereitung auf die Steuererklärung besteht darin, Unterlagen nicht anzusammeln. Im ersten Jahr sollten folgende Unterlagen gesammelt werden: Kaufvertrag und Erläuterung der wesentlichen Vertragsinhalte, Darlehensvertrag und Tilgungsplan, Abrechnung des Kaufpreises, Grundsteuerbescheid, Feuerversicherungspolice, Jahresbericht der Verwaltungsgesellschaft, Rechnungen und Quittungen für Instandhaltung und Wiederherstellung sowie der Mietvertrag. Liegt all dies vor, lässt sich die Zuordnung von Einnahmen und Ausgaben nahezu mechanisch vornehmen.
Gerade im ersten Jahr stellt sich die Frage, ob die Nebenkosten des Erwerbs als Aufwand oder als Teil des Anschaffungswerts behandelt werden. Die steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab. Klären Sie dies vor der Umsetzung bitte mit einem Steuerberater. Auch wir treffen bei strittigen Punkten keine eigenmächtige Entscheidung, sondern klären diese zunächst mit unserem beratenden Steuerberater, bevor wir informieren.
Fazit: Der Einstieg in die Immobilieninvestition steht und fällt mit der Nachrechnung vor dem Kauf
Wer beim Einstieg in die Immobilieninvestition scheitert, tut dies nicht aus Unkenntnis der Schritte, sondern weil er zur nächsten Phase übergeht, ohne selbst zu berechnen, wie viel von der Miete übrig bleibt. Kennen Sie die Bestandteile von Gesamteinnahmen und abzugsfähigen Aufwendungen, wenden Sie den Dreifach-Stresstest an und erfüllen Sie die Übergangsbedingung jedes Schritts, bevor Sie fortfahren. Allein das Einhalten dieser Reihenfolge verändert die Qualität Ihrer Entscheidungen erheblich.
Wir verstehen Immobilien nicht als Produkt, bei dem mit dem Verkauf alles erledigt ist. Erst wenn Mieter dauerhaft wohnen, das Vermögen des Eigentümers wächst und die mit der Verwaltung befassten Menschen mit Stolz arbeiten können, trägt eine langfristige Bewirtschaftung. Wer seine Kalkulation auf der Annahme aufbaut, über Zeit zu entwickeln, wählt nicht mehr allein nach der kurzfristigen Rendite aus.
Wer die Nachrechnung vor dem Kauf und die Entscheidungskriterien nach dem Kauf noch weiter vertiefen möchte, sollte auch Fünf Entscheidungskriterien, die über Erfolg und Misserfolg bei der Immobilieninvestition entscheiden lesen. Wenn Sie vor einem Objekt unsicher sind, können Sie sich in der kostenlosen Beratung von INA schon bei der Interpretation der Zahlen beraten lassen.
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- Was ist eine Ausstiegsstrategie bei Immobilieninvestitionen? Der richtige Verkaufszeitpunkt und Erfolgsfaktoren
- Was ist ein Apartmentkredit? Zinsniveau, Unterschied zum Wohnbaukredit und Auswahlkriterien
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist eine Immobilieninvestition?
Ein Geschäft, bei dem ein Objekt erworben und an Mieter vermietet wird, um Mieteinnahmen zu erzielen. Auch der beim Verkauf erzielte Gewinn (Kapitalgewinn) zählt als Ertrag, doch Einsteiger sollten sich zunächst auf die monatlichen Mieteinnahmen (laufende Erträge) stützen. Anders als beim Aktienbesitz entscheidet sich das Ergebnis nicht bereits mit dem Kauf, sondern erfordert fortlaufende Entscheidungen zu Vermietung, Instandhaltung und Ausstieg.
Ab welchem Betrag lässt sich eine Immobilieninvestition starten?
Es gibt keinen einheitlichen Mindestbetrag; er hängt vom Objektpreis und den Finanzierungskonditionen ab. Zusätzlich zum Objektpreis sind Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Registrierungssteuer, Stempelsteuer, Honorar für den Justizschreiber, Feuerversicherungsprämie sowie die tagesgenaue Verrechnung von Grund- und Stadtplanungssteuer bar erforderlich. Richtwerte zum Betrag und zur Finanzierung finden Sie unter Ab welchem Betrag ist eine Immobilieninvestition möglich? Grundlagen zu Kapital und Finanzierung.
Wie hoch sind die zu erwartenden Mieteinnahmen?
Nach der Wohnungs- und Grundstücksstatistik (Reiwa 5 / 2023) des Statistikamts lag die landesweit durchschnittliche Monatsmiete für Mietwohnungen (ausschließlich Wohnzwecke) bei 59.656 Yen. Bei privaten Mietwohnungen sind es 54.409 Yen in Holzbauweise und 68.548 Yen in Nicht-Holzbauweise. Dabei handelt es sich jedoch um einen landesweiten Durchschnitt; der Nettobetrag ergibt sich erst nach Abzug von Verwaltungsgebühr, Grund-/Stadtplanungssteuer, Versicherungsprämie, Instandhaltungskosten und Kredittilgung.
Womit sollten Einsteiger beginnen?
Einsteiger sollten sich zuerst mit der zahlenmäßigen Festlegung ihres Ziels befassen. Formulieren Sie konkret, „in wie viel Jahren wie viel monatlicher Überschuss" gewünscht ist, und ermitteln Sie anschließend das verfügbare Eigenkapital sowie den möglichen Kreditbetrag. Erst wenn beides feststeht, sollte man beginnen, Objektangebote zu sichten – so vermeidet man, die Entscheidung dem Vertriebsmaterial zu überlassen.
Was sind die Nachteile einer Immobilieninvestition?
Drei Punkte: Die Liquidation dauert lange, Leerstand oder ein Zinsanstieg verschlechtern die Kalkulation, und der Betrieb erfordert fortlaufende Entscheidungen. Beträgt der jährliche Überschuss bei 100.000 Yen Miete beispielsweise 156.000 Yen, gehen bei einem einzigen Monat Leerstand rund 60 % davon verloren. Die Nachteile lassen sich nicht beseitigen, doch wenn man sie vorab in Zahlen erfasst, bleiben sie im Rahmen des Erwarteten.
Darf ich ein Investitionsobjekt mit einem Wohnbaukredit kaufen?
Ein für die Eigennutzung bestimmter Wohnbaukredit darf nicht für den Erwerb eines Investitionsobjekts verwendet werden, da der Verwendungszweck vertraglich festgelegt ist. Finanzieren Sie Investitionsobjekte mit einem Investitionskredit und teilen Sie dem Finanzinstitut den Verwendungszweck korrekt mit. Zinssatz und Laufzeit unterscheiden sich von denen eines Wohnbaukredits.
Quellen und weiterführende Informationen
- Statistikamt Japan „Wohnungs- und Grundstücksstatistik Reiwa 5 (2023) – Grundauswertung zu Wohnungen und Haushalten"
- Statistikamt Japan „Wohnungs- und Grundstücksstatistik Reiwa 5 (2023) – Ergebnisübersicht"（PDF）
- NTA Steuerauskunft Nr. 1370 Beim Erhalt von Immobilieneinkünften (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)
- NTA Steuerauskunft Nr. 1391 Verlustverrechnung bei negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mit anderen Einkünften
- NTA Steuerauskunft Nr. 2100 Überblick über die Abschreibung
- NTA Steuerauskunft Nr. 2250 Verlustverrechnung
- NTA Steuerauskunft Nr. 5404 Nutzungsdauer gebrauchter Wirtschaftsgüter
- NTA Steuerauskunft Nr. 3202 Berechnung des Veräußerungsgewinns (getrennte Besteuerung)
- NTA Steuerauskunft Nr. 3208 Berechnung der Steuer auf langfristige Veräußerungsgewinne
- NTA Steuerauskunft Nr. 7191 Steuertabelle zur Registrierungssteuer
- Bank of Japan „Über die Änderung der geldpolitischen Ausrichtung" 16. Juni 2026（PDF）
- Bank of Japan „Zur aktuellen geldpolitischen Ausrichtung" 31. Juli 2026（PDF）
- Japan Real Estate Institute „54. Umfrage unter Immobilieninvestoren (Stand: April 2026)"（PDF）
- MLIT „Portal zum Gesetz über das Wohnungsverwaltungsgewerbe – Erläuterung des Systems"
- MLIT „Portal zum Gesetz über das Wohnungsverwaltungsgewerbe – Maßnahmen zur Ordnungsmäßigkeit"
- MLIT „Immobilienpreisindex (Dezember Reiwa 7 / Q4 Reiwa 7)"
- MLIT „Amtliche Bodenwertfeststellung Reiwa 8"
