Wer in Japan mit Immobilien Mieteinnahmen erzielt, kommt an der jährlichen Steuererklärung (kakutei shinkoku, 確定申告, die japanische Einkommensteuererklärung, die – anders als in Deutschland, Österreich oder der Schweiz – auch viele Angestellte selbst einreichen müssen) nicht vorbei. Um die Steuerlast wirksam zu steuern, ist es entscheidend, das System der Einkommensabzüge und allen voran den Grundfreibetrag genau zu verstehen. Dieser Beitrag erklärt den japanischen Grundfreibetrag von den Grundlagen bis zur praktischen Anwendung im Immobilieninvestment – und ordnet ihn dort, wo es hilft, für Leserinnen und Leser aus dem deutschsprachigen Raum (DACH) ein.
Was ist der Grundfreibetrag?
Der Grundfreibetrag (kiso kōjo, 基礎控除) ist ein Einkommensabzug, der jeder steuerpflichtigen Person bedingungslos gewährt wird. Er wird unabhängig von Beruf oder Unterhaltspflichten einheitlich abgezogen und unterscheidet sich damit von den übrigen 14 Arten von Einkommensabzügen. Für deutschsprachige Leser ist die Funktion vertraut: Der kiso kōjo entspricht in seiner Grundidee dem deutschen Grundfreibetrag (der 2024 bei rund 11.600 € lag) oder dem österreichischen steuerfreien Existenzminimum. Der Unterschied liegt in der Höhe und im Mechanismus – der japanische Betrag ist deutlich niedriger und wird, wie unten gezeigt, bei hohen Einkommen stufenweise abgeschmolzen, statt wie in Deutschland als in den Tarif eingebauter „Nullzone“ zu wirken.
Höhe des Grundfreibetrags nach der Reform 2020
Mit der Steuerreform von 2018 wurde der Grundfreibetrag zum Januar 2020 neu festgesetzt.
- Einkommensteuer: 480.000 JPY (ca. 2.820 €) – angehoben von zuvor 380.000 JPY (ca. 2.235 €), also um 100.000 JPY (ca. 590 €)
- Einwohnersteuer (jūminzei, 住民税, eine kommunale Steuer, die grob den deutschen Gemeindeanteilen und der österreichischen Kommunalsteuerlogik ähnelt): 430.000 JPY (ca. 2.530 €) – angehoben von zuvor 330.000 JPY (ca. 1.940 €)
Für Besserverdienende gibt es jedoch eine Regelung zur schrittweisen Kürzung und zum vollständigen Wegfall des Freibetrags.
- Gesamteinkommen über 24 Mio. JPY (ca. 141.000 €) bis 24,5 Mio. JPY (ca. 144.000 €): Grundfreibetrag 320.000 JPY (ca. 1.880 €)
- Gesamteinkommen über 24,5 Mio. JPY (ca. 144.000 €) bis 25 Mio. JPY (ca. 147.000 €): Grundfreibetrag 160.000 JPY (ca. 940 €)
- Gesamteinkommen über 25 Mio. JPY (ca. 147.000 €): kein Grundfreibetrag
Zu beachten ist, dass der Arbeitnehmerpauschbetrag (kyūyo shotoku kōjo, 給与所得控除, ein pauschaler Werbungskostenabzug für Lohneinkünfte, vergleichbar mit dem deutschen Arbeitnehmer-Pauschbetrag) gleichzeitig um 100.000 JPY (ca. 590 €) gesenkt wurde. Wer ein Jahresarbeitseinkommen von bis zu 8,5 Mio. JPY (ca. 50.000 €) hat, spürt daher praktisch keine Veränderung der Steuerlast. Lohnempfänger mit mehr als 8,5 Mio. JPY (ca. 50.000 €) Einkommen werden hingegen effektiv höher besteuert – ein Punkt, der besondere Aufmerksamkeit verdient.
Der Zusammenhang zwischen Immobilieninvestment und Grundfreibetrag
Einkünfte aus Immobilien (fudōsan shotoku, 不動産所得) unterliegen in Japan der zusammenveranlagten Besteuerung (sōgō kazei, 総合課税) und werden mit anderen Einkunftsarten wie dem Arbeitseinkommen zusammengerechnet und besteuert. Anders als in Deutschland, wo Vermietungseinkünfte zwar ebenfalls in die Einkommensteuer einfließen, aber Kapitalerträge über die Abgeltungsteuer gesondert erfasst werden, kennt das japanische System für diesen Bereich keine pauschale Schedulenbesteuerung: Miet- und Arbeitseinkommen landen im selben progressiven Topf. Der Ablauf der Besteuerung sieht wie folgt aus:
- Ermittlung des Gesamteinkommens durch Addition aller Einkunftsarten
- Abzug der einzelnen Einkommensabzüge einschließlich des Grundfreibetrags
- Anwendung des Steuersatzes auf das so ermittelte zu versteuernde Gesamteinkommen
Berechnung der Immobilieneinkünfte: Mieteinnahmen − notwendige Betriebsausgaben (Reparaturkosten, Verwaltungsgebühren, Kreditzinsen, Werbekosten, Abschreibungen, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und weitere). Für DACH-Investoren ist relevant, dass die Abschreibung (genka shōkyaku, 減価償却) in Japan auf Gebäude nach gesetzlich festgelegten Nutzungsdauern erfolgt – Holzbauten etwa über 22 Jahre – und damit oft schneller steuerwirksam ist als die lineare Gebäude-AfA von typischerweise 50 Jahren (2 %) in Deutschland.
Ist mit der blauen Steuererklärung eine erhebliche Steuerersparnis möglich?
Wer Vermietung in einem Umfang von mindestens 10 unabhängigen Wohneinheiten oder mindestens 5 unabhängigen Gebäuden betreibt, gilt steuerlich nicht mehr als Bezieher bloßer Immobilieneinkünfte, sondern seine Tätigkeit wird als Gewerbebetrieb (jigyō shotoku, 事業所得) eingestuft, wodurch über die sogenannte blaue Steuererklärung (aoiro shinkoku, 青色申告) eine erhebliche Steuerersparnis möglich wird. Die aoiro shinkoku ist ein japanisches Wahlrecht zur Buchführung mit erhöhten Anforderungen, das im Gegenzug zusätzliche Abzüge gewährt – ein Konzept, für das es im deutschen Steuerrecht keine direkte Entsprechung gibt, das aber am ehesten mit dem Wechsel von der einfachen Einnahmen-Überschuss-Rechnung zur ordnungsgemäßen doppelten Buchführung vergleichbar ist.
- Sonderfreibetrag der blauen Steuererklärung: bei fristgerechter Abgabe Abzug von bis zu 650.000 JPY (ca. 3.820 €) vom Einkommen
- Absetzbarkeit von Gehältern mitarbeitender Angehöriger: Gehälter an Angehörige ab 15 Jahren können als notwendige Betriebsausgaben angesetzt werden
- Verlustvortrag: Verluste können bis zu drei Jahre lang vorgetragen werden
Worauf bei der Steueroptimierung zu achten ist
Belege für Betriebsausgaben aufbewahren
Für Reparaturkosten, Sachversicherungsprämien, Verwaltungsgebühren und Ähnliches gilt: Um sie als Betriebsausgaben geltend zu machen, ist die Aufbewahrung von Nachweisen wie Quittungen und Kreditkartenabrechnungen zwingend erforderlich. Auch kleine Ausgaben sollten dokumentiert werden. Für DACH-Leser vertraut, aber im Detail strenger: Die japanische Finanzverwaltung verlangt eine Belegaufbewahrung von in der Regel sieben Jahren, ähnlich den Aufbewahrungsfristen nach deutscher Abgabenordnung.
Für Vermietung gibt es keine Wohnbaukredit-Steuerermäßigung
Da der Wohnbaukredit (jūtaku rōn, 住宅ローン) für selbst genutztes Wohneigentum bestimmt ist, findet die Wohnbaukredit-Steuerermäßigung (jūtaku rōn genzei, 住宅ローン減税, eine steuerliche Förderung des Eigenheimerwerbs) auf rein zu Vermietungszwecken gehaltene Objekte keine Anwendung. Bei einem gemischt genutzten Wohnhaus (chintai heiyō jūtaku, 賃貸併用住宅, ein Gebäude mit selbst genutztem und vermietetem Teil), bei dem der selbst bewohnte Anteil mindestens 50 % der Wohnfläche ausmacht, ist die Ermäßigung nur für den Wohnanteil anwendbar. Zudem sind Personen mit einem Gesamteinkommen über 30 Mio. JPY (ca. 176.000 €) ausgeschlossen. Anders als etwa das österreichische oder frühere deutsche Modelle der Eigenheimförderung ist diese Vergünstigung strikt an die Eigennutzung gekoppelt und für reine Kapitalanleger bewusst nicht vorgesehen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Gilt der Grundfreibetrag automatisch auch für Immobilieninvestoren?
A. Ja. Solange das Gesamteinkommen bei bis zu 24 Mio. JPY (ca. 141.000 €) liegt, wird jeder steuerpflichtigen Person automatisch der Grundfreibetrag von 480.000 JPY (ca. 2.820 €) für die Einkommensteuer gewährt.
F. Werden Immobilieneinkünfte und Arbeitseinkommen zusammen besteuert?
A. Ja. Immobilieneinkünfte unterliegen der zusammenveranlagten Besteuerung und werden mit anderen Einkünften wie dem Arbeitseinkommen zusammengerechnet. Da ein progressiver Steuersatz gilt, steigt mit zunehmendem Einkommen auch der Steuersatz – ein Prinzip, das dem deutschen und österreichischen Einkommensteuertarif entspricht.
F. Welche Bedingungen sind für den Sonderfreibetrag von 650.000 JPY (ca. 3.820 €) aus der blauen Steuererklärung nötig?
A. Voraussetzung ist eine Immobilienvermietung im gewerblichen Umfang (mindestens 10 Wohneinheiten oder 5 Gebäude) und die fristgerechte Einreichung der Bilanz zur blauen Steuererklärung. Mit der elektronischen Steuererklärung (e-Tax, das digitale Steuerportal der japanischen Finanzverwaltung) werden die Anforderungen zusätzlich erfüllt.
F. Lassen sich Verluste aus dem Immobilieninvestment mit anderen Einkünften verrechnen?
A. Verluste aus Immobilieneinkünften können – mit Ausnahme der auf den Grundstückserwerb entfallenden Kreditzinsen – im Wege des Verlustausgleichs (son'eki tsūsan, 損益通算) mit anderen Einkünften wie dem Arbeitseinkommen verrechnet werden. Das ähnelt dem horizontalen Verlustausgleich innerhalb der Einkunftsarten im deutschen Steuerrecht.
F. Verlieren Besserverdienende den Grundfreibetrag?
A. Bei einem Gesamteinkommen über 25 Mio. JPY (ca. 147.000 €) wird der Grundfreibetrag nicht mehr gewährt. Für einkommensstarke Immobilieninvestoren ist eine Steuerplanung in Zusammenarbeit mit einem Steuerberater (zeirishi, 税理士, dem japanischen Pendant zum deutschen Steuerberater) daher besonders wichtig.
